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深圳楼市“小阳春”底色:中介小哥“送送外卖每天挣百来块”

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4月2日中午,深圳,雨,大风,倒春寒。

宝安区一家中介门店内,向经理和他的几位同事正在热火朝天地大声打着电话、背诵展业话术,走进办公区域,氛围像极了学生时代早起晨读的课堂。

同一日,位于南山区科技园片区的中介小哥杨经理,正在风雨里完成其另一个外卖小哥身份的任务。午间高峰时段,他一小时内完成了8单配送。

持续在低位盘整的行情和3月突至的疫情,让深圳地产经纪人原本希冀的过完年后的小阳春有点难产。据深圳市住建局公布的数据,3月二手住宅仅成交1117套,同比下跌84%,环比上升28%;新房成交2859套,同比下跌46%,环比上升46%。

面对15年来的二手房成交量低点,以及亦步亦趋的新房市场,很多人退出,很多人妥协,更多人在继续寻找另一种可能。

二手房成交量15年最低

深圳最早发布二手房参考价,以及最早将政府参考价格与贷款额度直接挂钩,是这轮全国楼市调控中力度最强的城市。

2021年2月8日,深圳楼市颁布了一项重磅调控政策,宣布建立二手房成交参考价格发布机制,对3595个住宅小区出台了详细的二手住房成交参考价格标准。

值得注意的是,与该通知一同发布的还有全市住宅小区第一期参考价格目录。在这份目录中,官方给出的参考成交价与彼时市场的实际成交存在一定差额,不少热点片区的实际成交价格大打折扣。这使得不少购房者在交易时贷款额度被动减低,买房的早期资金压力变大,从而使得楼市交易动力变缓。

乐有家研究中心相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,深圳二手楼市一直处于被参考价政策深深影响的环境中,这也是3月成交量同比大跌的重要原因。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,3月深圳二手房成交量出现比较大幅的下降,主要原因是2021年3月二手房备案量仍然处于高位,二手市场尽管从2021年2月8日开始转冷,但备案量是从4月才开始回落的,所以出现同比大跌的情况。

“但总体来讲,是由于2022年1-2月市场成交气氛还不算太活跃,因此3月的备案量也不会太高,但已经比春节月份2月有所提高。二手价格方面,美联物业检测到3月的二手住宅价格已经回落到2020年第四季度的水平。”

两位受访者在接受采访过程中均提到了房价回落的趋势。

深圳某中介门店挂牌信息 每日经济新闻 资料图

据乐有家研究中心对日常门店数据的监测,3月深圳二手房价格环比下跌3%,同比下跌2%,进入了低价区间,多重因素影响下刺激了原本就有需求的购房者加快入市的步伐,让3月成交量出现了环比上涨。

不过可以看到,3月无论新房还是二手房,成交量环比较2月有所提升。乐有家研究中心认为主要原因包括以下三个方面:首先,2月是传统春节月份,叠加疫情影响,成交量比较低迷;其次,一季度市场上出现了多个积极政策信号,六部委同天发声,给市场传递了信心,提升了购房者整体预期;再者,深圳去年以来积压了不少需求,疫情后随着信心及预期的提升,需求有释放。

2月深圳住宅二手房网签总量为823套,新房网签总量为1954套,即便3月的成交量环比上涨,但仍旧处在行业低位。

以二手房为例,记者根据深圳市住建局和乐有家研究中心数据,统计了近15年3月深圳楼市成交情况。2022年3月深圳住宅二手房成交量是近15年最低,其次是2008年,月成交为3439套,已是2022年3月份成交量3倍多。

十余年老店关闭 中介小哥陆续跳入外卖系统

百千数据之下,是多重因素的综合影响,亦是行业从业者的负重前行。

向经理在谈及最近业务和市场情况时说,现在不好进入社区带看,我们店两个多月没卖二手房了,主要卖周边新房,惠州、中山和东莞等临深城市的,以及一些出险房企在深圳打折的公寓。

“我们也想卖点周边二手房,客户来了带客户上楼看看,几分钟的功夫”,向经理自我调侃道,“卖新房去惠州开车过去就要一个多小时,还不算要花的油钱。没办法,我们旁边的门店,他们不卖新房,十几年的老门店了,去年底关闭了。”

