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地产财报局|中南建设直面压力:安全至上,做我所能

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4月26日下午,中南建设(000961.SZ)2021年度业绩交流会在线上召开。董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁出席。

数据显示,中南建设2021年实现营业收入792.1亿元,同比增长0.8%;归属于上市公司股东的净利润亏损33.83亿元,与此前年度业绩预告中披露的数字7.08-21.23亿元存在重大偏差。

对此,陈昱含在交流会上面向股东、媒体和投资者作出了坦诚的剖析。造成偏差的原因主要有四点:第一,市场持续下行,公司在业绩预告时对风险未能完全预判,对现有存货的跌价准备,以及各项应收款和合同资产的减值计提不充分;第二,公司对部分合营、联营公司收入确认的不确定性准备不足,部分预计投资收益未能确认;第三,因疫情和市场调整的影响,部分竣工项目没能如期交付,不能确认收益;第四,对部分利息支出的资本化条件预计谨慎度不够,导致费用增加。

直面问题往往就是解决的开始。在对利润困局进行深刻反思后,陈昱含提出了中南建设2022年的经营思路:安全至上,做我所能。

现金流管理放首位 有信心确保财务安全

即使在年度利润亏损的高压下,2021年中南建设仍实现经营性现金流入1446.7亿元,同比增加12%,是一年内到期的各类有息负债(含期末应付利息)的6.0倍。年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元,连续四年保持正值。

在同梯队房企中,中南建设更是连续保持着有息负债与年度经营规模比值处于行业最低水平的记录。年报显示,2021年末中南建设有息负债622.8亿元,比2020年末减少176.3亿元。期末总负债率88.37%,净负债率93.16%。公司总体负债中合同负债及相关待转销项税合计1482.7亿元,占全部负债的45.60%。

陈昱含在业绩会上表示,2022年公司将密切与相关金融机构沟通,推动必要融资展期、转贷续贷,确保授信稳定,增加经营性贷款等专项授信,增加企业自由现金流,增厚资金安全垫,压降短债规模,降低兑付波峰,确保刚性兑付义务如期履行。

事实上去年四季度以来,中南建设就有多笔公开市场债券如期兑付,并有回购境外债券。截至目前,中南建设今年仅有6月和12月合计本金人民币14.22亿元境内外债券到期兑付,而公司在手货币资金高达224亿元,偿债能力有充分保障。

一直以来恪守安全底线、坚持不依赖有息负债发展模式也给了陈昱含确保公司财务安全的信心。“公司一年内需要偿还的借款中,现在有115亿是非银行机构这块的借款,到期后可以申请开发贷替换。还有110亿的银行借款,其中一半可以用开发贷申请新的借款,剩余的开发贷可以根据国家给到的不盲目借债的政策,去减少偿还的金额。目前真正面临要还的不超过30亿,压力较小。”

坚持审慎经营主基调 待市场明朗再投资

面对市场调整,2021年中南建设逐步放慢了投资。报告期内共新增项目45个,规划建筑面积752万平方米,新增土储总价288.49亿元。从拿地销售比来看,2021年中南建设的拿地销售金额比为0.15,相比2021年百强平均的拿地销售比0.25,投资态度较为谨慎。

实际上,在吸取过去高增长阶段拿地成本偏高的教训以后,从去年下半年开始,中南建设就停止了拿地。陈昱含坦言,当时觉得是审慎经营的选择,但现在看来是一个必然且正确的安排,否则今天可能会陷入更困难的局面。“目前市场还处于调整期,短期土地市场竞争不会那么激烈,因此公司会继续坚持审慎投资策略,待市场明朗再投资也为时不晚。”

截止2021年末,中南建设共有开发项目503个,其中可竣工资源总面积4134.9万平方米,是公司2021年销售面积的2.8倍,足以保障今年甚至未来更长时间的销售。拿地成本方面,2021年新增项目平均地价3837元/平方米,同比下降23.5%,对比公司2021年平均合同销售价格的13439元/平方米,两者之间的价格差也保障了未来利润的可能。

从新增土储的城市能级来看,主要以三四线为主,新增建面占比达到了79%,相比2020年大幅增加了23个百分点。截止期末,公司总体土储中一二线城市面积占比约36%,三四线城市面积占比约64%。

针对由土储结构引发的投资者对公司流动性方面的担忧,陈昱含解释道,现在真正意义上的地域上的不平衡远远大于城市能级上的差异,因此她认为不能再简单地认为三四线安全性就远不如一二线。“对中南来说,三四线项目有60%都在长三角,还有不少分布在东部沿海其他三四线市场。这些地方都是处在核心都市圈、优势城市群、经济发展带上,能够匹配得上公司经营目标和安全性方面的要求。”

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