华夏时报（）记者 李未来 实习生 王雨浓 北京报道
根据3月29日出炉的《2022房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》，2021年，TOP500房地产开发企业总资产均值为916.78亿元，同比增长10.47%，增速较上年下降6.17个百分点，这已经是房企总资产规模增速自2017年见顶后，连续四年下降。
《报告》由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办，相关测评结果已作为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。《报告》中指出，当前房地产行业高周转模式遇到瓶颈，房企违约潮仍持续爆发，短时间内大部分企业的偿债压力仍难以改善，“未来三年仍然面临较大的还债压力”。
房企集中趋势下降
由排名数据可看出，2022房地产开发企业综合实力的前三位由万科、中海、保利占据，万科蝉联第一。与2021年相比，2022年榜单变动率明显变大，TOP10的变动率为20%。其中产品品质与财务成本把控良好的房企排名明显提升；规模巨大，但流动性呈现问题的房企排名下降较多。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者指出：“在当前经营压力比较大的情况下，房企更应该主动作为，积极提高综合能力。尤其是入榜的企业类似万科、中海和保利等，都是值得行业学习的标杆。”
规模方面，2021年，TOP500房地产开发企业总资产均值为916.78亿元，同比增长10.47%，增速较上年下降6.17个百分点；净资产均值为211.93亿元，同比增长18.52%，增速较上年提升0.63个百分点。总体来看，TOP500房企总资产规模维持增长，增速则是自2017年见顶后，连续四年下降。净资产同样保持增长，增速近三年保持稳定。
企业层面，部分龙头房企保持资产的稳定增长，另一方面，2021年下半年，部分房企流动性出现问题，为了应对市场趋冷、融资趋紧的情况，被迫出售部分资产缓解困境。
同时，从测评结果来看，2021年TOP10 、TOP50、TOP100、TOP200销售金额分别约占TOP500销售金额的30%、65%、83%、92%。相较于2020年的33%、68%、82%、94%，TOP10、TOP50房企集中趋势有所下降，主要是因为部分规模房企因出现债务风险未入榜单或排名有大幅下滑。
未来三年仍面临较大还债压力
2021年，在“房住不炒”和“三道红线”、房地产贷款集中度政策出台背景下，全年政策先紧后松，房企融资呈现供需端持续收紧的态势。
具体到头部房企，数据显示，2021年TOP50房企融资总额为10540亿元，较2020年下降2.34%。分季度来看，2021年第一季度融资额度最高，约有3258亿元，后三个季度融资额继续下降。尤其是下半年第四季度，受部分企业违约事件影响，融资额仅有1713亿元，约为第一季度融资额的五成。
从TOP500房企“三道红线”达标率来看，2021年三季度剔除预收款后的资产负债率达标率略有上升，而净负债率与现金短债比达标率稍有下降。近两年，房企整体偿债规模仍处在高位，偿债缺口对房企短期资金池深度具有不小的考验，从海外债到期余额来看，未来三年房企仍然面临较大的还债压力。
合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者分析表示：“造成其所谓的偿债压力，核心原因，一方面是来自于整个融资环境的收紧，以及在减杠杆的大政策背景之下，房企内外资金压力的提升。另一方面，由于国内整体住房消费进入瓶颈期，特别是城市化进程已经进入到相对的高位。各个城市之间，特别是三四五线城市，整体棚改货币化分配被踩下了急刹车后，一二线城市开展抢人大战，产生了一定的人才分流和置业需求分流等一系列综合性现象，也是造成企业高周转模式难以为继的原因，短时间内大部分企业的偿债压力难以改善。”
同时郭毅也指出：“对于企业来讲，如果拉长周期来看，大部分头部企业内部储备的土地和项目还是相对优质的，具备一定的去化能力。并且当前各个地方城市担心企业因为出现资金爆仓，所以对预售金的监管和管理相对严格。因此如果能够一面释放出来一定的预售金，让企业能够缓解短期的资金压力，另外一个层面也给企业留出了相对宽泛的空间，让企业通过挪用资产来实现更大笔资金的回流，从而缓解偿债的压力。”
净利润负增长，盈利能力下滑
2021年,TOP500房地产开发企业营业收入均值190.65亿元，较上年增长4.02%。营业成本均值153.90亿元，较上年增长10.31%。净利润均值10.72亿元,同比下降2.61%，现金及现金等价物余额均值88.43亿元，同比下降3.28%。
2021年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为0.78%，较上年下降了0.54个百分点；净资产收益率均值为3.89%，较上年下降了0.64个百分点；成本费用利润率均值为9.84%，较上年下降了1.41个百分点。房企总资产水平上升，利润空间收窄，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。
报告显示，将TOP50房企的绝对盈利能力数据与TOP500房企相比较，TOP500房企各项指标的与TOP50房企相差甚远，表明中小企业的业绩疲弱，增长乏力。在相对盈利能力方面，各位次房企在不同的指标上各有优势，差异明显。将TOP50房企与TOP500房企进行对比，头部企业在相对盈利能力方面更具优势，行业内部分化趋势明显。
而从运营周转效率方面看，2021年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.13，较2020年增加0.02；流动资产周转率均值为0.15，较2020年增加0.01；总资产周转率均值为0.11，较2020年增加0.01。从三大运营指标均值看，总体数据缓慢提升。在控杠杆、限融资的背景下，缩短回款周期、加快周转、提高运营效率成为众多房企的重要举措。
面对净利润与盈利能力的双双下滑，房企未来应如何发展。郭毅对《华夏时报》记者说：“对于企业来说，一方面要精益化的管理，做好企业的内控。另一方面，还要在项目的投资与获取上进行更细致的甄选。同时开展针对房地产居住服务的长周期管理，或形成更多元的商业模式和发展触角。这样才能节省资金，获得更高收益来源。”
严跃进对《华夏时报》记者表示：“此次测评成果发布，对于我们更清晰理解和判断当前房企的经营情况和综合情况具有积极的作用。应该说，当前对于各大房企的判断存在分歧，所以类似综合实力，能够有助于行业各界更客观看待房企的情况。”
本文来源：华夏时报
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