业内高管认为，房开业务毛利率回归到30%已不太可能。
截至目前，已陆续发布了年报的各大房企中，不少是行业内稳健发展的代表，但皆未能逃过毛利率下滑的命运。
据第一财经记者不完全统计，包括未经审核的业绩报告在内，截至目前共有约30家规模房企披露了2021年的经营状况，除禹洲、力高外，其余28家上市房企均有不同程度的毛利率下滑现象，在已披露了年报的Top10房企中，中海地产、万科的毛利率下降幅度均超6个百分点；有14家房企毛利率低于20%，绿城也下挫5.5个百分点跌至20%以内。
业内普遍将毛利率下滑的原因归结于此前高价地结转，叠加新房限价，产生的双重挤压。这一状况有望随着土地市场的渐趋理性而得以修复。不少房企管理层提及2021年下半年的土地市场上获取的地块有较好的利润空间。
不过，这一修复过程又是否能将房企带回到过去的高度呢？华润置地总裁李欣表示，“大家都对毛利率水平回归到20%左右或者20%以上是一个共识”，“ 每家的情况不一样，但是对毛利率水平的目标是没有太大差异的，回归到30%甚至以上的毛利率是不太可能的。”
半数房企毛利率降至20%以下
据第一财经记者不完全统计，包括未经审核的业绩报告在内，截至目前共有约30家规模房企披露了2021年的经营状况，有28家上市房企均有不同程度的毛利率下滑。
此前亿翰智库统计显示，2021年中期时，其覆盖的50家典型房企毛利率均值约为23.2%。而截至目前，有20家房企低于该指标，整体盈利能力进一步下降；其中有14家则已低于20%，占比近5成。
具体来看，在目前已公布了年报的Top10房企包括碧桂园、万科、中海地产、招商蛇口、华润置地、龙湖集团，毛利率均呈下滑的态势。
其中，相较于2020年同期，毛利率降幅最大的为万科，从上年的29.2%降至21.8%，减少了7.4个百分点，多家券商研报均表示这一降幅“超出预期”。素有“利润王”之称的中海地产，这一指标的降幅则位居第二，毛利率从2020年度的30%下挫6.5个百分点至23.5%附近，同期净利润率则以超7个百分点的降幅跌至17.78%。
华润置地、龙湖的毛利率降幅相对较小，均在4%左右，分别为27%、25.3%；两家皆有较为成熟且盈利能力较强的投资物业运营形成支撑，报告期内，两家公司的投资物业毛利率水平分别高达68.2%、74%，而开发物业的毛利率水平实则皆回落至23%左右。
此外，有14家房企毛利率处于20%以下，其中有9家在2021年跌破20%这一水平线。绿城更是从近24%的水平下挫超5个百分点跌至18.1%。值得一提的是，尽管新城控股整体毛利率水平仍保持在20.4%，但其地产开发业务毛利率则相较上年下降约4个百分点，同样已跌至17.7%。
实际上，房地产企业的毛利率水平在2018年触及阶段性高点后，便进入下行通道，至今未开启回归历程。国金证券数据显示，2018年-2020年间，房地产企业的毛利率分别为28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年扩大。
据亿翰智库统计，在其跟踪的50家典型房企中，2019年时，有33家房企毛利率集中在25%-35%之间，2020年时约有31家房企毛利率集中在20%-30%之间。
而对于毛利率的下降，业内已有明显的预判和共识。新城控股董事长王晓松即在近期的业绩会上再度表示，房地产会从类金融的行业回归制造业属性。
另据国金证券统计，3月以来房企发布的2021年业绩公告显示，平均毛利率为18.74%，平均净利润率为8.21%；而制造业在2021年的毛利率水平20.53%，净利率为7.96%。
高地价遇强调控
毛利率的持续下挫，诱因仍是高歌猛进中的行业遭遇了调控的重锤。
2015年起，一线城市引领的房价加速上涨启动，土地市场同步被引爆，房企投资力度大增。2016年时，一线城市连续数月土拍溢价率超100%，同时“地王”频现。有数据显示，2016年全国出现了350余宗“地王”。
土地市场的火热快速推高了楼面价。国盛证券研报显示，2016年时，招商蛇口新增土储的平均楼面价在1.3万元/平方米左右，为近年来的峰值。与地市火热同步而来的是各地相继颁布的新房限价令，多城对新房备案价的涨幅予以限制，此后2018年“房住不炒”正式提出，行业调控长期处于高压之下。
于是，高价获取的地块在入市时恰逢限价政策的推进，项目难以如房企预期达到相应售价，利润空间遭到严重挤压。东兴证券研报显示，2016年一季度后，行业地货比达到40%之后，迅速攀升并始终处于高位，2018年时一度超过60%，这也对应着行业的结算毛利率在2018年以后持续下降。
