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房企年报观察:高周转模式结束,多家房企毛利率降至20%以下

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房地产行业正在迈入降利时代。

毛利率普遍下降

澎湃新闻在统计了部分上市房企2021年的年报数据后发现,多家房企的归母净利润下跌,毛利率普遍下降,甚至降至20%以下。

此前亿翰智库统计的数据显示,在其覆盖的50家典型房企中,2019年有33家房企毛利率集中在25%-35%之间,2020年约有31家房企毛利率集中在20%-30%之间。到了2021年中期,50家典型房企毛利率均值约为23.2%。截至目前,有20家房企低于该指标,整体盈利能力进一步下降;其中有14家则已低于20%,占比近五成。

具体来看,在已披露2021年年报的Top10的房企中,包括碧桂园(02007.HK)、万科集团(000002.SZ,02202.HK)、中海地产(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、华润置地(01109.HK)、龙湖集团(00960.HK),毛利率均呈下滑的态势。其中,相较于2020年同期,毛利率降幅最大的为万科,从2020年的29.2%降至21.8%,减少了7.4个百分点。而被称为“利润王”的中海地产,其利润率从2020年的30%降至2021年的23.5%。

国金证券研报统计数据显示,从3月以来房企发布的2021年业绩公告看,平均毛利率为18.74%,平均净利润率为8.21%。

高周转模式结束

多位地产公司的高管在2021年业绩会上表示,行业回到毛利率30%已不太可能。业内将毛利率下滑的原因普遍归结为此前高价地结转,叠加新房限价的影响。

华润置地总裁李欣在业绩会上表示,“大家都对毛利率水平回归到20%左右或以上可能比较重视,行业毛利率回归20%左右是一个共识,主要的原因还是2017年和2018年房地产高歌猛进带来的高地价导致的。未来预计行业毛利率会回归到20%以上,但已经回不到过去30%甚至更高的状态了。”

万科集团董事会主席郁亮在业绩会上表示,近几年来,土地市场竞争激烈,对行业毛利率水平造成明显影响,尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束,但其并未能坚决摆脱高增长惯性。郁亮称,当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候,部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。

正荣地产(06158.HK)董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩会上表示,过往房地产凭借高杠杆高周转的快速扩张模式已经基本宣告结束。管理层认为,行业整体的毛利率在下行,房地产的黄金时代已经过去,土地增值的空间很少,地产行业最差的时间也差不多已经到底了。

龙湖集团CEO陈序平在谈及毛利率下滑时认为主要原因是2017-2018年上半年土地市场比较热,而如今这批项目现在陆续进入结算通道。

碧桂园管理层的观点认为,整个行业现在处于调整、出清的阶段,部分流动性压力较大的企业也在对资产进行比较大的甩卖,要等这个出清过程接近尾声,或者出清后,行业进入比较平稳的状态,毛利润率才会重新起来,而在这之前,毛利润率可能会维持在一个比较低的状态。

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