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疫情期收入下滑,房贷还款吃紧咋办?律师:不可自行断供!

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近期多家银行已经公开表示,对受疫情影响且满足条件的客户实行还款宽限。

房贷是中国普通老百姓一生中背负的最大笔负债。根据房地产研究机构克而瑞的数据,截至去年末,我国房贷按揭余额超过38万亿,从2015年-2020年,居民杠杆率飙升,从40%增长至62%,居民杠杆率超过200%的城市达到20个。

如今,受到疫情影响,部分贷款人收入下滑,此外还有人出现被裁员失去收入、买到爆雷开发商楼盘无法交付等情况,这都让一些居民的家庭现金流开始紧张,甚至有借贷人产生了“断供”的念头。

好消息是,近期多家银行已经公开表示,对受疫情影响且满足条件的客户实行还款宽限。上海中夏律师事务所合伙人李晓茂提醒,应当按照银行流程递交材料申请还款宽限期,千万不要擅自断供,一旦断供就会面临合同违约,产生相应法律责任,影响征信,甚至连房子都可能被收回。专家表示,买房前应对家庭现金流进行风险评估,不买超出还贷能力的房子。

收入下滑带来房贷焦虑

“受疫情影响,我已经被封控在小区里接近一个半月了,房贷、车贷都要继续交,一家人吃饭要花钱,但是我的收入大幅缩水。”家住上海宝山区的市民王牧对第一财经表示。

王牧是一名销售人员,平时的工资结构由“底薪+提成”构成,由于近段时间无法出门,公司仅能发出底薪数千元,每个月光是7000多元的房贷还款额就超过了底薪,这让他瞬间感到压力山大。他表示,希望能将最大头的房贷延期,以缓解自家的资金危机。

“我买的楼盘已经延期半年还没有交付,疑似烂尾,既然这套房子我根本都收不了,为什么还要每个月还贷给银行?我想断供可以吗?我们业主群里很多人都有这种想法了。”西安市民李锐最近也深受房贷问题困扰。

他对第一财经记者表示,一方面,业主们想通过断供房贷给银行、政府部门和开发商都施加压力;另一方面,不能如期收到房子,却还要还房贷,这让大家心里都非常不舒服,也有业主受大环境影响收入下滑,压力较大。

第一财经获悉,近期已有六家国有大型银行及多家地方商业银行公开表示,受疫情影响且满足条件的客户可以申请房贷延期还款,像上述王牧这种情况,可以在向贷款银行递交材料获批后,获得一定的还款宽限期。不过,目前尚未有针对延期交付楼盘业主的房贷还款宽限政策。

“宽限期”或造成日后更大压力

早在2020年2月疫情初期,央行、财政部、银保监会等五部委就曾联合发布《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,其中提到“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限”。

近期多家银行继续响应国家政策,对受疫情影响且满足条件的客户实行还款宽限。

其中,中国工商银行表示对于因为受疫情影响的个人贷款客户,给予个人贷款延期还款服务支持,延期还款期间,客户不列入违约客户名单,对客户做好征信保护。中国农业银行称客户可以直接与贷款经办行联系,或者可致电农行客服中心进行信息登记,经办行根据实际情况给予合理延后还款时间、免除征信及减免罚息等。中国建设银行则推出最长至28天的短期延后还款,延期期间内不催收不影响征信,还推出调整账单计划,根据各地疫情情况降低当期分期还款额,降低部分延后至以后月份归还。

除了国有大行,不少商业银行也已出台房贷延期政策。比如江苏的常熟银行近日已经表示,对于受疫情影响暂时失去收入来源的客户,可以给予房屋按揭贷款延期还款的支持,同时结合客户情况,不列入违约客户名单、做好征信保护。兴业银行则给予受新冠疫情影响的客户最长3个月的还款宽限期,已通过微信公众号、企业微信点对点推送的方式向存量房贷客户进行信息告知,目前已有36户客户在线申请,涉及贷款7247万元。

