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从2021年年报情况看，约有75%房企营收实现增长，但行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标均已降至历史较低水平，近九成企业毛利率、归母净利率双降。在此背景下，物业管理、长租公寓、物流地产、代建、商业、养老、文旅等多元化业务能否成为房企未来发展的“第二增长曲线”？
自去年下半年以来，房地产行业明显下行，使得房企业绩表现如坐上“过山车”。
从2021年年报情况看，克而瑞统计显示，约有75%房企营收实现增长，但行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标均已降至历史较低水平，近九成企业毛利率、归母净利率双降，部分头部房企毛利率低于20%。整体来看，“增收不增利”现象仍普遍。
《每日经济新闻》记者注意到，在住宅开发业务增量放缓的当下，房企也在加速发展被寄希望为“第二增长曲线”的经营性、多元业务。显然，后者所需要花费的成本、耐心、周期都更高更长，容错率也更低，这或许也将是一次洗牌。
“增收不增利”成普遍现象
即使行业已经接受“增收不增利”的现实，但当多数房企净利润、毛利率出现持续甚至大幅度下跌时，仍令业界担心行业是否真正触底。
2021年，龙头房企万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科继1995年、2008年后出现的上市31年以来第三次净利润下滑。
另外两家头部房企碧桂园和保利发展，2021年归母净利润分别下降23%和5%。即便是一直以来被称为“利润王”的中海地产，归母净利润也同比下降8.5%。与此同时，这些头部房企的毛利率也出现不同程度下跌，总体与行业利润率下行趋势一致。
近年来，除了结算项目地价占售价比上升是房企毛利率持续下行的主因之外，财务费用、刚性成本上涨、限价政策等也成为影响房企毛利率的重要因素。
5月5日上午，亿翰智库首席研究员张化东通过微信接受《每日经济新闻》记者采访时表示，融资成本的上升和杠杆的使用使得房企财务成本也在上升，这也是影响房企毛利率的一个因素。另外，人工、建筑材料等建设成本也在持续上涨，同时地方限价政策下地价涨幅快于房价涨幅，也在一定程度上使得房企毛利率收窄。
安信证券研报统计显示，2021年30家样本房企毛利率中位为20.6%，相比2020年下降3.0pct，相比2018年的阶段性高点回落12.8pct。民营房企盈利能力弱于国有房企，2021年末民营、国有房企毛利率中位分别为18.3%、20.7%，相比2020年分别回落3.9pct、3.0pct。
另外，宋都股份、迪马股份、华远地产、荣盛发展等多家房企2021年均由盈转亏，几家出现流动性问题的房企如华夏幸福、蓝光发展等亏损超百亿元。
据克而瑞统计，从2021年房企利润率变动来看，无论是毛利率、净利率还是归母净利率，下滑企业均占到近九成，普降态势依旧显著。规模房企中，碧桂园、万科、绿城中国2021年的毛利率降幅均超过4个百分点，且毛利率降至20%以下。还有不少历年利润率保持在高位、稳定性较强的房企也出现较大幅度的波动下行，如中国海外发展、龙光集团、合景泰富、华侨城A、仁恒置地等。其中龙光集团、合景泰富毛利率自2014年以来都首次跌破30%。
克而瑞研究中心认为，2021年行业整体利润增速和盈利表现不佳，从各大上市房企的盈利预期来看，多数房企认为目前市场仍在出清的过程中，企业盈利水平探底至历史较低水平、短期内仍将继续承压。但随着前期高地价项目逐步去化并完成结算，中长期来看，行业利润率水平在触底之后将会有所回升。
“我觉得现在的这个毛利率区间基本上就能够稳定住了。”张化东认为，实际的毛利率已经见底，反映在财务报表上毛利率的见底区域预计会在2022-2023年度。
在3月30日举行的业绩发布会上，碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君回答《每日经济新闻》记者关于毛利率下行的提问时表示，高价地的交付和市场销售预期较差等综合因素导致了毛利率的下降，“公司在2020年到2021年上半年拿地的毛利率还是不错的，行业在调整期结束之后，整体的毛利率水平会重新向上”。
万科总裁祝九胜亦在3月31日举行的业绩会现场透露，万科未来两年开发业务的毛利率可以维持在20%这个水准。保利发展则在年报中表示，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。