记者离开时注意到,向经理所在门店旁边,确有两家已倒闭的连锁中介门店。向经理提及的那家店属于临街大店铺,透过沿路几米宽的大落地窗,店内情况一览无余。现在店内只有多张办公桌和一个文件柜整齐地堆放在墙角,屋顶的中央空调也被拆走,房间内曾经贴的规章制度和工作记录单均已被清除干净,墙上唯留下了一句“每天都有新希望”的红色标语。

已经倒闭的门店,“每天都有新希望!”标语 每经记者 甄素静 摄

不过向经理说的也并非全部,记者从半掩的店门进入看到,之前摆在门外展示牌张贴的广告痕迹,显示着他们曾经为了在市场中留下做出的尝试推卖新盘的努力。不过,去年第四季度,深圳的新房市场也不太好,不少网红新盘亦难逃遇冷滞销,这许是他们最终没能熬过寒冬的最大外因。

门店也曾努力推售新盘 每经记者 甄素静 摄

市场的深度调整还在继续,与之伴随的代价和阵痛,从业者们均在努力地找补和消化。有着多年从业经历和丰富的客户资源,杨经理一开始是最被看好能坚持到行业春天的人。

刚开始房产买卖业务不好做时,杨经理一直靠做租单来拼业绩,但近期带看不方便以及租房淡季的来临,他不得不另谋出路。

他告诉记者,上午没事干的时候就送送外卖搞点副业,送外卖每天挣个百来块,再搞个七八千租单,一个月万把块钱,只能这样子啦,少花点,找找新房客户。”

他说,去年他们公司破产倒闭,几百人失业,后来几个店长抱团做了个门店,但留下来的只有三四十个人。与前公司的好多事情他们也无奈,没去追究,他有点叹息,“过好自己”。

“业主说过了这段时间就没有这个价格了”

无论是买卖双方还是行业从业者,均希望低位徘徊的市场能有转机和暖风。而此时最接近现实的信号则是传闻已久的二手房成交参考价调整。

今年春节后,深圳市场时常会有二手房参考价调整的消息传出,3月内已有两次传言,这带动了部分市场情绪。据《每日经济新闻》此前报道,一周前新城燕澜和鸣宣布自4月1日起价格上调3%,这一消息一度引发市场关注。详见报道《深圳打响新房涨价第一枪?》

广东省住房研究中心首席研究员李宇嘉认为,二手房参考价是新的价格锚,有了它,银行有贷款标准,才能控制住加杠杆,斩断预期房价上涨的循环。坚持参考价、牺牲短期,但守住了长期,让新市民看得到扎根的希望,这是上策;优化参考价,有所为有所不为,这是中策;而退出参考价则是下策。

对于新房项目调价,乐有家研究中心认为,只是个别项目的特殊情况,而且调价幅度不大,对市场整体不会产生太大影响。4月底深圳2022年第一波集中供地将推出,这次土拍结果将对二、三季度深圳新房市场造成较大影响。

何倩茹在接受记者采访时表示,新房调价在每年开年之后一般都会出现,大部分是因为年底冲业绩,价格让利会比较多,所以到下一年的年头就会再次调整价格。个别楼盘近期调价,据了解是将此前的购房折扣取消,恢复原本的备案价。此番操作,可以体现出房企对市场信心的恢复。目前深圳楼市有回暖迹象,但仍然处在打基础阶段,因此预计不会有太多房企跟进提价,预计新推出的项目优惠措施会变得较少。

何倩茹认为,第一季度深圳新房的供应量处于低位水平,预计4月开始会有比较多新楼盘入市,届时有望带动成交气氛上升。但由于深圳目前并没有出台利好楼市交易的政策,因此回暖步伐不会太快,再加上上一波疫情的影响尤在,所以预计小阳春也只是3月基础上的小阳春,难与往年的小阳春媲美。

记者在采访中获得的另一个信号是,虽然房价可谈的空间还在扩大,但筑底似乎已经完成。

向经理介绍说,现在虽然看房的人没有很多,但是成交概率增大了。他还在电脑后台系统向记者展示了宝安区一套三房房源的调价记录:在3月4日业务员与业主通话后,将房子报价从978万元砍到了908万元;而4月的最近一次电话拜访记录后,业务员登记下的信息则是“业主说过了这段时间就没有这个价格了”。

另一位在深圳中介市场份额排名前三公司就职的谢姓经纪人告诉记者,“我们公司南山区域4月1日一天带看200多批客户,线上线下都有,成交8套房源,华侨城天鹅堡有成交一套。”

这或是深圳乃至全国行业从业者此刻的心声,“每天都有新希望”。

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