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住房用地增加44.7%!上海发布“超量”供地计划,能否对冲疫情影响?

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2022年宅地供应明显增多,商品住房用地和旧改宅地增加显著,主要是受供求关系影响。上海主要城区土地较为稀缺,同时受人才引进等其他人口增长等因素影响,需求较为旺盛。

全面停摆了一个半月后,上海5月16日起分阶段推进复商复市。

因疫情防控按下暂停键的上海楼市,也随着上海市规划和自然资源局4月26日《上海市2022年度国有建设用地供应计划》(以下简称《供应计划》)的发布而重新恢复了关注度。

《供应计划》显示,2022年上海计划供应土地面积2427-2707公顷,比20221年计划供应面积1920-2420公顷总供应量增长明显。其中计划供应商品住房用地522-592公顷,同比增幅达44.7%。

“2022年宅地供应明显增多,商品住房用地和旧改宅地增加显著,主要是受供求关系影响。上海主要城区土地较为稀缺,同时受人才引进等其他人口增长等因素影响,需求较为旺盛。”

中指研究院土地事业部负责人张凯5月16日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示,在稳地价稳房价稳预期等政策背景下,增加土地供应量在一定程度上能够起到稳定楼市的作用,同时也能补充土地财政收入。此外,旧改、城市更新等是房地产市场调整重要方向,能够改善老城区居民的住房条件,对于稳定房地产市场也有积极作用。

住房供地面积同比增加44.7%

根据《供应计划》,2022年上海涉住宅用地计划供应面积为927-1067公顷,较2021年的供应计划基数增加30.6%、上限增加17.3%。

具体来看,上海预计供应商品住房用地522-592公顷,占全市供地计划的22%。如果按中位数计算,这一数字比2021年商品住房用地供应增加了172公顷,增幅达到44.7%。

来源:上海市规划和自然资源局

值得注意的是,从今年上海土地供应结构看,产业用地仍占比最高;涉宅用地中商品住房供应占比21.7%,比2021年的17.7%增加了4个百分点;而保障性住房、保障性租赁住房的供应占比略有下降。

《每日经济新闻》记者梳理了上海近10年的土地供应情况发现,2018年之前上海每年供地计划均在2000公顷以下,2018年起正式跨入了2000公顷阶段;2019年划供应各类国有建设用地2800公顷,为近10年最高。自2020年起各类用地计划划略有下降,2020年三类涉宅及商办、产业用地合计供应2055公顷;2021年加上一部分旧改用地后,供应计划增至2170公顷(中位线)。

从实际完成情况来看,上海在2021年6月、10月、12月的三次集中供地均无流拍地块,且整体走势平稳。2021年上海涉及住宅用地供应计划710-910公顷,宅地实际供应约794公顷,完成率约98%。与其他热点城市相比较,房企在上海仍然保持拿地热情,即便市场整体下行,上海土地市场对房企仍有较大的吸引力。

而上海新建住宅供应仍稍显紧张,正如张凯所言,上海主要城区土地较稀缺,但需求仍保持旺盛,因此新房库存面积自2020年开始就呈现逐月回落的态势。上海易居房地产研究院《百城住宅库存报告》显示,近27个月来上海商品房供应总面积为1989万平方米,总成交面积2254万平方米,市场长期处于供不应求的状态,存销比截至今年3月底已经降至6左右,远远低于北京16.5、深圳12.6和广州10.9。

因此,对于近两年上海住宅的供应节奏,业内认为比较理想。上海中原地产市场分析师卢文曦5月16日通过微信向《每日经济新闻》记者分析认为,“2021年上海开始分批集中供应房源,从推盘总量来看在增加,而且各种调控手段上之后极端现象有所缓解,从总体情况来看,市场得到有效引导和控制。去年一共集中供应6批房源,平均下来2个月一次集中供应,总节奏还是控制得不错。”

区域供地“不均衡”,购房预期能否被催热?

尽管上海的宅地总量上大幅增加,但区域分布仍不均衡。

从供地计划来看,嘉定、青浦、松江、奉贤、临港等“五大新城”占了新增供应宅地的绝大部分,总计共增加155万平方米,占到今年上海商品住房用地新增总量的90%。

而上海市区核心区域的黄浦区和虹口区,2021年商品住房用地供应量为8万平方米,今年的供应量为0。此外,徐汇、长宁、静安等7个区的商品住房用地供应同样大幅缩减,特别是长宁区仅2万公顷、徐汇区5万公顷,7个行政区的供应总量减至23.5万平方米。

但在旧改供应的宅地中,黄浦区供应量达到40万-45万平方米,占据今年旧改供应宅地总量的80%(以中位数计算),同时也超过了2021年的全市旧改宅地的供应数量。

“五大新城要承担起吸纳人口、产业等功能,而且是今后开发建设的重点,因此土地供应集中在这些区域以及外围是不可逆的大格局。加之今年情况比较特殊,疫情带来经济下行压力,房企也不一定有足够资金去拿市中心地块。”

卢文曦认为,下半年不排除在上海经济恢复常态后,根据市场需求适度补充一些市区地块,但是也只是小幅调整,中心区土地供应少的大格局不会改变。”

由于疫情影响,从3月底开始,上海市场新房销售受到巨大冲击,在‘金三银四’‘红五月’几乎全线“封冻”之下,加大供地能否重塑市场信心,追回失去的销售黄金期?

对于上海市场的基本面,卢文曦仍然充满信心,“目前来看,疫情对上海的冲击还是比较大的。楼市停滞后,市场情绪和预期会有摆动。当然,在此期间会酝酿新的需求,而且各部门都在出台相应的托市举措,稳定市场情绪。疫情影响是短暂的,上海的基本面没有发生改变,因此一旦恢复后会很快回到正轨。今年土地供应计划大致确定,接下来就是抓紧赶工,有机会补上落下的时间。”

张凯也表示,未来依旧看好上海土地市场。“日前结束的18个集中供地城市中,城市之间分化趋势较为明显,城市基本面较好的一些城市受房企关注较高。上海作为长三角地区头部城市,城市基本面稳定,长久以来房地产市场量增价稳,开发利润对比其他城市也较为可观。此外,在土地市场竞拍规则上企业公平竞争拿地也一直以来受其他城市效仿学习,出让土地规模、价格落位均匀,房企参与度较高。目前虽然受疫情影响今年首批集中供地延期,但未来上海房地产市场依旧会备受关注。 ”

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