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3月份仅八家房企拿地,国家队仍是主力

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【导读】 疫情冲击叠加大的行业环境下,今年的土拍市场显得“静悄悄”。积极拿地的房企已经由过去那批高喊“爱拼才会赢”的杠杆企业悄悄换成了更加追求稳健的国企、民企。民营企业在拿地方面慎之又慎。毕竟,在偿债高峰的年份,活下去,才是第一要义。

随着一季度的结束,全国范围内目前共有7个城市完成首轮土拍,分别是北京、重庆、合肥、福州、青岛、厦门和武汉。

整体而言,房企目前以谨慎拿地为主,不少企业三个月都没有获取土地。克而瑞数据显示,今年3月,只有8家房企投资拿地,仍被国企、央企及头部稳健性房企包揽。其中,华润和中海一季度拿地金额已超百亿元,前两个月拿地较多的绿城等3月则放缓了脚步。

市场凉意尽显

疫情冲击之下,今年的土拍市场显得有些静悄悄。

4月2日,成都为期3天的集中供地落下帷幕。数据显示,本次成都土拍共成功出让44宗含宅用地,总成交金额为393.1亿元,总建面达到356.9万平方米,6宗地块流拍,流拍率12%。

从成交热度来看,本次土拍的整体溢价率为5%,大部分地块底价成交,少数热点地块进入摇号抽签环节,区域之间冷热不均的情况较为明显。

除了成都,在为期两天的福州首轮集中土拍中,六区18宗涉宅地仅成交12宗(3宗现场撤牌、3宗流拍),其中8宗底价成交、2宗地块到达最高限价+摇号成交。整体溢价率来看,仅有4.2%,与去年第三轮一样保持低温态势。不仅如此,晋安多宗超优质宅地现场撤牌,市场凉意尽显。

此外,青岛延续市场低温态势,但边际有所改善,本批次无地块达最高限价,但底价成交地块占比较去年三批次下降17个百分点。

体现在数据上,是一季度土地成交的量价齐跌。克而瑞数据显示,一季度,全国300城经营性土地成交建筑面积仅1.58亿平方米,环比跌幅高达81%,同比降幅高达60%。

从成交结构来看,本月一二线城市占比较高,占比达到72%;区域分布方面,珠三角区域占比最高达43%,环渤海其次为27%,长三角和中西部分别为18%和12%。

值得一提的是,尽管市场总体热度不高,也有诸如北京、合肥等市场表现相对较好。其中合肥优质地块的竞拍热度较高,19宗成交地块中15宗达到最高限价进入竞报高品质住宅方案阶段。此外,北京2022年首批较2021年三批成交面积增加了87%,成交溢价率提高了3个百分点。

央企、国企托底

从拿地房企来看,本次七城首轮土拍虽然吸引了较多房企参拍,但主力依然是大型国企、央企。

比如,在成都土拍中,中海、保利各自斥资56.5亿元和34.5亿元,分别拿下3宗、2宗地块,中海也是本次土拍中拿地金额最高的房企。此外,诸如金茂、中交、国贸等也在成都首轮集中供地中有所斩获。

福州首轮集中土拍中,国企托底现象依然十分普遍,民企存在感极弱。品牌房企除保利以及深耕福建的建发外,其余的也大都销声匿迹,取而代之的是福州本地国企投资平台,譬如福州新区开发、马尾建设、福州城投、城乡建总、三江口建设等,占比接近八成。

值得一提的是,本次土拍,建发表现尤为亮眼,以近30亿元的总价在晋安、仓山斩获2地,晋安地块是在在触及最高限价中摇号竞得,仓山地块则是以11%的高溢价竞得,同时也是本场土拍中总价和楼板价最高的地块。天眼查显示,建发股份是厦门国资委控制的企业。

另据中指院数据,北京首批次集中供地拿地企业中,民企仅旭辉一家,其余房企全部为国央企或混合所有制企业;福州首批次集中供地拿地企业中,国央企占比七成,民营房企共3家,均为福州当地民营企业;青岛首批次集中供地拿地企业中,国央企占比六成,除融创外,其余均为山东本土民营企业。

政策端降门槛、保利润

市场凉意之下,不少地区通过放宽竞买企业开发资质、降低“准入门槛”、降低保证金比例等多种举措激发房企的积极性。

其中,合肥对于竞拍人开发资质放松较为明显,由去年的“企业法人需具有一级开发资质且注册资本金不低于5亿元人民币”变更为“企业法人需具有房地产二级以上(含二级)开发资质且注册资本金不低于2亿元人民币”,部分地块对竞买企业开发资质不设置要求;北京去年三批次1宗土地涉及“资格预审环节”,本次出让无该条件要求;另一方面,从保证金比例来看,武汉下调保证金比例,由最高50%下调至20%。

除了降门槛,7城首轮土拍也通过调低保障房和安置房的比例、调低最高地价、提升最高限价等,适当给予房企利润空间。

与2021年三批次相比,青岛和成都取消配建“人才住房”要求、武汉和厦门取消配套“保障房建设”要求、北京含保障房建设地块占比由33%下降至22%、合肥配建保障性租赁住房地块数量明显减少,且配建保障性租赁住房最高建筑面积占比由35%下调至20%、福州安置型商品房地块占比较去年三批次也略有下降,政府通过降低配建的方式,在利润空间上进一步激发企业拿地意愿。

部分城市通过降地价模式调动房企积极性。比如,厦门去年第三批次流拍的“思明湖滨一里居住地块”在本批次回炉,起拍价由29.4亿元下调至29.3亿元,2宗集美地块起始价分别下调25%和19%。

克而瑞分析指出,3月房地产市场迎来一系列利好声音,若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善,信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升,二季度或迎来拿地窗口期。但值得注意的是,今年是大部分企业偿债高峰年份,资金面仍偏紧,谨慎投资仍是未来主旋律。

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