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朱中一:负债重的房企应主动与有关单位沟通,研究偿债措施

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4月12日,中国房地产业协会原副会长朱中一在2022观点年度论坛中就房地产新的发展模式等问题发表个人看法。

朱中一表示,探索房地产新的发展模式,是去年12月中央经济工作会议首次提出的。中央提出的新的发展模式,是一个大题目,是依据新时期新发展理念,立足当前、面向未来,与长效机制呼应,与投资、金融、土地、开发经营、财税等协调认可的模式。

朱中一表示,多年来,多数企业践行的是稳健发展模式,也有企业选择了"高负债、高杠杆、高周转"的开发经营模式。在房地产快速发展期,两类企业都获得了发展,后者的发展有时还快一些。但在市场变化、政策调整、政府提出由规模扩张型向质量效益型转型时,有的企业没有及时调整。去年,金融调控发力,从房地产融资“三线四档”管理,到房地产贷款集中度管理,再到排查违规信贷进入房地产领域,多项政策累加,使一些企业猛然感到还债压力和现金流危机,有的“躺平”,有的“爆雷”。企业的“爆雷”,对企业的伤害肯定很大,但对社会、对行业的警示作用明显,引发业内人员都在反思过去的开发经营模式和探讨新的发展模式。

同时,2022年,我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期减弱的三重压力,再加上疫情和地缘政治冲突的影响,经济下行压力加大。我国的房地产业在经历了20多年的快速发展、多数居民的住房条件有了明显改善后,也面临着需求结构性短缺、土地、金融等供给受条件约束、大众对房地产市场预期转弱等压力。房地产发展进入到“房住不炒”、租购并举、城镇老旧小区提质改造与增量开发结构调整并重的时期,发展速度自然减慢,房企利润自然下降。房企在发展中也必然会遇到不少新困难、新问题。

不过,朱中一也提到,我国2021年常住人口的城镇化率为64.72%,城镇化还在持续推进,城镇的人口规模、家庭数量仍在不断增加,每年城镇新增就业人口1100万以上,住房需求依然存在,特别是人口净流入的大城市,住房需求依然旺盛。同时,2000年前建成的老旧小区面广量大,居民迫切需要改造。

此外,为满足人们日益增长的美好生活的需要和顺应相关产业的发展,房企还可向房屋租赁、维修、社区管理、物业服务、养老服务、产业地产、文旅与健康地产、物流地产等方面延伸与发展。因此,中国的房地产市场仍然是一个规模庞大的市场,对未来的发展要保持信心。

朱中一提到,房地产业是我国扩内需、促消费、稳增长、惠民生的重要方面,同时也是防风险的重要领域。要坚持"房住不炒"定位,突出居住属性,充分发挥其基础性民主产业的作用,稳地价、稳房价、稳预期,抑制投机炒作,防止金融风险的抬头与延伸,促进金融和实体经济、金融和房地产的协调发展。

朱中一表示,希望房企要顺应新形势、新任务,积极探索向新发展模式转型的配套措施,努力实现由大规模快速开发、粗放式发展向绿色、低碳、循环的建设发展方式转变,由高负债、高杠杆、高周转的开发经营模式向质量效益型的模式转变。要协助政府探索形成与成片老旧小区提质改造相适应的体制机制与政策措施。要关注一些城市出台的"十四五"住房发展规划,积极推进供给侧结构性改革,使提供的产品符合政策的导向和百姓的要求。要积极发展装配式建筑,使新建建筑中装配式建筑面积占比达到当地政府的要求。

朱中一指出,负债重的企业,特别是今年到期偿还债务重的企业,要主动与有关单位沟通,认真研究落实偿还债务的措施;也可与优质房企协商,进行合作开发,项目转让或企业的兼并重组。所有企业都要配合预售资金监管机构加强对商品房预售资金的管理与使用,严格按照工程节点拨付资金,确保按期竣工交付。因疫情等不可抗力影响的,应主动向购房者解释。

朱中一提到,近期,房地产市场正逐步转暖,相信2022年的房地产市场,也一定能够按照中央政府稳字当头、稳中求进的总要求,向着平稳健康的方向发展。

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