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戴德梁行:2022年一季度上海写字楼市场供需放缓

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享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2022年一季度的写字楼市场、零售市场以及大宗交易市场进行多维度的解读。其中,写字楼和零售两大市场在三月期间持续遭到疫情冲击,使得一季度的整体表现受到不同程度的影响。

上海写字楼市场供需放缓 科技制造业保持逆势高位

3月,上海大范围突发的疫情打乱了市场的节奏,上海写字楼市场供需放缓。2022年一季度甲级写字楼净吸纳量22.42万平方米,同比去年下滑38.3%,不过要好于2019年-2020年同期水平。甲级写字楼整体空置率15.47%,比去年四季度回落0.53%;在部分商圈项目高出租率的带动下,平均租金比去年同期微幅上扬0.37%,一季度租金价格8.2元/平方米。

供应表现来看,一季度,有三个甲级写字楼项目入市,共带来17.37万平方米新增体量。这些项目全部位于新兴区,分别为前滩板块“前滩信德文化中心”、徐汇滨江板块“星瀚广场”以及苏河湾板块“福新汇”。

行业表现来看,电子信息科技及制造行业为成交的第一梯队,面积占比各超过20%。在推动数字化转型,加快建设具有世界影响力国际数字之都的导向下,上海数字化科技行业正在积极推进中,经济数字化及生活数字化发展速度加快,一些头部视频娱乐网络行业需求放大,一些IT软硬件技术行业续租及新设较为积极,尤其是人工智能及集成电路、软件行业对数字化发展支撑作用巨大,该类行业的新企业不断涌入上海促进对办公场所新设的需求。而在生产制造领域以汽车为代表的行业需求面积较大,近年来大力发展智能汽车及新能源汽车要求该行业技术发展升级迭代,由此也诞生一些新品牌汽车企业。

第二梯队为金融及专业服务行业,面积占比各占到14%左右。在上海加大金融开放力度的背景下,一方面已有的银行、基金类公司需求较为稳定,另一方面也吸引了国内外新银行或资管在上海新设网点或成立新公司。而专业服务行业中除传统律所、咨询保持稳定出租,一些企业或成人培训机构办公需求也有放大迹象,另外联办在较为成熟地段仍有新布点意愿。

戴德梁行中国区项目及企业服务部董事总经理魏超英表示: “一季度受疫情影响,一些项目预计将推迟入市,由于今年国内外不确定因素较多,企业对新办公空间的选择将较为谨慎,市场需求短期内或将继续放缓。但上海整体发展格局未改变,2022年上海重点工作聚焦在高水平的改革开放,落实国家重大战略任务,这就要求进一步推动政策制度改革力度,不断完善优化营商环境来吸引新企业落户,今年《促进虹桥国际中央商务区发展条例》列入地方立法计划,四部委联合出台《金融标准化“十四五”发展规划》至2025年金融标准体系基本建成,这一系列举措都表明政府的决心和实际行动。相信伴随政府坚决有力防控疫情,需求乏力只是暂时现象,事实已证明去年成交大幅反弹释放了前二年受疫情影响低迷的需求。相信此次疫情必定也能挺过去,距离复苏时间也将指日可待。”

对比2022年和2021年春节数据,零售市场表现精彩纷呈

根据相关数据显示,2022年春节期间(1月30日至2月5日)7天,全市线下消费支付金额371亿元,同比2019年农历同期增长28.6%。春节期间全市餐饮业线下消费支付金额39.2亿元,同比上一年春节增长8.7%。化妆品、鞋帽、粮油食品等品类消费,同比上一年春节分别增长达到1.9倍、1.3倍和0.7倍。豫园商城整合域内老字号、非遗匠人以及非遗体验项目,打造“上海老味道、非遗新体验”特色街区,节日期间全天最高客流量超30万人次。上海环球港推出“威风中国年”,整点定时抽大奖,节日7天销售额环比节前增长30%以上。宝山万达推出万物市集·非遗中国年,现场一系列民俗互动,节日7天销售额同比增长60%以上。

