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100家房企中92家销售下跌,4月的楼市继续下行探底

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4月30日,多个第三方咨询机构发布了4月份各大房企销售数据,显示楼市的转折点仍未到来。

克而瑞研究中心数据显示,百强房企前4个月累计业绩规模同比大幅降低50.2%,降幅较一季度进一步扩大;4月单月业绩同比降低58.6%,环比降低16.2%。

亿翰智库提供的数据显示,百强房企中4月单月销售额同比下降的共有92家,TOP30中仅越秀地产同比有所上涨。另据中指院数据,今年前4个月,百强房企销售额均值同比大幅下降50.2%,销售额超千亿房企仅3家,较2021年同期减少了6家。

楼市整体表现低迷,在需求及购买力透支、信心缺失等问题尚未改善的情况下,下行压力呈加剧的态势。据贝壳研究院数据,全国重点62城商品住宅签约面积累计同比下降44%,较3月跌幅进一步加深5个百分点。

不过,4月底的中央政治局会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。业内普遍预计接下来的因城施策范围和力度都有望持续扩大和加深,突破“四限”的放松或将增多。

克而瑞预计,核心城市市场有望在三季度触底回稳,三四线城市调整周期更长,唯有等待一二线城市市场回稳,三四线城市才有轮动回稳的可能性。

销售环比同比双跌

疫情的反复打断了市场回暖的节奏,而自2021年下半年以来,影响市场走势的因素如消费者预期、消费者购买力等均未明显改善,房企销售在4月份惨淡依旧。

克而瑞数据显示,百强房企4月单月仅实现销售操盘金额4284.7亿元,环比降低16.2%,降幅大于近年同期;同比降低58.6%,较3月降幅进一步扩大5.9个百分点,亦是近年来单月业绩同比降幅的最高水平。

以全口径销售额计,百强房企前4个月实现21179亿元,同比降幅为50.5%,降幅较一季度进一步扩大。

具体到各个企业来看,同比降幅也在加大。亿翰智库提供的数据显示,百强房企中,4月单月销售额同比下降的有92家。

TOP30中,仅越秀地产同比大幅增长51%,单月实现销售额117.84亿元;其他房企均同比向下:降幅超过50%的房企共有22家,占比超过7成;降幅在70%及以上的共有6家,分别为融创、世茂、中梁、融信、龙光、中南置地。

市场信心不足导致的销售不振,头部房企也无法独善其身。

TOP10房企中,仅有碧桂园、万科、保利发展的销售额保持在300亿元以上,同比降幅分别为60%、37%、40%;中海地产实现227亿元;其余房企如融创、招商蛇口、华润置地、金地、龙湖、绿城单月销售金额仅在100亿以上,同比降幅基本保持在50%上下。

累计了4个月的下沉之势,房企的销售规模持续缩水。

截至4月末,销售突破千亿的仅有前三甲:碧桂园、万科、保利发展,分别实现1633.9亿元、1380亿元、1212亿元。而2021年同期,状元销售额突破2700亿元,榜眼万科、探花恒大的销售额均在2200亿元以上,Top10中共有9家销售在千亿元以上。

今年至今,超百亿的房企共有57家,较去年同期减少46家。

销售端表现不佳,房企回款压力庞大的情况下,其在投资拿地上同样无法提高热情。

截至4月份,多城完成首批集中供地的出让,除了杭州等部分城市热度较高外,其余城市的土地市场仍未恢复。例如南京首轮19宗涉宅用地中有6宗因无人竞价而遭遇流拍;天津的29宗涉宅地仅有5宗成功出让,流拍率高达83%。

亿翰智库数据显示,1-4月各梯队房企新增货值门槛值出现大幅下挫,TOP10房企门槛值为181.25亿元,同比下降70%;TOP20房企门槛值为71.40亿元,同比下降77%;TOP30房企门槛值为51.60亿元,同比下降79%。

市场继续筑底

4月,房地产市场下行压力加剧,成交同比跌幅进一步扩大,克而瑞监测的30个重点城市商品住宅成交面积环比下降18%,同比跌幅扩至58%。

其中,一线城市成交环比下降19%,同比下降47%;26个二、三线城市成交环比下降18%,同比跌幅扩至60%。

今年以来,各地的楼市调控政策早已明显转向,从公积金贷款政策放松到房贷利率下调,再到首付比例降低、“认贷不认房”的突破,近期已陆续有城市在限购、限售等政策方面予以松动。

中原地产研究院数据显示,4月至28日,全国各城累计发布房地产稳楼市政策超60次,刷新了月度稳楼市政策纪录。2022年以来,共有近110城出台稳楼市新政。

今年年初,市场普遍认为3月份“小阳春”将会出现。某华东房企内部人士向第一财经透露,销售原本已有较为明显的回暖迹象,公司内部对三四月份的销售是比较有信心的。但3月之后的疫情成为新的变量,一些地方售楼处关闭,居民购房预期受到较大影响。

业内寄希望于政策端能以更大的力度予市场以刺激。合景泰富管理层在日前举行的2021年度业绩会上谈及,“其实现在在按揭端,包括像按揭利率、放款时间,这些是有利好松动的。但我们也期待政策在限购等条件上的放松,尤其是在一线、强二线城市能有更多的政策,以组合拳的形式去刺激销售。”

中银证券预计,因城施策主线下,各地优化房地产调控政策或将呈现以下三大特点:第一,政策落地节奏进一步加快:5月地方“稳楼市”政策将会更加频繁地落地;第二,政策向限购、限贷、限售、限价宽松等多个方向延伸,优化调整力度加大,且有效性逐步增强。第三,城市向热点一二线城市扩围。

3月份以来,楼市松绑政策已经从三四线城市到二线城市蔓延,近期已经蔓延到南京、苏州等强二线城市。

4月28日-29日,亦有多个城市同步释放了购房新政,如洛阳发布促进房地产市场发展出台18条具体措施,包括调整公积金贷款政策、提高公积金贷款额度、个人住房贷款最低首付比例低至20%;天津拟停止限价商品房销售等。

中信证券预计,若本轮疫情能于6月底在全国主要城市实现动态清零。对房地产市场而言,这意味着,3月市场见底延迟到6月见底。

“我们预计应该也是在三季度左右,整个市场回暖会比较明显。”合景泰富管理层亦表示。

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