去年亏损390亿、销售额降幅超70%，华夏幸福债务重组仍面临压力

截至4月底，华夏幸福债务重组金额共计1061.87亿元，相应减免债务利息、豁免罚息94.01亿元。

节后开市首日，受一行两会发声支持房地产金融工作的影响，A股房地产板块反弹翻红，截至当日收盘，华夏幸福涨幅达10%触及涨停。

华夏幸福(600340.SH)节前曾发布了2021年年报，从数据来看，去年陷入流动性危机、忙于债务重组的华夏幸福，营收、现金流、员工规模等多项指标均大幅下滑，甚至出现近400亿的亏损。

公告显示，2021年，华夏幸福实现营业收入431.81亿元，同比下降57.33%；实现归属于上市公司股东的净利润-390.3亿元，同比下降1164.79%；实现销售额281.68亿元，同比下降70.06%。经营活动产生的现金流量净额为-26.46亿，最近3年经持续为负。

截至2021年底，华夏幸福总资产约为4409亿，较2020年减少9.78%，同时，其负债也有所上升，最终资产负债率为94.6%，较2020年同期增长13.31%。其中，货币资金余额144亿元，同比下滑46.51%，主要系经营回款及新增融资大幅下降所致。

据了解，华夏幸福的业务主要分为两大板块，北方总部负责产业新城及相关业务，包括产业园及孔雀城住宅项目，南方总部负责商业地产及相关业务，均出现不同程度的亏损。

其中，产业新城业务作为为主要营收来源，占2021年总营收超99%，也是亏损的主要因素。受相关投资缩减、相关服务费收入大幅下降、产业项目结算资源大幅减少等影响，其产业新城业务板块2021年亏损378.9亿。

产业新城业务线本就具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点，十分依赖各地招商环境及自身现金流情况，在近几年于全国加快扩张的同时，回款速度缓慢且金额大幅减少，“入不敷出”成为其发展面临的最大难题。

今年1月29日，华夏幸福在预告业绩时表示，2021年度应收账款坏账准备及合同资产减值损失对应计提金额增加，是业绩亏损的主要原因之一。上交所因此对其下发问询函，要求说明主要客户近三年回款情况。

根据华夏幸福4月29日对问询函的回复，其产业新城2019年、2020年、2021年回款分别为264亿元、216亿元及132亿元，2020年降幅18.18%，2021年降幅为38.89%，且回款数额仅为2019年的50%。

目前，华夏幸福在积极推动产业新城的复工复产，但在公司流动性紧张及收缩产业新城园区投资的情况下，部分产业新城的业务发展将受到进一步影响。

南方总部的商业地产板块同样未有起色，实现营收仅9790万，同时成本为8.1亿，最终也为亏损状态。目前，华夏幸福商业板块主要包括5个商办综合体项目，其中，哈尔滨、南京及武汉两个项目的配套住宅部分正常施工，但商办部分进展缓慢且销售进入冰冻期。

另外，华夏幸福于广州白鹅潭项目，由于地价逾期未缴清，土地已被政府收回。华夏幸福称，公司正与政府积极沟通，收回扣除定金外的剩余已付地价款。

华夏幸福强调的复工复产，也较少提及商业板块，其在年报中表示，销售回款无法覆盖商业地产项目的未付地价及开发成本，公司采取有保有压策略，调整开发节奏，对已销售住宅保交付，对商业物业力争维持开业计划，对写字楼物业能缓则缓。

实际上，商业板块资产或许是华夏幸福“断腕求生”将要舍弃的部分。去年9月30日华夏幸福披露将对2192亿元金融债务进行重组，资产及业务重组后，华夏幸福将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务，其中并未点明将保留商业板块。

今年4月初，南方总部总裁吴向东辞职，但并未离职，将继续华夏幸福南方总部工作，并继续协助公司承担必要的债务重组工作，可能将涉及商业板块资产包处理问题。

目前，华夏幸福的债务重组计划仍在推行，截至4月底，其实现债务重组金额共计1061.87亿元，相应减免债务利息、豁免罚息94.01亿元。其中，在资产出售方面，华夏幸福已完成丰台和国际业务部分地产项目公司股权，以及两个产业新城出售于国企的转让协议签署。

除债务重组外，华夏幸福去年进行了裁员、降薪、调整经营方式等一系列降费增效措施。据年报披露，2021年度，华夏幸福人员规模降幅为51%（不含物业），2021年公司整体计入管理费用的职工薪酬28.59亿，同比下降13%，其中产业新城及相关业务24.33亿元，同比下降19%。

华夏幸福表示，2021年四季度公司管理费用已体现一部分压降成效，后续年度还将持续改善。今年一季度管理费用同比下降35%，其中职工薪酬同比下降41%。

受上述流动性风险化解取得阶段性成果及降费增效影响，华夏幸福今年业绩开始企稳回正，公告显示，2022年第一季度，华夏幸福实现营业收入41.82亿元，同比减少47.39%；净利润27.75亿元；经营活动产生的现金流量净额3.12亿元。

虽然业绩有所回暖，但未完全走出流动性危机的华夏幸福但仍然面临重重困难和挑战，其表示，将在继续推动债务重组计划、保障公司可持续经营的同时，立足于园区运营、产业招商等核心能力，主动谋划战略调整，实现从重资产模式向轻重结合模式的转型。