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金地集团2021年营收增长18.2% “三道红线”连续6年保持绿档

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坚持深耕一二线城市,销售规模增幅行业领跑。

2022年4月24日晚,金地(集团)股份有限公司(股份代码:600383.SH,以下简称金地集团)发布了2021年年报。

尽管过去一年房地产行业经历深度调整,但金地集团的各项经营业绩指标表现抢眼,不仅资产和销售规模持续稳健增长,盈利也维持了相对稳定的水平:全年实现营业收入992.32亿元,同比上升18.16%,归属于上市公司股东净利润94.09亿元。

截至2021年末,金地集团总资产4628亿元,同比增长了15.23%,近五年复合增长率高达22%;其中归属母公司净资产630亿元,同比增长9.57%,近五年复合增长率达到11%。

利润分红方面,拟向全体股东每10股派发现金股利6.3元(含税),合计拟派发现金红利28.4亿元(含税),占公司2021年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为30.2%,连续多年现金分红占净利润的30%以上。

坚持深耕一二线城市,销售规模增幅行业领跑

2021年地产行业整体下行,但行业中的标杆企业展现出了更强的发展韧劲。2021年全年,金地集团根据行业形势的变化,及时调整销售策略,销售规模实现了逆势增长:全年实现签约金额2867.1亿元,同比增长18.15%,实现签约面积1377万平方米,同比增长15.25%,销售增幅处于TOP20房企前列,同时也是2021年为数不多能够完成年初销售目标的房企之一。

优秀的销售业绩,归因于金地长期坚持的城市深耕策略。截至2021年末,金地在全国布局的78个地级市中,有十余个城市市场排名均位列前十,其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名居首,核心城市市场份额的不断提升,为金地销售业绩持续稳定增长提供了保障。

过去几年来,金地在投资方面一直坚持“东密西强”投资布局,聚焦高能级城市发展,严格控制三四线城市的下沉。以2021年为例,金地投资了111宗地块,新增总土地储备约1,636万平方米,其中一二线城市的投资占比高达65%,市场流动性更好、安全性更高的一线城市投资占比则明显提升达到34%,更好的规避了市场下行期的投资风险。

年报数据还显示,截至2021年末,金地集团预收账款(含合同负债)达到了1128亿元,较2020年末增长了19.1%,为未来的业绩结算打下了坚实基础。

经营质量不断提升,盈利水平保持前列

受市场下行和疫情等多种因素影响,2021年地产行业的毛利率整体呈现出下滑趋势。国金证券对今年3月以来已发布年报的房企统计数据显示,其中有14家房企的毛利率低于20%,平均毛利率为18.74%,平均净利润率仅为8.21%。

面对严峻的外部经营环境挑战,2021年金地集团在精准投资的基础上,强化产品定位、成本管控、经营调度及快建体系建设,通过加快核心业务系统的数字化建设及数字营销系统的迭代,促进公司核心能力及经营效率的稳步提升,较好的对冲了行业利润下行的影响。

整体而言,2021年金地的盈利规模虽然有所波动,但盈利能力依然保持着行业较好的水平:2021年,金地实现归属于上市公司股东的净利润94.09亿元,同比下降了9.5%个百分点,但房地产结算毛利率为19.65%,净利率为9.5%,均高于行业平均值。受益于投资拓展、产品研发、工程成本、运营管理等各项专业能力的逐年提高,金地集团的周转率也有了明显的提升,2021年的净资产收益率(ROE)仍达到了15.7%,处于行业领先地位。

现金流状况良好,“三道红线”连续6年绿档

自2020年“三道红线”融资监管新规出台,“三道红线”就成为了房企健康指数的“晴雨表”。作为行业“优等生”,金地集团一直坚持平衡发展、稳健经营的战略,负债指标逐年稳步下降,“三道红线”已连续6年保持绿档。

年报数据显示,2021年金地集团的资产负债率为76.19%,剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后,公司的实际资产负债率低至67.6%,净负债率仅为55.2%,有息负债规模、净负债率等核心负债指标继续处于行业低位水平。债务结构方面,截至报告期末,金地一年期以上的中长期负债占了全部有息负债比重的68.25%,短期债务占比仅为31.7%;其中境内负债占比92.3%,境外负债占比7.7%,更加适配房地产行业的长开发周期。

现金方面,截至报告期末,金地实现经营性现金净流入94亿元,持有货币资金余额648亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数达到1.4倍,继续满足“三道红线”的监管要求。

扎实的财务基本盘面,让金地集团在资本市场上备受青睐。2021年,金地抓住资本市场的窗口期,成功通过开发贷、中期票据、超短期融资券及ABS等多种创新、多元的融资方式补充资金,持续优化现金流水平。其中,发行公司债券共计49.95亿元,发行中期票据共计110亿元。截至报告期末,金地的债务融资余额为1256亿元,债务融资加权平均成本进一步下降至4.56%,相比上一年降低了18个百分点,展现出金融机构和投资者对金地资信水平和经营能力的高度认可。

当前,金地集团的主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级,国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予金地的长期信用评级则分别为BB、Ba2。

协同住宅主业发展,新赛道业务表现亮眼

面对行业收益率逐渐降低、回归常态的大环境,金地集团过去多年来在地产主业之外,也在配置合适资源,布局自持资产、物业服务、科技等新赛道,谋求新的业务增长点。

2021年,金地在持有型物业方面新获取了广州花都TOD大型综合体项目,继续补充商办物业的优质储备;产业方面则新获取北京坤鼎项目、广州创智汇、上海安弗施等七个项目,新增管理面积190万平方米,实现了国内核心产业城市的全面布局。

截至2021年末,金地在运营的持有型项目已达到了28个,涵盖了购物中心、写字楼、产业园区、长租公寓等不同物业类型,累积租金面积约244万平米,同比增长37.5%,其中产业园面积达103万平米。

在出租率方面,金地目前持有的在营购物中心、进入成熟期写字楼、产业园区、成熟期长租公寓出租率均达到了90%以上,其中长租公寓平均出租率稳定在94%以上,达到行业标杆水平。

凭借出色的运营能力,2021年金地持有型物业的租金收入表现稳健,达到约20.7亿元,同比增长达52%,有望成为金地未来新的利润增长点。

而与地产主业深度协同的金地物业,2021年正式更名为"金地智慧服务"后,也围绕"三横九纵"的服务矩阵开始全面发力。年报显示,年内金地智慧服务通过单项目拓展和收并购双轮驱动,新增外拓合约面积超过7000万平方米。截至2021年末,金地智慧服务的合约管理面积突破3.3亿平方米,其中外拓占比高达71%,非住业态占比达15%,市场外拓能力居于行业前四。在营收表现上,2021年金地智慧服务的营收突破50亿大关,达52.8亿元,增长30.0%。

开发代建业务也是金地集团近年来成长迅速的新业务板块。2021年,金地开发代建业务新签约19个项目,签约面积超过300万平米。截至2021年末,金地开发代建业务在全国超过30座城市实现了布局,管理服务项目近90个,累计开发管理面积超1500万平米,其中政府公建面积超过400万平方米,并成功入选多个城市政府预选承包商库,品牌影响力逐年提升。

“我们将进一步加强非住业务的拓展及竞争力,积极布局地产行业全产业链业务,努力打造集团面向未来的长期、全产业链的竞争优势。同时,稳步向养老、体育、教育、家居生活等产业探索实践,做好与住宅主业的协作和平衡,寻找更多未来发展的增长点”,金地方面表示。

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