这也是各家房企高管在被问及毛利率下滑问题时不约而同的回复。龙湖集团CEO陈序平表示，地产的毛利在过去几年是有一些下降，主要原因是2017—2018年上半年土地市场比较热，而如今这批项目现在陆续进入结算通道。
对于净利润大幅下挫超45%的万科，郁亮便提及，近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但其并未能坚决摆脱高增长惯性。“当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”
在此之外，2021年下半年以来，部分房企爆发的信用危机导致行业融资渠道大幅收紧，叠加销售市场遇冷下行，不少房企为加速回款，增加流动性而开启了降价促销的模式，对盈利空间再度产生压缩。
“从去年下半年开始，整个市场面快速遇冷。对于公司来说，能够安全地活下去肯定是第一要务。”王晓松日前在业绩会上坦言，从去年国庆开始，新城陆续对一些去化承压的项目、或首付比例比较高的客户给予了一定的折扣，第四季度每个月的销售额都在200亿以上，现金流层面快速回笼的同时，销售均价及利润率也受到了相应的影响。
而对于2019年就已进入去杠杆阶段的富力来说，降价促销是其近年来加速销售，促进资金回流的重要手段，平均售价从2018年的超万元跌至2020年的8600元/平方米，毛利率从也 彼时的36.4%降至2020年的25.2%。2021年，随着流动性压力的进一步加大，其持续降价促销，以“在短期内维持流动资金，而非着眼于盈利能力”，其毛利率走低至14.1%。
不过，在同策研究院资深分析师肖云祥看来，为快速回流资金而进行的降价促销等措施短期内会降低毛利率，但从长期来看，若行业没有大的变化背景下，毛利率在小幅回归后，会长期保持一个相对平稳的区间。
修复或待行业稳定后
近期，行业毛利率修复的曙光初现。2021年下半年，房企受制于流动性压力，相继暂停了拿地的步伐，同时在土地财政压力下，地方政府加大了优质土储的投放，多个城市2021年第三批集中供地降低土拍门槛。竞争对手的减少，叠加优质土地的释出，拿地房企的利润水平自然可期。
中海地产行政总裁张智超表示，2021年下半年拿的地块中大概有50%是底价或者非常低的溢价价格取得的，多宗项目的回报率非常理想。
“深圳下半年取得了4宗，广州拿了3宗，南京也是3宗。在这些核心城市去年下半年投资的规模和投资质量都是非常高，相比今年的销售，包括今年销售提出稳增长的目标，以及对未来的利润都形成了很好的支撑。”张智超表示。
龙湖也在这期间获得了“更加安全便宜”的土地。据龙湖管理层披露，去年9月以后，在其布局的30余个核心城市中，许多地块是以底价获取，而集中供地的政策之下，“地块溢价率在10%~15%就封顶，这就能保证开发商有比较好的利润。”
值得一提的是，过去几年间的调控，已经让房企对投资拿地产生的预期发生了彻底改变。
“这个行业过去是普涨的，地价拿高了，过两年也涨回来了，它是一个长周期上涨的过程。”龙湖集团管理层表示，“但在去年7月份以后，未来不会有这种长周期了。过去无论怎样都能上涨，但未来则是一旦拿错地，就真有可能就卖不出去，或者是要大幅度的亏损。”
因此，在谈及2021年拿地策略时，陈序平表示，要围绕着毛利率、净利率等底线指标，量入为出，理性获取，始终坚持投资原则。
旭辉董事局主席林中也表示，旭辉投资纪律的第一个要求便是，拿地就是为了盈利，而不是为了养团队、冲规模。
2021年下半年万科也改变了拿地的模式。郁亮表示，“我们提高了投资的要求，比如说对投资项目盈利的水平要求，对于操盘团队能力的要求，对于投后管理的要求，都在不断地提高。”
对于毛利率何时有望迎来增长修复，各家亦有不同的规划。旭辉CFO杨欣表示，“在2022年、2023年，我们希望能够有一个比较稳定的利润表现，希望2023年开始恢复增长。”而万科则表示未来两年，开发业务的毛利率将维持在20%的水准。
碧桂园的管理层则提出了更为谨慎的观点称，整个行业现在处于调整、出清的阶段，部分流动性压力较大的企业也在对资产进行比较大的甩卖，要等这个出清过程接近尾声，或者出清后，行业进入比较平稳的状态，毛利润率才会重新再起来，而在这之前，毛利润率可能会维持在一个比较低的状态。
亿翰智库研究总监于小雨认为，无论是土地端、销售端还是费用端，2021年房企所面临的现状都并不理想，2021年或将成为房企利润的底部区间，预计这会在2023年也就是企业2022年年报中呈现，之后企稳。
本文来源：第一财经
作者：郑娜
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