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正荣地产美元债逾期 还债高峰民企主动“出击”

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行业期待拐点。

21世纪经济报道记者唐韶葵实习生王佳琦上海报道

疫情之下,不少房企的部分运营工作面临挑战,由此也产生了不利影响,比如美元债利息支付逾期。

4月10日,正荣地产集团有限公司(06158.HK,简称“正荣地产”)发布公告称,公司未能在30天宽限期内,按时支付2020年5月票据及2021年6月票据利息,共计2042万美元。基于此,正荣表示,可能也无法如期支付2020年9月票据、2020年6月票据及2020年1月票据利息,共计3258.13万美元。

正荣地产表示,过去的数周内,因为疫情管控,公司的部分运营已暂停,销售及资产处置的进度也在推迟。除房地产市场环境、金融环境等因素外,疫情规模及持续时间无法预料,集团的流动资金出现周期性问题。

正荣地产方面表示,因上述情况公司拟延迟支付利息,但不迟于2022年5月31日支付2020年5月票据、2021年6月票据、2020年9月票据、2020年6月票据及2020年1月票据各自的利息。

此前的3月31日,在正荣地产2021年年报业绩发布会上,正荣地产管理层对投资者表明,正尽最大努力以履行其所有债务义务。在4月10日发生逾期后,正荣地产也表示,目前疫情形势下,需要投资者给予更多时间安排付款。

逆境生存

疫情对于房地产生产运营环节影响不小。以正荣为例,目前该公司全国项目开发销售均不同程度受到影响。2022年3月,正荣地产合约销售140.1亿元,同比下滑约8.98%。标普近期也在一份研报指出,中国楼市调控已过了最困难时期,但市场的下行尚未结束。

3月30日,正荣地产发布公告称,于2022年3月29日,公司多笔美元债交换要约及同意征求的全部先决条件已达成且交换要约及同意征求已完成。其中,ZhenAn票据注销后,ZhenAn票据余下发行在外本金额为700万美元;2021年4月票据注销后,余下发行在外本金额为2175.1万美元;2021年7月票据注销后,余下发行在外本金额为人民币1002万元;2019年10月票据注销后,余下发行在外本金额为2277.7万美元;2021年9月票据注销后,余下发行在外本金额为1753.9万美元。

根据同步同意征求,正荣地产支付适用同步同意费合共512.6万美元。缓了一口气后,正荣要面临的更大难题在于资产变现。据知情人士透露,疫情导致机构到正荣地产总部调研的时间一再推后。

而此时,包括正荣这样的房企在内,大部分房企正在将资源优先用于已售住宅的保交楼任务和债务的偿还,而不是投入到新的项目开工之中,房地产项目工期延后,市面上可售资源也在减少。

为了“保交付”,一些地方对预售资金监管趋严,这导致房企无法将之用于偿还债务或投资新的项目。

正荣也因此调整策略。此前的业绩会上,正荣管理层表示,在不影响整体供货和交付的前提下,正荣地产采取项目最小单元的管理模式,甚至细化到楼栋,对个别特殊项目采取分期施工、分期竣工,包括缓建的灵活措施。

标普全球评级信用分析师曾锡恩预计,本轮调控之后,还能继续采用高杠杆、高周转模式的房企将会减少。

经营性现金流疲弱不振的前提下,房企在发展过程中仍旧面临着诸多挑战,比如身处逆境的正荣还是发生了延迟支付利息。此外,房地产下游企业也出现了债务问题。

3月31日,易居(中国)企业控股有限公司(02048.HK)(简称“易居”)发布公告称,于公告日,该公司根据交换要约及同意征求备忘录的条款及条件,针对未偿付2022年及2023年本金金额分别为2.98亿美元、3亿美元的两笔票据,开始进行交换要约及同意征求。在交换要约及同意征求未能成功完成的情况下,可能实施重组。4月11日,易居再度公告将前述两笔美元债交换期限延长至伦敦时间4月13日下午。

积极偿债

行业内积极偿还债务的房企也在增多。自2月下旬以来,有多家房企做出了赎回美元债的动作。这是自2021年年底房企面临偿债高峰纷纷寻求展期之后的不一样的表现。

业内人士指出,今年行业面临债券到期高峰,其中3月和7月相对来说是阶段性高点。此时房企主动回购境外债券、票据的举措,一方面是主动管理债务的行业趋势,另一方面,房企在向市场传达自身良好状况的同时,也对房地产市场起到了提振信心的积极作用。

2月25日,融信中国控股有限公司(03301.HK,简称“融创”)偿还了存续的于2022年3月1日到期的一笔美元债,这笔债券票面利率10.5%,本息合计2.87亿美元。

2月28日,时代中国控股有限公司(01233.HK,简称“时代中国”)、中骏集团控股有限公司(01966.HK,简称“中骏”)先后公告披露偿还美元债的动作。

其中,时代中国自2022年1月10日至2022年2月28日,该公司已于公开市场购回两笔美元债,涉资8277.6万美元。这两笔美元债分别为于2022年到期的2.25亿美元5.75%优先票据及于2022年到期的2亿美元5.3%优先票据。此次赎回完成之后,还剩余本金总额共约为3.42亿美元。

中骏则偿还将于2022年3月10日到期的一笔本金总额为5亿美元的5.875%美元债。

4月6日,也有几家房企宣布赎回美元债。宝龙地产控股有限公司(01238.HK,简称“宝龙地产”)披露,已完成于2022年到期的3.9%美元债的资金汇款。这笔美元债将于2022年4月15日到期,发行总额2亿美元,票面利率3.9%。此前3月16日,宝龙地产已提前兑付“20宝龙02”公司债,本息共计15.9亿元人民币。

弘阳地产集团有限公司(01996.HK)也在4月6日全额赎回将于2022年4月11日到期的一笔美元债,这笔债券未偿还本息约为2.8543亿美元。

4月6日,旭辉控股(集团)有限公司(00884.HK)以现金收购的方式,要约赎回一笔人民币债券,涉资14.8亿元。

4月8日,有投资者在投资者互动平台向绿地控股(600606.SH,简称“绿地控股”)发问:公司是否对即将到期的大额美元债准备了足额兑付资金按时兑付,是否有其他展期计划或交换要约?绿地控股相关人士表示,该公司按时足额兑付了所有已到期美元债。

不过,标普指出,民企现金流压力获得有效释放尚需时日。

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