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重点城市3月新盘平均去化率仅35%,这5个城市为何超过60%?

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3月份重点32城平均去化率仅为35%,其中上海、合肥、台州、杭州、苏州5城平均去化率超过60%;另有10个城市平均去化率在20%或以下,包括南京、武汉等热点二线城市,一线城市广州也位列其中。

今年楼市未能迎来“金三月”。

据克而瑞统计,3月份重点32城平均去化率仅为35%,其中上海、合肥、台州、杭州、苏州5城平均去化率达到或超过60%;另有10个城市平均去化率在20%或以下,包括南京、武汉等热点二线城市,一线城市广州也位列其中。此外,有8个城市3月开盘去化率较2月回落。

对此,易居研究院分析认为,3月份半数以上重点城市皆有不同程度的松绑,一季度利好“托市”政策频出但效果并达到预期;另一方面,疫情多地集中爆发负面影响下,购房需求或将递延至4、5月释放。

全国重点城市2022年3月开盘去化率变动情况 数据来源:CRIC调研

城市间“冰火两重天”

春节过后,上海楼市快速回暖,3月份的新盘平均去化率也遥遥领先各城。

具体来看,3月上海9个入市项目中,5个项目触发积分摇号,认筹率200%左右,入市项目平均去化率在90%以上。即便销售最差的项目去化率也高达80%以上。

不过由于中下䀏受疫情影响,上海3月新房最终成交107.14万平方米,环比减少17.39%,在2021年高基数下同比下降了48.23%。记者注意到,上海新房市场改善型需求旺盛,3月销售金额TOP10项目中,单价10万元+的项目占比过半。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,“对于上海市场来说,3月整体表现是不错的。但是这可能多少和实际感受不一样,因为3月份上海其实开始面临疫情的冲击,一些项目理论上不会好到哪里去。只能理解为一些项目加快了推盘和签约,同时上海本身不缺购房需求,所以全市的项目去化状况是不错的。”

来源:克而瑞

3月份合肥的平均去化率达70%,虽然市区商品房供应35万平方米,一改年初供应不足的窘境,但供应量同比腰斩、成交同比下降近3成。台州3月平均去化率达66%,虽然一手商品房供应和网签备案总量均有所回升,但从近一年情况来看,网签备案量仍处于低位。3月平均去化率高达63%的杭州,市场热度仍然体现在主城区。

再看近期为楼市松绑的苏州,3月9个项目推售,开盘平均去化率达到60%,但仍集中在核心板块。相城区项目即便有8.5-8.8折优惠、赠送物业费和车位抵用券等,整体去化率仍低至20%。

在32城中,3月份大半城市去化率低于30%,甚至10%。部分典型城市的项目最高与最低去化率差距不大,均在低位徘徊。如福州单项目去化率为28%-50%;郑州单项目最低去化率3%,最高也仅为34%。如佛山、重庆在一季度下调了商业贷款首付比例,佛山还进一步降低了“人才”认定门槛,但市场下行周期中对楼市成交刺激作用有限。

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦表示:”不管市场上行还是下行,出政策的时候都会有拐点,这个拐点是否明显,和政策力度、执行力度有关。今年政策的确在放松,但经济背景,社会背景比以往更复杂,市场还需要更多耐心。”

多个城市存销比大增

值得注意的是,大部分城市去化率走低并非一日之寒,累计库存同环比升高很大程度上拖累了新项目开盘去化。

如3月份新盘平均去化率最低的无锡(10%-20%),据易居房地产研究院百城库存数据,自2019年1月起无锡新房存销比重回两位数,截至今年2月末,无锡市存销比达到25.9,环比增长17%,同比增长67%。但无锡新房库存同比增长仅6%,成交同比则下滑了44%,成为新楼盘滞销的最大因素。

已经放宽政策的福州,市场同样没有实质回暖,多数项目认购率不足20%。仅万科城市之光认购率达到87%、金地自在城认购率37%,其余大多数项目认购率仅个位数,而福州的存销比也接近20,为19.6。

严跃进表示,“福州市场最近两年出现过一小波回暖态势,但持续时间不长、回暖动力非常微弱,市场处于挣扎复苏且阻力很大的状态。对于福州市场的压力,其实从一些相对销售不错的项目也可以看出,房企总体上都面临销售压力较大的问题。政策方面确实也给予了宽松的导向。比如3月30日福州放松了购房政策,给了4月份市场改善的空间。但这中间要注意一些新的不确定性因素,比如说各类政策效应不达预期、疫情带来新的干扰、购房者购房意愿不强等问题。”

再以上海为例,易居研究院认为,从从上海商品住宅库存数据来看,2020年3月受疫情影响,库存面积及去化周期创历史新高,但后续库存面积及去化周期一路下行,直到2022年3月份受疫情影响上海商品住宅库存面积有所上升,去化周期也开始上行。根据2020年疫情过后的行情,乐观预计上海今年5、6月份商品住宅去化周期将由升转降。

对于接下来的市场走势,易居研究院预测,重点城市的市场分化格局仍将延续。待政策利好持续发酵,“人+钱”集中的基本面较好的城市势必率先回暖,诸如深圳、惠州、珠海、南京、无锡、常州等有望在二季度率先迎来“转机”;武汉、郑州、厦门等或将轮动传导而筑底企稳;对于昆明、南宁、重庆、福州、青岛、济南、长春等城市而言,短期下行压力依旧较大。

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