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解码4月70城房价:一线城市抗跌性较好,二三线城市下行压力犹存

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21世纪经济报道记者 张敏 实习生 张雁楠 北京报道 

5月18日,国家统计局发布4月70个大中城市房价数据,无论新房还是二手房价格,下降的现象仍较多。其中,4月有47个城市的新房价格出现环比下降,二手房价格下降的城市则达到50个,均比3月有所增多。

同比来看,新房和二手房价格下降城市分别有39个和56个,比3月分别增加10个和9个。

从城市能级来看,一线城市继续表现出较好的抗跌性,房价总体仍保持环比增长;二线城市有所分化,但也难阻房价下行大势;三线城市的市场下行预期更强,房价降幅最为明显。

考虑到4月的市场交易规模大幅下降,房价出现下行走势并不显得意外。市场的共识在于,尽管政策端不断有利好出台,但由于散发疫情及其他因素影响,房地产市场信心并未完全恢复。

这种情况有望在近期得到改善。5月15日,央行、银保监会发布通知,允许首套住房商业贷款利率比市场报价下调20个基点。在此之前,今年已有超过100个城市出台了各类稳楼市政策。

分析人士认为,未来需密切关注政策落地情况,以及市场交易是否改善。由于不确定因素仍然存在,恢复信心仍是房地产的头等大事。

交易下滑影响房价

由于市场交易降温,去年四季度,70城房价出现明显的下行。今年年初,随着市场的短暂升温和预期改善,70城房价一度有企稳改善的势头。3月,新房价格环比上涨的城市数量达到29个,二手房价格上涨的城市有21个,均创近7个月以来的新高。

但进入4月,市场交易降温,房价上涨的城市数量明显减少。当月,新房价格上涨的城市数量为18个,二手房价格上涨的城市为15个,分别比3月减少了11个和6个。

与此同时,新房和二手房价格环比下降的城市数量分别增加了9个和5个,达到47个和50个。

与过去几个月类似,房价走势的梯度分化特征仍然鲜明。4月,一线城市新房价格环比上涨0.2%,涨幅比上月有所收窄;二线城市由持平转为下降,降幅为0.1%;三线城市环比下降0.6%,降幅扩大。

具体来看,成都、贵阳、北京、杭州、乌鲁木齐等一二线城市的新房价格环比涨幅较高。降幅位列前五的城市均为三线城市,且下降幅度均超过1%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,一二线城市的经济、人口等基本面向好,是房地产市场的长期利好因素。相比之下,三线城市基本面较弱,人口支撑不足,市场预期转弱的现象更显著。

房价下降的城市数量增加,4月楼市交易降温有密切的关系。

根据国家统计局此前发布的数据计算,4月单月,全国商品房销售面积为8722万平方米,销售金额8134亿元,环比分别下降43.1%和42.7%,同比分别下降40.0%和46.6%。这也创下了近5年同期的最低交易水平。

二手房方面,贝壳研究院数据显示,4月50个重点城市二手房成交套数环比下降超过20%。

“市场交易下降会带来价格下跌压力。”许小乐说,出现这种局面的根本原因是市场预期较弱。疫情因素、经济增速下行、收入预期下降等因素叠加,导致居民风险偏好降低,市场信心恢复受阻。

供应端的信心同样不足。近期,热点城市首轮集中供地陆续落幕,房企参与度、竞价次数、溢价率等均不及去年同期,且民营房企的参与热情明显低迷。

信心有待提升

楼市信心在今年再度出现下滑。去年末,多家房企相关负责人向21世纪经济报道表示,公司判断,市场有望在今年第一季度后转暖,届时,因流动性紧张造成的很多问题都可以迎刃而解。

然而,疫情因素加之其他因素的影响,市场预期再度转弱。

在此期间,监管部门数次做出支持合理购房需求的表态。今年以来,全国已有超过100个城市出台了不同类型的稳楼市政策。针对需求端,涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多孩家庭购房等多个方面;针对供应方,则有降低土地款首付比例、推进债务展期、提供资金支持等手段。

同时,主要城市的个人房贷利率已经有所下降,按揭贷款的放款周期也明显缩短。

但从市场表现上看,这些措施还未能产生质变效应。多家机构的统计显示,到5月上半月,重点城市的市场交易情况仍未好转。

5月15日,央行、银保监会发布通知,允许首套住房商业贷款利率比市场报价最多下调20个基点。与其他稳楼市措施相比,此举既能产生强大的心理影响、又能够切实降低购房成本,被视为今年最重要的楼市利好政策。

根据贝壳研究院的统计,今年4月,百城首套房贷平均利率5.17%,距离新政规定的下限(4.4%)仍有较大空间。

许小乐表示,结合前期部分城市已取消“认房又认贷”,换房需求按首套的贷款执行,本次利率下限降低有利于降低刚需和改善性需求购房成本,这有望改善市场交易,加快房价筑底修复。

也有机构认为,若金融机构能够比照下限执行,则该政策的效果不容忽视。且该政策有助于激发其他调控措施的协同效应,使其效果进一步凸显。

中原地产首席分析师张大伟则指出,虽然政策支持力度颇大,但也无需过度乐观。一方面,政策的落地和起效尚需时间,且由于不是强制性措施,金融机构的执行尺度仍需观察;另一方面,疫情因素仍是影响后续市场交易的不确定因素。下一步,需密切关注政策的执行尺度,以及市场交易的恢复情况,从而做出更准确的判断。

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