3月份仅八家房企拿地，国家队仍是主力

【导读】 疫情冲击叠加大的行业环境下，今年的土拍市场显得“静悄悄”。积极拿地的房企已经由过去那批高喊“爱拼才会赢”的杠杆企业悄悄换成了更加追求稳健的国企、民企。民营企业在拿地方面慎之又慎。毕竟，在偿债高峰的年份，活下去，才是第一要义。

随着一季度的结束，全国范围内目前共有7个城市完成首轮土拍，分别是北京、重庆、合肥、福州、青岛、厦门和武汉。

整体而言，房企目前以谨慎拿地为主，不少企业三个月都没有获取土地。克而瑞数据显示，今年3月，只有8家房企投资拿地，仍被国企、央企及头部稳健性房企包揽。其中，华润和中海一季度拿地金额已超百亿元，前两个月拿地较多的绿城等3月则放缓了脚步。

市场凉意尽显

疫情冲击之下，今年的土拍市场显得有些静悄悄。

4月2日，成都为期3天的集中供地落下帷幕。数据显示，本次成都土拍共成功出让44宗含宅用地，总成交金额为393.1亿元，总建面达到356.9万平方米，6宗地块流拍，流拍率12%。

从成交热度来看，本次土拍的整体溢价率为5%，大部分地块底价成交，少数热点地块进入摇号抽签环节，区域之间冷热不均的情况较为明显。

除了成都，在为期两天的福州首轮集中土拍中，六区18宗涉宅地仅成交12宗（3宗现场撤牌、3宗流拍），其中8宗底价成交、2宗地块到达最高限价+摇号成交。整体溢价率来看，仅有4.2%，与去年第三轮一样保持低温态势。不仅如此，晋安多宗超优质宅地现场撤牌，市场凉意尽显。

此外，青岛延续市场低温态势，但边际有所改善，本批次无地块达最高限价，但底价成交地块占比较去年三批次下降17个百分点。

体现在数据上，是一季度土地成交的量价齐跌。克而瑞数据显示，一季度，全国300城经营性土地成交建筑面积仅1.58亿平方米，环比跌幅高达81%，同比降幅高达60%。

从成交结构来看，本月一二线城市占比较高，占比达到72%；区域分布方面，珠三角区域占比最高达43%，环渤海其次为27%，长三角和中西部分别为18%和12%。

值得一提的是，尽管市场总体热度不高，也有诸如北京、合肥等市场表现相对较好。其中合肥优质地块的竞拍热度较高，19宗成交地块中15宗达到最高限价进入竞报高品质住宅方案阶段。此外，北京2022年首批较2021年三批成交面积增加了87%，成交溢价率提高了3个百分点。

央企、国企托底

从拿地房企来看，本次七城首轮土拍虽然吸引了较多房企参拍，但主力依然是大型国企、央企。

比如，在成都土拍中，中海、保利各自斥资56.5亿元和34.5亿元，分别拿下3宗、2宗地块，中海也是本次土拍中拿地金额最高的房企。此外，诸如金茂、中交、国贸等也在成都首轮集中供地中有所斩获。

福州首轮集中土拍中，国企托底现象依然十分普遍，民企存在感极弱。品牌房企除保利以及深耕福建的建发外，其余的也大都销声匿迹，取而代之的是福州本地国企投资平台，譬如福州新区开发、马尾建设、福州城投、城乡建总、三江口建设等，占比接近八成。

值得一提的是，本次土拍，建发表现尤为亮眼，以近30亿元的总价在晋安、仓山斩获2地，晋安地块是在在触及最高限价中摇号竞得，仓山地块则是以11%的高溢价竞得，同时也是本场土拍中总价和楼板价最高的地块。天眼查显示，建发股份是厦门国资委控制的企业。

另据中指院数据，北京首批次集中供地拿地企业中，民企仅旭辉一家，其余房企全部为国央企或混合所有制企业；福州首批次集中供地拿地企业中，国央企占比七成，民营房企共3家，均为福州当地民营企业；青岛首批次集中供地拿地企业中，国央企占比六成，除融创外，其余均为山东本土民营企业。

政策端降门槛、保利润

市场凉意之下，不少地区通过放宽竞买企业开发资质、降低“准入门槛”、降低保证金比例等多种举措激发房企的积极性。

其中，合肥对于竞拍人开发资质放松较为明显，由去年的“企业法人需具有一级开发资质且注册资本金不低于5亿元人民币”变更为“企业法人需具有房地产二级以上（含二级）开发资质且注册资本金不低于2亿元人民币”，部分地块对竞买企业开发资质不设置要求；北京去年三批次1宗土地涉及“资格预审环节”，本次出让无该条件要求；另一方面，从保证金比例来看，武汉下调保证金比例，由最高50%下调至20%。

除了降门槛，7城首轮土拍也通过调低保障房和安置房的比例、调低最高地价、提升最高限价等，适当给予房企利润空间。

与2021年三批次相比，青岛和成都取消配建“人才住房”要求、武汉和厦门取消配套“保障房建设”要求、北京含保障房建设地块占比由33%下降至22%、合肥配建保障性租赁住房地块数量明显减少，且配建保障性租赁住房最高建筑面积占比由35%下调至20%、福州安置型商品房地块占比较去年三批次也略有下降，政府通过降低配建的方式，在利润空间上进一步激发企业拿地意愿。

部分城市通过降地价模式调动房企积极性。比如，厦门去年第三批次流拍的“思明湖滨一里居住地块”在本批次回炉，起拍价由29.4亿元下调至29.3亿元，2宗集美地块起始价分别下调25%和19%。

克而瑞分析指出，3月房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，谨慎投资仍是未来主旋律。