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贾康:下半年楼市会“回暖”,但不会“过山车”

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我国住房制度强调双轨统筹,一个是政府托底的保障轨,另一个是市场轨,相关的改革需要把握好,在地方政府辖区之内,形成最适合当地的定制化解决方案。

当前,我国正处于城镇化高速发展的阶段,需要不断推进基础设施的建设及更新换代。而在高速城镇化过程中,房地产支柱产业地位不会动摇,可以说工业化和城镇化必然会推动房地产行业的发展。

就房地产行业的现状而言,我国房地产政策整体上已走向宽松,行业也在修复的过程中。不出意外的话,今年下半年,房地产市场回升态势会更加明显,不过,可以肯定的是,市场会回暖,但不会像前几轮调控那样出现“过山车”式的冷热摆动。

贾康认为,今年下半年房地产市场会回暖,但是离“热”还有距离。

高速城镇化过程中,房地产“支柱”地位不动摇

在中国城镇化高速发展的阶段上,房地产业一定是国民经济的支柱产业。所谓城镇化高速发展,从国际经验来看,大概处于城镇化率30%-70%的区间。中国改革开放初期,城镇化率只有百分之十几,超过30%后,出现与国际经验高度吻合的现象,最近二三十年处于高速发展阶段。

在这个过程中,城镇化和工业化之间形成互动,内在逻辑是使社会成员越来越多地聚居在宜居宜业的中心区域。国家发改委公布数据显示,2021年我国常住人口城镇化率达64.72%,户籍人口城镇化率提高到46.7%。

我认为,在户籍人口城镇化率基础上适当抬高至50%左右,可认为是中国真实的城镇化水平。因为中国大约还有近3亿在城市生活、工作了十几年、二十几年的人,没有取得城市户口,反映的是由于政府供给能力不足,他们所享有的基本公共服务没有能够与市民均等化。这一方面是明显的问题,另一方面也意味着中国还有很大的发展潜力来完成城镇化,匹配工业化。

在此过程中,需要多轮推进基础设施建设和基础设施更新换代。建成区要往外扩,新区要开发,将出现更多的中小城镇,也必然会因城施策地继续发展大城市,形成更加有经济和社会影响力的城市群和都市圈。这些将具体表现在国土开发中的不动产形成上,包括工业、商业、住宅等方面的不动产建设与运营,来配合中国经济发展的过程。这个不动产概念之下的房地产业,一定是整个国民经济中一个重要的支柱产业。

工业化和城镇化推动房地产行业的发展是必然的结果,内在逻辑就是:之所以认为房地产是支撑城镇化的一个基础行业,是因为工业化的继续推进在中国必然进一步带来城镇中心区的聚集效应,提升城镇化水平而要求房地产开发的配套。至少现在看,未来中国工业化和城镇化的发展空间仍相当可观,没有理由对房地产业做出悲观的判断。虽然前一段时间我国房地产行业的景气水平下降,但是城镇化的水平总体来说还在提升,房地产在整个发展过程中,还是在源源不断地形成有效供给。

政策趋于宽松,应攻坚克难建立长效机制

从整体导向上来说,中央经济工作会议强调以经济建设为中心,将经济运行维持在合理区间,在大环境上进一步“升温”已成定局。

在这样的背景之下,我国房地产政策已走向宽松,行业也在修复的过程中。不出意外的话,今年下半年房地产市场回升会更明显一些。可以肯定的是,市场会回暖,但是离“热”还有距离,不会像前几轮调控那样出现“过山车”式的冷热摆动。

希望在这一轮房地产市场预期向好的调整中,随着市场逐渐升温,要抓住相关的基础性制度建设创新,标本兼治并追求“治本为上”,形成房地产业的健康发展长效机制。

目前正处在改革深水区攻坚克难的时期,政府要避免短期行为,从长期视野下使房地产业健康发展,真正贯彻中央提出的以建设基础性制度打造长效机制的指导方针,这是关键。如果解决不了这个问题,势必要回到老路上去,治标不治本只会积累矛盾。当然也要意识到,长效机制的建设不是一蹴而就的,但是拖延肯定会越来越被动。房地产业的健康发展长效机制,应是构建以经济手段为主的调控体系为取向,建设好基础性制度,使经济手段可以充分发挥作用,通过制度安排和机制创新来解决一系列现实中的难题。所谓基础性制度建设,至少包括土地制度、住房制度、投融资制度和税收制度,这是一个系统工程,需要相互呼应起来。

对于我国的住房制度,已在反复强调双轨统筹,一个是政府托底的保障轨(即保障性住房供给),另一个是市场轨(即商品房的供给)。重庆早就提出以保障轨提供40%左右的住房有效供给,深圳也已提出要达到60%的保障房有效供给,能否实现暂且不论,但是双轨统筹框架是清晰的。相关的改革需要把握好,在地方政府辖区之内,要形成最适合当地的定制化解决方案。而从投融资来看,一定也是双轨运行,不能仅有商业性融资,还要有政策性融资,两者相互补充、相互协调。至于相关税制的改革,需要创造条件把握时机,积极稳妥推进。

此外,近年来一直在提租售并举,租赁房对于市场的稳定很有意义,应发挥更大的影响作用;而对于城市“夹心层”或新市民,还需要配置比公租房更高标准的共有产权房和长租公寓。

贾康(华夏新供给经济学研究院创始院长、财政部财政科学研究所原所长)

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