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房企境内外融资持续缩水,多渠道纾困政策已在路上

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不同房企的融资环境“冰火两重天”。

房企整体融资规模在持续缩水。

在过去的4月份,房地产境内、境外债券融资共发行63笔,较上月减少23笔,发行规模折合人民币约617亿元,环比减少30%,同比减少34%,境外融资同环比跌幅更大,贝壳研究院最新报告显示了该数据。

以往,3月、4月为房企信用债年度集中发行时段,但今年的融资窗口期未至,没有迎来销售“金三银四”的房企,在融资领域也倍感低温。

不同房企面临的融资环境,可谓“冰火两重天”。某财务较为稳健的民营房企人士称,公司的融资一直很顺畅,五一楼盘销售也尤为火热。另一出现偿债压力的房企,债券融资渠道至今仍是关闭状态,项目出售进展也较缓慢。

值得注意的是,近期监管层多次发声,强调要积极支持房地产企业债券融资,做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

业内认为,政府不断出手稳定市场,并向主要几家AMC和18家银行提供12家房企的清单,有助于防范化解房企债务风险,房企融资方向有可能向银行贷款、借款方向偏移,并购相关融资举措也将是后续重点。

400亿偿债缺口

2022年,房地产融资的收紧态势不减,整体发行规模持续缩水,民企的债券融资能力未明显提升。

据贝壳研究院统计,2022年1~4月,房企境内、境外债券融资累计约2350亿元,同比下降41%。自2018年以来,房企前4月累计融资规模逐年下滑,且2022年下滑幅度出现明显加速。

热闹的海外举债局面不再,境外融资渠道对房企的友好程度下降。1~4月,房企境外债券规模约442亿元,同比减少65%,规模占比下滑至19%。此前房企境外违约事件频发,影响了整个行业的信用评级。

境内融资虽同样紧缩,但对房企的重要性逐渐提升。自2020年以来,这一趋势日益加强,前四月房企境内融资规模约1908亿元,同比减少30%,规模占比提升至81%。业内预计,未来房企融资渠道都将以境内为主。

融资顺畅与否,一定程度上是企业发展的“晴雨表”。当下,行业融资规模维持低位,一方面是企业为降杠杆,主动缩减有息负债规模;更重要的是,因资金压力加大、债务违约频发,部分企业的融资通道被直接关闭。

克而瑞研究中心表示,为促进行业健康发展和良性循环,多部委在房企融资、并购贷、预售资金监管等多个层面释放积极信号,但政策回暖的传导落地尚需时间,多数房企流动性压力持续。

融资紧张的同时,房企面临不可忽视的债务重压。2022年TOP30房企虽然境内债压力较小,但境外债压力是2020年的一倍,3、4月更是偿债高峰期。

贝壳研究院称,2022年4月房企境内外债券融资到期债务规模约1013亿元,环比减少5.8%,同比减少26.3%,到期债务净额396亿,偿债缺口约400亿规模。

“房地产行业形势的严峻程度要超过2020年。”易居研究院表示,疫情对房企资金链也形成挑战,即便挺过上半年疫情,可供投资发展的资金也不多了。

纾困政策在路上

近日来,监管层多次出手,助力房企融资畅通、风险化解。

5月9日,深圳人民银行、深圳外汇局制定出台《关于统筹做好金融支持疫情防控和经济社会发展有关工作的通知》,要求支持合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展,各金融机构要加大对优质项目的支持力度,保持房地产开发贷款平稳有序投放,不盲目抽贷、断贷、压贷。

5月4日,央行、银保监会及证监会三部门同时发声,其中银保监会强调,对房企不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序,做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务;证监会强调,积极支持房地产企业债券融资。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,相关表态传达了调整政策的迫切性,预计后期地方银行及金融机构对购房者、房企的支持性政策将及时出台,房企债券融资将得到积极支持,房企整体的融资环境将明显改善。

为助力出险房企项目处置,并购相关融资得到重点支持。据中指研究院统计,房企的并购融资是政策边际放松的主要形式,其中以银行授予房企的并购融资额度为主,3月多家房企获此额度,总规模达到1780亿元。

不仅如此,此前央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构召开会议,商讨为问题房企进行纾困,首批纾困房企名单包括恒大、融创、世茂、绿地、中南、奥园、荣盛、阳光城、融信、富力及佳兆业等12家。

一位上述名单中的房企对记者表示,确实召开了这个会议,不过具体细则还有待确认。自公司出现流动性风险后,已经跟AMC机构有过接触,也洽谈过出售项目,不过直到目前,还没听说大体量项目顺利出售的案例,推进起来需要时间。

有房企从业者也表示,现在的情况是,差的项目买家不愿意买,好的项目卖家还指着它翻盘,不轻易卖,很多战略投资者利好的情况基本都是“烟雾弹”。

不过业内认为,AMC入局将助力房企加速资产处置、推动风险化解。而房企风险问题的处理,对恢复市场信心至关重要,供给端稳定,才可能使需求端敢于入市。

房企积极“造血”

房企化解经营风险,不能只盯着外部“输血”渠道,加强自身造血能力也是关键。

“问题的解决还是要靠自救,靠市场回升,自然创造出自救的条件。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,国家及各地政府能做的,就是完善政策措施,稳市场稳预期,剩下的要靠企业,激发市场化收并购的条件。

事实上,从稳健的民营房企、到已现资金风险的企业,都在紧盯调控走向、等待市场回升、同时加大销售回款力度。

某境内外全投资级民营房企称,五一小长假期间,集团销售基本接近去年五一水平,武汉一项目假期来访1000多人,环比4月周度增长约40%,项目15名置业顾问平均每人每天接待约20组客户,单人最高接待时长为14小时。

“多地出台调控政策,促进房地产市场健康发展,广州、武汉等一线、新一线城市市场信心得以率先回升。”上述房企人士称。

某北京房企人士也表示,公司在京项目从去年开始就卖的不错,现在已经快清盘了。最近,廊坊又传出取消限购的风声,公司对环京市场抱有期待。不过受疫情影响,北京的客户过不去,市场成交情况会如何,还需要后续观察。

另一华南房企人士称,公司华东的销售暂时停摆了,不过大湾区还可以期待,如广州市场正缓慢复苏,虽然刚需观望情绪浓重,增城、南沙等外围区域库存积压,但中高端需求相对坚挺,大平层产品要靠抢。

“抓销售回款、提升自身造血能力,保证现金流安全、优化债务结构、防范流动性风险是当前房企经营的关键。”克而瑞称。融资渠道有望疏通、楼市隐现回暖信号,在钢丝上停留许久的房企,或许终于有望喘口气了。

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