上市潮降温，物管企业估值行至底部，市值差距拉大

摘要：截至4月12日，大部分物企都交出了2021年的成绩单。而地产行业动荡起伏，房企暴雷不断，使得物业行业恐慌情绪加剧，资本市场对物管板块的估值随之大幅回调，行业估值行至底部。

华夏时报记者 李未来 见习记者 梁宝欣 深圳报道

截至4月12日，大部分物企都交出了2021年的成绩单。而地产行业动荡起伏，房企暴雷不断，使得物业行业恐慌情绪加剧，资本市场对物管板块的估值随之大幅回调，行业估值行至底部。

在2022年观点年度论坛上，新城悦服务集团首席战略官尤建峰认为，物企股价下调的主要原因在于地产行业系统性风险，如开发商面临现金流危机、低价出售自己的物业公司，以及未来增长前景可能没那么乐观，使得资本市场对于房地产及相关产业链产生了比较大的负面情绪，导致所有物业公司股价非常大幅的打折。

据观点指数统计，上市物业公司PE平均值从2021年6月最高点的34倍回调至2021年末的最低点17倍。

4月12日，由观点机构主办，《华夏时报》联合举办的2022观点年度论坛在广州开幕，会议主题为“洞察新的模式”，主要探讨房地产企业如何重构底层运营逻辑，应对变革中出现的风险与机遇。

物企上市降温

观点指数统计，2021年全年递表企业数量达34家，是迄今为止最多的一年。但是全年递表物企众多而过会者寥寥，上市的物企数量未及预期。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者透露，物企上市降温，这种迹象表明投资者逐步回归理性，之前很多房地产企业资金链比较紧张，而物业的估值相对较高，房企通过物业去融资，缓解资金紧缺的局面。

而“招股书失效”成了物管行业2021年的普遍现象。

举例来说，2022年3月14日，据港交所披露，瑞安新天地于2021年9月13日递交的招股书显示“失效”。

招股书显示，2018年、2019年和2020年三个财政年度及2021年上半年，瑞安新天地的收入分别为23.93亿、25.80亿、23.58亿和13.77亿元人民币，净利润则为6.81亿、5.84亿、-2.63亿和4.74亿元。同时，2021年上半年，瑞安新天地流动负债总增至12.82亿元。

此外，据观点指数，2021年上市的13家物管企业募资总额为91亿港元，占2021年港交所所有新上市企业募资总额的2.7%，与去年同期相比下降近10个百分点。

市值冰火两重天

观点指数报告指出，超6成上市物企市值范围在100亿港元以下；截至2022年2月28日，市值区间的差值更是达到了1569亿港元。

对于物企之间的市值差值过大的原因，李宇嘉认为由于目前物企行业是增量市场，盈利模式只有收物业费，在管面积是造成市值差距的主要原因。

从各物企公布的2021年财报来看，2021年营收规模突破百亿元物企的共有7家，分别为碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、绿城服务、招商积余、万物云和龙湖智创生活。

其中，碧桂园服务以288.43亿元居于2021年港股营收榜首，而其在管面积达7.66亿平方米，处于上市物业企业在管规模之首。雅生活服务、保利物业、绿城服务、招商积余的在管面积分别为4.89亿平、4.65亿平、3.04亿平和2.81亿平。

其中，龙湖智创生活和万物云分别于今年1月和4月先后向港交所提交招股书，其在管面积分别为2.5亿平和7.8亿平。

物企未来的发展方向

目前物企的第一增长曲线来自于物业管理服务费，但是由于物业管理服务面积有限，物业费用基本恒定。

过去物管行业要想实现新增长，主要是通过关联房企交付、兼并购等方式实现规模扩张。但由于2021年下半年以来，房地产行业信用危机爆发，物企估值下行，这两种方式变得不太可行。

《华夏时报》记者通过观察恒生物业服务及管理板块，发现其在2022年3月15日处于最低点3544.84点，与2021年6月30日的最高点10607.56点相比，下降了66.58%。

数据来源：企业公告、克而瑞物管

对此，建业物业副总经理付秋生认为，企业目前最大的或者最值得把握的业务机遇，就是社区增值服务领域。

付秋生表示，从信任度的角度来讲，优质的物业服务可以获取业主黏性和忠诚度，这也是挖掘增值服务价值和实现品牌溢价的切入口；从政策角度来讲，政府不断推出社区便民服务，发展社区商业，解决物流配套支持，希望通过刺激消费带来经济的增长；从行业发展趋势来看，新的语境下都在寻找企业的第二增长曲线，社区增值服务正在成为新的增长点。

值得注意的是，从年报可看出，部分物企正在布局社区增值服务领域。

像4月1日正式向港交所递交招股说明书的万物云，在招股书中提到要为社区空间服务、商企和城市空间服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。而万物云CEO朱保全曾表示，公司会从每年的营收中拿出1.5%用于研发与创新。

李宇嘉指出，物企行业从现在开始沉淀出来到底谁才是真正王者，哪家物企在管的面积更大，那么就能够获得更多像社区的商业、物流、养老、教育等的增值服务来源。