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万达轻资产战略加速,“江湖救急”还是另有目的?

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有地产资深人士分析,万达如今的操作是为了上市时有更多的在管面积,以期得到更好的估值,这和很多物业公司例如碧桂园服务、龙湖物业上市前的一系列操作如出一辙。

曾经“卖卖卖”的万达近期又开始频繁接手项目。

上周末,有市场消息称,万达商管将以轻资产运营的方式接手位于北京朝阳区的蓝色港湾商业项目和位于海淀区的五棵松卓展购物中心。

《每日经济新闻》记者从消息人士处获悉:“该消息属实,但具体交易对价未知。”

频频出手

接手蓝色港湾和五棵松卓展只是万达近期扩张的一小步。

万达官网中,董事长王健林最新的消息是,3月28日与鑫苑集团签订战略合作协议,鑫苑集团董事长张勇也出席了签约仪式。从披露的消息看,双方将在商业管理、资产管理、产业地产和科技研发等业务领域进行深度合作。

4月初,建业拟将“全部商业项目”整体出租给万达商管或其关联方,万达商管将全面负责该等商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。

双方合作似乎还有更深入的迹象,建业方面表示:“截至目前,建业集团仅在商业运营领域与万达集团达成一致,如有其他合作意向,待有具体推进或实质进展时在符合相关规定的情况下择机对外公布。”

万达商管的策略是轻资产输出,该公司曾表示:“2019年底,万达商管集团完成了房地产业务剥离,成为真正意义上的商业运营管理企业,万达商管剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责。”

根据招股说明书数据,万达商管的在管建筑面积增长很快,由2018年的4150万平方米增加至2021年6月30日的5420万平方米。

截至2021年6月30日,万达商管管理380个商业广场,独立第三方商业广场数量达106个,占总在管商业广场数量的27.9%,有162个储备项目,包括133个独立第三方项目。

招股书失效在即

有地产资深人士分析,万达如今的操作不排除是为了上市时有更多的在管面积,以期得到更好的估值,这和很多物业公司例如碧桂园服务、龙湖物业上市前的一系列操作如出一辙。

根据招股说明书,万达商管上市前估值为280亿美元或人民币1800亿元。

但消息人士并不认同这个猜测,表示:“就是江湖救急,和上市无关,从时间上来说也来不及。”

这当然也并非不可能。

王健林曾经公开讲过一个仗义的故事,有座城市让万达去投资,万达评估后认为不具备投资价值,不好直接拒绝,王健林提出了一个认为对方不可能答应的条件,“市政府搬迁”。没想到对方竟然答应了,万达只得去投资,意外的是最后取得了不错的业绩。

不过“买买买”的另一面,是万达商管手头并不宽裕。根据招股书,截至2021年6月30日,万达商管的负债净额为27.72亿元,资产负债率80.4%,并且在近年来一直维持80%以上。

根据招股书,万达商管承诺2021年-2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成,则大连万达商业及珠海万赢(万达商管股东)将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金,以补偿投资者。

但招股书显示,2020年万达商管净利润为11亿元,较2019年的12亿元还略有下降,2021年上半年净利润则只有约6.6亿元,和承诺中的实际净利润尚有差距。

港交所规定,递交IPO资料后超过6个月未完成聆讯过程,根据正常程序将失效,而万达商管提交招股书的时间是2021年10月21日,即将失效,目前尚未传来聆讯消息。

自提交招股书后,万达的动作也一刻未停。2021年11月,万达广场开业数为403座,而如今官网显示万达广场已经有418座。

今年3月11日,有传闻称万达商管或将推迟赴港IPO,但遭其否认,表示“消息不实,上市工作正常推进”。

3天后,万达商管将做出怎样的决定?

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