从品牌层面看上海整体零售市场表现乐观积极

一季度,上海中高端零售物业市场整体空置率同比下跌0.6个百分点,至9.3%。若干国内外品牌升级或开设新的体验店、快闪店以提供多种产品系列,并且提升品牌形象,如静安国际中心旁二层洋房中迎来“小蓝瓶咖啡”BLUE BOTTLE的中国首店;位于新天地的Scotch & Soda中国首家旗舰店;位于前滩太古里的中国首家Ambush专卖店;以及Chanel在前滩太古里的开设的一号花园快闪店等。

一季度,新兴商圈的租金水平被新项目具有竞争力的租金拉低所致,环比下降0.3%,至人民币639元/月/平方米。然而,核心商圈的租金水平在持续强劲的需求, 以及有限新增供应的推动下环比增 长0.4%,至人民币1,993元/月/平方米。

一季度大事件回顾:

3月持续的疫情对上海购物中心造成巨大影响,实体店一改往日繁华,消费者更多的是选择线上购物。从3月初开始统计,至今已新增确诊超过1000例。全市内有超过20家购物中心宣布暂停歇业,如淮海TX,One East,大宁久光等,并有超过45家购物中心因疫情调整营业时间。同时,南京路步行街上的所有商铺与购物中心宣布全部停业。走进实体商铺与购物中心内,购物氛围冷清。

2月冬奥会落下帷幕,上海市对冰雪运动的热情丝毫不减退。据统计,2022年上海参与冰雪运动人数翻5倍,上海有200多万人次参与其中。冬奥期间购物中心与零售品牌分分紧跟冰雪运动潮流。从载体上来看,不少购物中心分分推出与冰雪相关运动,如BFC在冬奥期间开设户外冰场,并融入夜市元素,在享受冰雪运动的同时体验户外消费的氛围。从品牌方面来看,不少品牌紧跟冬奥会冰雪运动趋势,开启雪服、雪具的线下与线上同步体验活动。DESCENTE迪桑特「精准过人」滑雪精品展,于冬奥期间空降新天地时尚一期广场。

近两年随“狗妈猫爸”的宠物狂热潮的出现,从品牌到载体都在坐着不一样的改变。从宠物友好餐厅、宠物奢侈品(如Moncler Pets,Lv宠物饰品,Tiffany宠物饰品等)、上海亚宠展。再到载体上,不少购物中心也已开放“宠物友好模式”,允许汪星人与喵星人入场,如去年新开业的前滩太古里、BFC外滩中心等均为宠物友好购物中心,显然上海宠物行业已悄然兴起。

戴德梁行华东区商业地产部高级助理董事陈云九表示:“一季度的前两个月,国内外零售商在上海零售物业租赁市场表现积极,虽然3月的疫情对目前的零售市场造成了一定的冲击,但我们仍然对2022年后三季度及未来中国经济持有乐观情绪。时尚、餐饮、生活、娱乐,以及汽车体验店等业态的品牌为最主要的市场需求驱动力。”

上海大宗交易市场一季度录得近200亿成交

2022年一季度上海大宗交易市场共录得195亿成交,同比上升9%。外资买家占比迎来显著增长,从2021年的24%增长至44%,接近2018、2019年水平;投资买家继续延续主导地位,市场占比约六成,和2021年旗鼓相当。

物业类型方面,办公/研发办公以53%的占比仍居首位,相较于2021年上涨7个百分点,市场主力支撑的地位被进一步强化;工业/物流关注度稳步提升,占比出现8个百分点的上涨。

各类型物业资本化率仍呈现上升趋势,甲级写字楼资本化率为4.5%、零售资本化率在4.4%左右,商务园区资本化率达5%,为自2016年以来的最高点。

细看到项目层面,虽有疫情冲击,但市场亦其中不乏亮点成交,如核心位置大体量综合体世纪盛荟广场、张江研发办公代表展想中心、新经济投资机会DLJ资产包、网红项目Cohost后社西岸、市区社区商业改造退出典型案例Nexxus静安等,其中超55万平方米的DLJ资产包系华东迄今为止最大规模的成熟物流并购交易,或成为全年上海、甚至是全国范围内的物流标杆交易。

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