不过,实际的银行房贷延期政策,并非想象中的宽松与美好,银行在实操中较为谨慎。

首先,银行会严格把关申请人资格。比如,记者致电浦发银行客服获悉,四类人员可以线下办理贷款还款计划延期,主要针对按揭贷款。其中,因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员,需要提供医院开具的住院证明、医院出具的诊断书、检验单、病历等;疫情防控需要隔离观察人员需要由当地政府设置的集中隔离点或所在社区、街道、街道社区服务站、居委会、村委会、物业公司等提供的隔离留观的证明、隔离解除证明;参加疫情防控工作人员需由防控人员所在单位提供证明或者提供此次疫情定点医院医护人员工作证;因疫情影响无法按时还款的人则由分行根据实际情况要求提供相应证明材料。

此外,大部分银行所说的延期,都不是指延长整个还款周期,而是允许客户在宽限期内(多为1-6个月)暂不还款,宽限期后,需要一次性偿还之前的所有本息。

“我大致了解了银行的具体操作,有银行是延期6个月不用还款,第7个月还款时,要一次性偿清之前所有延期的本息,还有银行是宽限期只还利息,本金延续到剩余本金中,这样后续每个月要还的本息都会相应增加。”王牧表示,了解了一圈情况后,他反而觉得延期还款会给自己后续的生活造成更大压力。

而在疫情之下,如果有大量客户申请房贷延期还款,银行也会有较大压力。上海交通大学上海高级金融学院副院长朱宁近期接受采访时表示,目前美联储处于快速加息周期,对整个银行业的资金来源和资金成本形成了制约,中国银行业在这方面受到一定压力,在国内“房住不炒”大背景下,很多城市房价出现了一定程度的松动,所以银行也没有达到想要怎么帮助购房者、就可以怎么帮助的程度。

律师提醒不可贸然断供

上海中夏律师事务所合伙人李晓茂表示,目前针对疫情影响,不少国有银行都出台了相应的房贷延期还贷政策,购房者可以缓交规定期限内的本息,但注意要提前联系银行、递交材料进行申请,千万不要自行断供。

“断供就会面临合同违约风险,产生相应法律责任,甚至连房子都可能被收回。”李晓茂律师表示。

此外,对于烂尾楼购房者出现不希望再继续供楼的想法,李晓茂表示,烂尾楼业主不可贸然断供。“开发商售楼时有预售许可证,是通过房管部门审核的,开发商后续无法交付了,他们跟业主存在合同违约情况,这时开发商是过错方,而银行的角色则是第三方,银行是没有过错的,从这个角度来说,不管是疫情还是烂尾等原因,只要断供,购房者都会被银行追究责任。”

李晓茂建议,如果购房者遇到楼盘一再延期交付,还是先等一等,看看是否有望交付,这期间不要断供,如果开发商确实已破产,楼盘交付无望,则应该申请由政府部门介入处理。最重要的一点是在实行住宅预售制的当下,购房者一定要足够谨慎,避免买到有风险的楼盘。

上海中原地产首席分析师卢文曦也表示,贸然断供不可取,会影响征信,房子也可能会被银行收回。

“断供其实是有一个过程的,并不是有一个月没还上,立刻就会被判定断供了。一般来说,最起码有两个月没还贷,银行就会约谈借贷人,询问未及时还贷的原因,接下来才会进入流程。”

针对被裁员失去收入人群,卢文曦表示,如果不涉及疫情,目前这部分人群是没有特殊政策的,还是要正常还贷。他建议,购房时应该评估自己的还贷能力,要有风险意识,手中至少要有大约等于两年还款额度的现金储备,以应对不时之需。

对于楼盘已停工的业主,卢文曦表示,建议先等待复工,申请政府介入,仅依靠个人的力量并不容易处理。

(应受访者要求,文中王牧、李锐为化名)

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