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上海4月新房成交环比降8成,5月仍将低位运行

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买卖双方心态已变。

上海楼市成交持续下滑,与前几个月相比出现巨大落差。据上海中原地产数据显示,4月上海新房成交约9.72万平方米,环比下降82.8%,成交套数仅832套,两个数据均创下今年单月新低。3月上海新建商品住宅成交面积为56.5万平方米,环比减少30.2%。

佑威房地产研究中心监控的数据显示,2022年五一期间,上海新建商品住宅仅成交74套,同比下降93.7%;成交总面积8828平方米,同比减少94.7%;成交总金额8.24亿元,同比下降87.6%。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,一二手房成交在假期一向疲软,上海今年又遭遇特殊事件,导致市场交易陷入停滞。他指出,消费者不必对当下的上海楼市行情大惊小怪。疫情影响一二手房成交数据,也酝酿出新的置换需求;疫情过后,第二批集中供应的项目预计会加快投放节奏。“抢”回落后的时间,在供应的推动下,上海楼市的活力会很快恢复。

但卢文曦也指出,短期来看,上海疫情还未散去,封控状态还会延续一段时间,5月楼市成交依旧会在低位运行。

一名拥有上海二手房交易市场近10年经验的中介人士表示,不止新房市场,2021年8月开始实行的上海二手房核验价政策,对购房者的购买条件限制与购买心态都产生了影响。

中介门店店长:买家需求被积压

回顾最近5年,上海每年二手房成交数量维持在26万套-28万套左右。2020年,上海二手房成交28.5万套。2021年,上海二手房成交26.6万套。2022年1月-4月,上海二手房成交3.8万套。即便是3月前10天成交也非常迅速,10天内网签了近1万套。但在3月中旬左右突发疫情,市场成交开始掉头向下。

但受访的中介人士认为,上海当下的成交需求受抑,后续成交量的释放空间有望随着疫情散去而被打开。

陆琪(化名)在上海做了9年的中介门店店长,她所在的中介机构擅长豪宅交易。为了应对此轮疫情,陆琪所在的中介门店,在3月份已经开启通过线上、VR视频等方式看房。这期间,陆琪发现买家需求正在逐渐累积。这部分买家有的在疫情中改变了购房需求,有的则已经提前交付定金"圈定”房源。

“3月份出现的疫情影响了当下的房产交易,但买卖双方的需求是一直存在的,只不过拉长了成交周期。”陆琪说,疫情之下,上海房地产交易周期明显延长,成交速度变慢。在楼市停摆近两个月期间,部分买家需求被积压了。她认为,在稳定的宏观环境下,房地产成交不会走出一路上升,或是一路下降的极端行情,而是呈现“波峰-波谷”的行情循环。

基于近几年上海二手房成交基数,受访的部分中介人员认为,上海今年至少还有22万套到24万套的成交量缺口。进入5月,上海仍旧处于疫情阶段,这也意味着还有6-7个月的时间完成这一成交量。

结合各地政策推进情况来看,在“房住不炒”总基调不变下,“因城施策”是主线,各地政策优化空间已经开启。陆琪预测,上海二手房市场需求有待释放。

买卖双方心态发生变化

陆琪同时发现,随着疫情不断好转,买卖双方的心态正在发生微妙变化。

据一名潜在购房者李丽(化名)透露,她本来打算用2000万元加上500万元杠杆置换一套房子,但现在她改变主意了。她觉得未来形势看不清,当下要谨慎,以不变应万变。据部分中介人员反映,当前保持谨慎态度的购房者不在少数。

而对于疫情之后购房位置的选择,居住在上海的刘伟(化名)表示,小区不宜过大或者过小,以800户2000人左右最合适,小高层的风险最小。他表示自己居住的11楼总共40户100人左右,相比其他楼房30层2梯6户人少很多,管理起来比较简单。

克而瑞研究中心关于疫情对消费者购房影响的调研显示,上海疫情结束以后,这部分受访群体将会发生以下变化:

