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房地产探索新发展模式正当时

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无论上市房企2021年“期末考”成绩如何,公司掌舵者都需真正意识到,“蒙眼狂奔”的时代已经一去不复返了。

从2021年年底中央经济工作会议首次提及“房地产新模式”至今,管理层多次强调这一重要表述,明确过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式不可持续,要探索新的发展模式。在笔者看来,结合我国土地资源、人口、城市发展阶段,探索房地产良性循环和健康发展之路已迫在眉睫。在此过程中,三个前提非常重要。

一是房地产开发规模增长空间受限。公开数据显示,2021年城市化率升至64.72%,全国商品房销售额为18万亿元,全国商品房销售面积已经连续5年保持17万平方米的高位。在2021年业绩说明会上,TOP10房企掌舵人达成共识:未来5年至10年市场空间将降至10万亿元。

二是住房供应模式正在重构。“十四五”期间,相关部门的多次表态均涉及着力提升保障房覆盖率,重点解决新市民、困难群体住房难题。这意味着将坚持租购并举,加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的保障体系。政策护航下,各城市纷纷制定保障性租赁住房供应目标,预计“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万至900万套之间。

三是“场内玩家”或将减少。种种迹象显示,“债务违约+经审计年报出不来”的房企可能会永久停牌,缩表出清会让部分房企退出市场。即便是熬过艰难时刻撑到春天的地产商,若还按照“以速度为规模加法,以杠杆为乘法”的老玩法发展,终究会退出“绩优生”阵营,估值也无法获得投资者充分认可。

不难看出,市场环境及增量开发空间的变化,倒逼房地产行业“探索”新发展模式。后房地产时代,房企需以市场需求为导向,调整投融资模式,在产品力、服务力以及盈利能力等方面苦练功夫。

其一,保持杠杆合理化。过去过度依赖土地红利和金融杠杆,催生了一批大而不强的“千亿房企”,如今部分该类房企出现了债务违约、年报难产。因此,合理化房企杠杆,从单纯追求规模转向利润、产品、服务和规模互相平衡的经营模式,已箭在弦上。

其二,积极盘活存量,有序推进城市更新。要改变过往“大拆大建造新城”的粗放式开发模式,加强土地资源集约化利用,树立智慧城市理念,盘活低效存量用地,处理好闲置商办、老旧厂区的改造工程。更重要的是,要转变思路推进城市更新,比如通过市场化手段融资,以产业升级、教育配套一盘棋的思维进行城市更新规划。

其三,开发商需强化轻资产运营能力,向发展商转型。据笔者观察,单纯依靠做大开发规模已不能得到投资者认可,目前,2000亿元市值阵营的房企共性特征之一是非房开收入占比逐渐提升。在行业逐渐由增量市场转向存量运营赛道时,开发商需转变思路提前布局,发力全产业链运营和资产管理,经营模式应逐渐由重资产转向轻资产,打造高毛利率且有稳定现金流入账的第二增长曲线,比如代建、物业、租赁、商业地产等。

当然,探索房地产新发展模式无法一蹴而就,这是长期系统性工程,亦需在前行中不断调整。但当下,需为过去的“高歌猛进”按下“终止键”,着眼于新思考、新产品和新服务,让居者有其屋跨向居者“优”其屋。旧模式已走向末路,新模式转型正当时。

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