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花式松绑限购 多地为多孩家庭、人才购房亮起绿灯

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多个城市松绑限购,降低限购门槛,特别是出台针对人才、老年人、多孩家庭等人群的购房政策,这成为近期楼市政策松绑的新方向。

“杭三条”降低了杭州楼市的限购门槛,并针对多孩家庭放松限购。这成为近期楼市政策松绑的新方向。

据机构不完全统计,今年以来,已有20余城优化住房限购政策,部分城市或区域全面取消限购;部分城市降低限购门槛,最明显的是降低社保年限要求;另有部分城市针对人才、老年人、多孩家庭等人群优化限购政策。

不过,针对需求端的限购松动对楼市的影响有限,政策尚未完全发酵,市场修复之路仍显曲折。在业内人士看来,未来,核心一、二线城市限购政策较难全面退出,弱二线及三、四线城市或将全面取消限购。偏向鼓励新市民、多孩家庭及各类人才购房消费。

今年以来,已有20余城优化住房限购政策。

多孩家庭可多购一套房,一举两得

“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。”4月29日,中央政治局会议强调上述观点后,各地“因城施策”的楼市政策井喷。

5月17日,杭州推出“杭三条”,包括符合条件的三孩家庭,限购的住房套数增加1套,参加公开摇号购房时,参照“无房家庭”优先摇号;对落户本市未满5年的户籍家庭取消缴纳社保满2年的规定;对非本市户籍家庭的购房资格,将连续社保时间由4年降为1年。

“虽然杭州的政策力度并不大,但是杭州作为当下楼市热点的代表,出台稳定楼市的政策,代表了本轮救市政策将全面升级,可谓市场一个转折点。”中原地产首席分析师张大伟表示,在今年前4个月全国土地出让收入排名中,杭州以827亿元位居榜首,但是,杭州新房和二手房价格倒挂,新房需要摇号,二手房市场挂牌井喷,出现了大幅调整的苗头,此时出台宽松政策非常及时。

张大伟认为,“杭三条”政策也值得其他城市借鉴,既然杭州这样的热点城市已出台楼市政策救市了,其他城市有救市举动也在意料之中了。

值得关注的是,“杭三条”对于多孩家庭放开限购,在当前楼市中具有一定的代表性。无独有偶,5月14日,东莞也明确,对于生育二孩或三孩的居民家庭,允许新购一套房,其中非本市户籍居民家庭需提供3年内累计2年以上社保。

此外,5月13日,南京对于户籍居民家庭也提出,生育二孩及以上家庭可新增购买1套商品住房,并享受最优惠贷款利率等支持。5月9日,扬州针对生育二孩及以上家庭在市区购房者,也不再实行限购政策。

事实上,早在4月,无锡就提出多孩家庭可在限购区新购一套住房,此外,父母投靠也可多买一套;四川达州出台的政策也显示,二孩、三孩家庭购买第二套新建商品房的视为首套房,同时贷款额度可提高10万元;沈阳也明确对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭,可在限购区域内再购买1套房。

对于多个城市出台针对二孩、三孩家庭的购房政策,诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为,这是近期以来松绑政策的一个新方向,达到了一箭双雕的效果,将楼市政策与国家生育水平结合起来,既促进了合理购房需求的释放,也在一定程度上达到了鼓励生育、促进人口增长的目的。

限购放松,前提条件各有千秋

如果说“杭三条”是降低限购的门槛,以及针对特定人群放松限购,那么近期其他城市的限购政策松绑的措施愈加丰富多样。

5月16日,成都推出的新限购楼市新政中,对于拟在中心城区购房的人,近郊住房不再纳入家庭住房总套数计算。此外,无住房且2年内无住房转让记录视为无房居民家庭。

在中指研究院四川公司研究总监苏宇看来,今年一季度,成都商品住宅成交量同比下降20%,企业推盘意愿不足,但客户需求仍支撑成都市场成交总量在全国处于第一梯队。面对外部环境变数大,经济下行,消费者购房意愿减弱,换房需求延迟释放明显,以及刚需客群观望情绪加重等情况,目前成都产业人口快速涌入,因此对于保障新增人口合理住房需求的优化政策出台,具有迫切性。

5月15日,海口针对落户海南省的引进人才购房,提到自落户之日享受本地居民同等待遇;而未落户在海南省无自有住房的,在海南省累计缴纳12个月社保,可购买1套住房。

值得关注的是,长沙近年来的限购政策一直很平静,调控松动现象几乎没有,今年长沙也加入政策松绑大营。但是长沙新政的高妙之处在于,将租赁市场和买卖市场联动起来,5月11日,长沙提出存量房盘活用作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算。

据中指研究院不完全统计,今年以来,已有20余城出台优化住房限购政策,无论是什么样的条件,基本是围绕着部分城市或区域全面取消限购,部分城市降低社保年限要求,另有部分城市针对人才、老年人、多孩家庭、外地人等群体优化限购政策。

比如,大连高新区、南京六合区等放松限购政策,允许外地户籍购买住房;苏州降低非户籍家庭购房社保年限要求,由三年内连续2年社保改为累计2年社保;沈阳放宽非本地户籍家庭购房门槛,取消相关社保证明。

另外,还有福州放宽普通住宅的限购要求,秦皇岛调整二手房购房资格核验要求。郑州、兰州、九江等城市允许父母等亲属投靠新购一套房等。

哪些城市限购有望全面宽松?

当下,房地产仍是中国经济的稳定器、压舱石,房地产市场的稳定异常关键。事实上,2022年以来全国已有超百城优化房地产政策。大多从限购、限贷、限售和购房补贴等方面促进合理购房需求释放,尤其是优化住房限购政策成为重要手段。

不过,这一波政策优化对于市场的作用不及预期。尤其是4月份,在全国多城疫情管控趋严的背景下,市场回温态势受阻。

“从政策端来看,中央到地方频频表态房地产,释放了积极的政策信号,但是从实际来看,政策尚未完全发酵,市场修复之路仍显曲折。”陈霄这样表示。

据5月18日国家统计局发布的数据显示,4月,70个大中城市中,商品住宅销售价格下降城市个数增加,一、二、三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

“根据简单算术平均计算发现,自2015年12月份以来,首次出现房价同比下跌态势,这意味着4月份房价出现拐点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进这样称。

陈霄也表示,4月份房价指数表现出房价首次出现拐点,虽然一大波政策出台,但是政策也要有发酵的过程,此时需要警惕。

对于后续市场的走势,陈霄认为,仍需要实质性宽松政策的加持,预估松绑调控的城市将会继续扩围,并且政策举措不再局限于需求端,供给端和需求端双管齐下是大势所趋,市场修复进程是缓慢和曲折的。

严跃进也认为,在房地产市场面临下行压力的情况下,各类稳房价、稳预期的工作需要加快推进,否则对于后续市场的稳定会有冲击。

具体来看,易居企业集团CEO丁祖昱表示,在“一城一策”框架下,目前核心一、二线城市限购政策较难全面退出,政策层面集中在人才落户、降低非户籍家庭社保年限要求,刺激刚需的购房需求释放。相比之下,弱二线及三、四线城市或将全面取消限购。此外,更多疲软城市将通过财税刺激托市,下调房地产交易税费,并实行购房补贴,鼓励新市民、多孩家庭及各类人才购房消费。

“疫情对于房地产市场的影响不小。虽然救市政策井喷,但有力度的政策不多,一线城市没有相关举动,目前市场信心依然不足。”张大伟表示,当下,全国楼市须重磅救市政策,在稳定疫情的前提下,限购应该全面宽松。

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