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一周内6城放松楼市调控:限售、限购、限贷等短期措施退出

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二三线城市政策松绑的全面性正不断扩大。据澎湃新闻不完全统计,4月以来,近一周时间已有6个城市放松楼市调控政策,包括浙江衢州、河北秦皇岛、甘肃兰州、四川绵阳、浙江丽水、浙江台州等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,从近期各地政策放松情况看,各地放松的积极性在增加。同时,政策放松的全面性也在不断扩大,从此前很多城市放松首付比例即三成改两成以外,现在各类放松的内容都很多,限购等政策也陆续放松,限售等内容也有松绑或取消的动作,应该说政策放松进入比较全面的阶段。

一周内6城放松楼市调控

以浙江衢州为例,今年4月1日,浙江衢州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》,使得衢州成为全国首个限购、限售均取消的城市。

按照《通知》,非衢州户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业,视同衢州户籍家庭执行相关购房政策。

这也意味着,非衢州户籍家庭可在衢州市区范围内购买新建商品住房和二手住房,不受2021年8月7日政策中需缴纳社保或个税满12个月且仅能购买1套的限制。而个体工商户及由自然人投资或控股的企业也可在市区范围内购买新建商品住房和二手住房。

优化区域限售方面,《通知》指出,《通知》发布后市区新出让地块新建商品住房、已出让地块中尚未网签的144平方米及以上新建商品住房不限售,土地出让公告里有特别约定的除外。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出,衢州作为三四线城市,自2021年下半年以来,市场一直低温运行,当前市场调整压力仍在,据中指数据监测,2022年一季度,衢州商品住宅成交面积同比降幅超七成。

紧接着,4月2日,澎湃新闻获悉,河北秦皇岛市人民政府印发关于废止《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》的通知。

秦皇岛发布的《通知》显示,“《河北省人民政府办公厅关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》(冀政办字(2017]45号)已公布废止,我市依据该文件制定出台的《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》(秦政字[2017]16号)和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》(秦政字[2017]19号)两个文件已无政策支撑,且两个文件规定的政策已经不适应当前我市房地产市场发展形势。”

秦皇岛住建局内部工作人员向澎湃新闻确认了上述文件的真实性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,政策调整主要体现在限购和限贷等内容上。根据2017年秦皇岛政策,外来人口购房需要1年社保,同时首套房首付比例为30%。据此可以认为,此次秦皇岛废除了限购政策,也对贷款首付政策进行了放松。

此外,4月5日,甘肃省兰州市印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》(简称《措施》),《措施》明确提出降低个人购房门槛、提高公积金贷款额度、放松区域限购以及放宽限售条件。其中提到,加大个人住房按揭贷款发放力度,引导金融机构按照监管规定实施贷款利率优惠政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买住房的,金融机构执行首套房贷款政策。

与此同时,4月以来,四川绵阳、浙江丽水以及浙江台州均分别出台公积金购房新策。

多城取消或放松限购及限售政策

上述6个城市只是今年以来楼市政策松绑中的一个缩影。分类来看,取消限购、限售等限制性措施是此轮楼市松绑的一大突破点。

今年3月1日,郑州打响放开限购第一枪。3月1日,河南省郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,《通知》提出,为满足居家养老需求,子女、近亲属在郑工作、生活的,鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。

业内人士指出,该规定实际上就是取消了限购的规定,即老年人投靠家庭可以新购一套住房,这是无条件的,增加了此类家庭的可购房套数。

据不完全统计,郑州之后,福州、哈尔滨、青岛即墨、衢州、秦皇岛等地也纷纷取消限购、限售等限制性措施。在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,限售、限购、限贷等是调控的短期行为。当楼市热了,限制性措施就要启动或强化(比如限售从3年调到5年);反之,限制性措施就要弱化或退出。当下,各地楼市下滑明显,已经影响到了全链条的正常循环,从卖地、开工、到销售,到竣工,都受到较大冲击,行业良性循环不畅。在保持房住不炒的前提下,部分城市退出限制性措施是必然的。

其认为,限售和限购调整,在促进住房消费、合理需求,促进行业良性循环的语境下,有更强的合理性,限制性措施进入新一轮“退出潮”。

多城相继下调二套房首付比例

除了取消限购、限售等限制性措施,今年以来,多地相继下调二套房首付款最低比例。同策研究院认为,这有助于进一步减轻购房者支付压力,激活各地购房需求,进而带动市场成交的回升。

据不完全统计,今年一季度,至少已有7城下调二套房首付比例,包括广西北海、福建福州、江西南昌、广西南宁、山西晋中、甘肃兰州、河北唐山等。其中,广西北海为今年首个率先下调二套房首付比例的城市。1月12日,广西北海市住房公积金管理中心印发《关于调整住房公积金贷款政策的通知》,《通知》显示,缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的,最低首付款比例由60%下调至40%。

随后,福州市跟进下调二套房公积金首付比例。1月28日,福州住房公积金管理委员会发布《关于调整部分住房公积金政策的通知》,在福州市行政区域范围内购房的职工家庭,第二次申请纯住房公积金贷款的职工家庭,首付款比例调整为40%。

江西南昌于2月13日宣布降低首付比例,对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购房的,最低首付比例由50%降低至30%。

广西南宁宣布,从3月1日起首付款比例不得低于住房价值的20%,即可贷额度不高于住房价值的80%。执行第二套房公积金贷款政策的,首付款比例不得低于住房价值的30%。

晋中亦规定,自3月1日起,家庭购买第二套改善性住房需申请住房公积金贷款的,首付比例下调为不低于购房总价的20%。

3月4日,河北唐山在提高公积金贷款额度的同时,也降低了二套房的首付比例。按照新规,职工购买第二套自住住房的,最低首付款比例由原来的不低于60%调整为不低于30%。

甘肃兰州在4月5日宣布,要降低个人购买住房门槛。个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%,二套住房最低首付款比例不低于30%。

根据诸葛找房数据研究中心不完全统计,今年以来,截至4月5日,超65个城市出台楼市松绑政策,政策松绑内容主要涉及到放松限购,取消、放松限售,降首付比例,降房贷利率,公积金贷款优惠,购房补贴,房企资金支持。

同策研究院认为,郑州、哈尔滨等城市出台的放松限购、限售等政策一方面是为了促进市场快速回温,未来更多的大中城市,可能为了稳定房地产市场,出台更多实质调控放松的政策。从市场端来看,目前整个市场购房需求低迷,主要是由于调控政策下市场依然持续下行及购房者对于房企债务违约导致项目违约的恐惧心理。尽管政策频出,但开发商、金融机构和购房者的信心尚未恢复,因此房企投资意愿不强,银行房贷相对谨慎,购房者观望情绪也在上升,尤其是改善性需求的购房者,短期内市场可能依然维持下行趋势。

同策研究院报告显示,从不同能级市场来看,经济发达、人口吸附力强的高能级城市市场需求支撑更足,对政策利好的反应也更快。一线城市可能下半年率先回温,二线及部分强三线城市,可能受到一线城市带动逐渐回温,而大部分三四线城市,预计依然保持市场下行,低位盘整的状态。

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