首先,购房者在房价预期上有所变化,34%认为未来房价会涨,34%认为会保持平稳,29%认为房价会小幅下跌;

其次,受疫情影响,60%购房者收入会降低,36%购房者下调了购房预算。

根据近1个半月的客户线上咨询及对关注热点的总结,克而瑞研究中心预计市区别墅、次新盘、市中心品牌开发商物业管理好的小区、小区户数和容积率适中、4-5居室这五大类型的楼盘和房源成交量会增加。邻里圈层、社区商业和物业服务等都在潜在客户选房预期之内;而外环和郊区别墅置业意愿度则有所下降。

卢文曦则认为,由于部分市民的经济来源受到影响,导致心理预期有所改变,出现了观望情绪。疫情结束以后,购房者会更加关注高品质社区。

黄婷(化名)计划疫情过后,去看看那些面积大、物业管理水平较好的楼盘。她表示,经历了此轮疫情封控管理,买房还是首选核心区,比如天平街道、徐家汇街道等,物资保供的“安全感”是其当前购房重点考虑的因素。她还认为,买房还要重点关注小区的组织能力、居委会的工作能力以及社区的管理水平,以防面对如疫情等突发事件时小区的管理组织不能妥善处理。

由此可见,上海楼市产生了更多置换需求,比如以别墅以及物业管理完善、社区品质好的小区的需求最为明显。

豪宅卖家此时则产生了涨价冲动。陆琪所在的中介公司,目前总价在3000万以上的挂牌房源有1140套左右,其中有100多套房源价格有所上调,上调幅度在9%左右。

据了解,目前位于浦东北蔡板块的大华系列别墅,世纪公园旁边的四季雅苑、御翠园,汤臣高尔夫,汤臣湖庭等小区都出现了涨价的房源。比如北蔡板块大华一套独栋别墅在疫情期间调价300万元。中介人员还强调,这栋别墅的单价调整幅度并不大。

“涨价是因为有买房计划的客户增多,需求有变化,所以售价就根据市场调整了。”一名中介门店人士透露,从4月至今,上述独栋别墅有26位客户交了意向金,有的还转化成定金把房子定下来。

高端住宅的涨价冲动,带出了上海楼市另一个变化:通常情况下,上海3万元/平方米到6万元/平方米的首次改善产品占成交主力,但4月的成交数据显示,刚需以及首改产品缺位厉害。

长三角多地楼市受影响

从上海中原地产发布的4月上海商品住宅成交前十榜单来看,新房成交结构中高端住宅权重占比变大。4月上海新建商品住宅成交均价为69340元/平方米,环比上涨11.65%。其中,有4个成交均价超过10万元/平方米的项目,分别位于杨浦、虹口和徐汇。

受访的部分中介人士表现出乐观的心态。他们认为最近利好政策接连出台,有助于前段时间累积的需求释放,市场逐渐回暖。比如,5月4日,央行、银保监会、证监会等对房地产行业有支持性的表态;此前的4月29日,央行上海总部发文加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持。不过,“政策传导也需要时间。”前述业内人士说。

值得一提的是,4月以来,因疫情传导楼市成交低迷的并非只有上海,长三角多个热点城市如杭州、南京、苏州的成交量均走出下行行情。

综合贝壳研究院、克而瑞研究中心、中指院的数据来看,4月,杭州市区新房量价双双回落,全市一共成交7091套商品房,环比下跌1.1%;成交均价为31014元/平方米,环比下跌2.5%。南京市全市商品房供应11338套,环比上涨151%;认购7140套,环比上涨29%;成交5950套,环比下跌30%;成交总额220.59亿元,环比下跌32%。苏州市区成交量则创下近四年来新低,供应面积为22.95万平方米,环比减少51.35%,同比减少80.04%;成交面积为39.84万平方米,环比减少23.32%,同比减少57.37%。

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