“房企未来毛利率稳定在15%-20%可能性更大。”双佰投资创始合伙人刘策5月5日下午通过微信告诉《每日经济新闻》记者，万科今年一季度毛利率已经降到18%，净利率4.45%，这已经是作为龙头房企代表行业领先运营效率下的毛利净利水平，预计会成为这一轮市场出清后的常态。未来决定毛利净利水平最核心的影响因素是融资成本和运营效率，融资成本低、运营效率高的企业才有发展空间和利润空间。
房企积极探寻“第二增长曲线”
房地产行业的高增长时代已经结束，但市场的反应来得更早更快，房企还未能完全摆脱高增长惯性。在此背景下，物业管理、长租公寓、物流地产、代建、商业、养老、文旅等多元化业务能否成为房企未来发展的“第二增长曲线”？
在刘策看来，房企现在进入“赢者诅咒”时刻，因为过去房地产充分受益于城镇化红利，无论是行业体量还是利润水平，相对其他行业都有明显优势，路径依赖下这反而给房企如今的转型发展带来很大挑战。因为很难找到一个新赛道，其规模、利润等诸多要素可与房地产开发相提并论的，进而给房企构建第二增长曲线带来很多现实难度。
以往没能完成全年销售目标的房企是少数，2021年度则是只有少数房企完成全年目标。据安信证券统计，2021年样本民营、国有房企销售增速中位为2.2%、5.1%，相比2021年上半年分别回落34.5pct、21.9pct。披露销售目标的房企仅3家完成全年目标，民营、国有房企全年销售目标完成率中位仅93.0%、94.2%。
在行业明显下行之下，房企对2022年的目标更多不求增长而求稳。除越秀地产、龙湖集团、美的置业等少数几家房企提出同比微增的2022年销售目标外，甚至有部分房企的销售目标为负增长。
虽然绿城中国属于完成2021年销售目标的少数房企之一，但其将2022年的销售目标下调至3300亿元，低于2021年实际达成的3509亿元。建业地产将2022年的重资产销售目标定为530亿元，同比2021年实际销售下降11.82%。时代中国2021年合同销售额955.9亿元，而2022年的销售目标为650亿元。
可见，房企正在试图从以规模为导向转变到以利润、质量、经营为导向。而在住宅开发业务缩量的同时，房企也在加速发展或许能诞生新增长极的多元化业务。
通过梳理房地产企业近十年来多元化转型的发展历程，中指研究院将其大概划分为四个阶段：起步期(2011年至2014年) ，发展期(2015年至2016年），聚焦期(2017年至2019年)及稳定期(2020年至今)。
“房企转型大的方向还是在资产运营和资产管理，我看好长租、商业、物流等细分方向。”刘策表示，这意味着房企要从传统的大钱快钱模式转向小钱慢钱模式，既需要在心理上接受现实，更需要在内部精细化管理上与新的利润水平利润模式上相匹配。这对不少房企来说是心理上和实践上都很难逾越的一关。
万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，万科的经营服务类业务表现很好，快速发展，营运净收入率势头也很好，逐步形成新的利润蓄水池。
万科和龙湖集团分拆万物云、龙湖智创生活上市成为一个明显的信号，物业是房企目前最有增长性、确定性、可持续的多元化业务板块。
2021年，龙湖的长租公寓冠寓实现租金收入22.3亿元，同比增长23%，首次实现盈利；万科泊寓2021年营运净收入5.25亿元，同比增长193%。另外，合景悠活、新城控股等房企则在加大商业地产方面的优势。
张化东指出，在住宅开发主业放缓的同时，增量业务也会出现同步放缓，而增量业务最好的转型和发展时间点应该是在主业较好的时期。除了经营类的一些业务，现在房企的多元化业务都还需要重资产投入，压力也并不小。
万科在经营性业务上交出的“学费”可以印证这一点。新业务、多赛道的同时探索让万科出的成本比想象中更大，对过往业绩也产生了影响。
郁亮称，在长租公寓业务上，万科是最早和最积极的响应者，非常看好租赁业务的发展前景，但是从中央的方针到各部门、各地出的政策来看，落地时间太长。同时，对城中村进行大规模的集中改造，做“二房东”模式也让万科付出了很大代价，如今还在为此付出代价。
但郁亮认为，万科为探索这些业务所交的学费，大头基本上已经付完，物业、物流、商业、长租公寓等经营服务类业务将构成万科未来的增长空间。
“房企需要以新的视角看待新业务才有可能树立长期主义思想，最终赢来新业务的收获。从地产开发到新业务，本质是驱动房地产从赚钱的行业变成值钱的行业，未来稳定经营业态如长租公寓、物流地产等在资本市场可能会获得远超房企的市盈率，这也是精细化运营的回报。因此，需要房企以这种新的视角坚定转型，坚定投入，长期发展。”刘策最后表示。
本文来源：每日经济新闻
作者：黄婉银
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