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上海国资委发文:普遍免租3个月

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为贯彻国家发展改革委等部门《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》(发改财金〔2022〕271号)以及《上海市全力抗疫助企业促发展的若干政策措施》精神,3月31日,上海市国有资产监督管理委员会发布《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》(简称《细则》),此《细则》为上海市国资委会同市住房城乡建设管理委、市房屋管理局共同制定,旨在落实上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金政策。其中,符合条件的小微企业和个体工商户将获减免3个月、6个月房屋租金。

此前的3月28日,上海发布《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》(简称《措施》)。业内评价此次政策积极务实,对于降低企业抗疫期间经营成本、稳定市场预期、弘扬正能量等都有积极的作用。《措施》有两条细则涉及房地产行业,包括加大减税降费政策力度;减免小微企业个体工商户房屋租金。《措施》明确关于承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户,2022年免除3个月租金,2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的,再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。

而《细则》在实施主体、适用房屋以及减免对象上做出明确规定。具体来看,实施主体为上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团(含委托监管企业)及纳入合并报表范围内下属企业。适用房屋为实施主体自有经营性房产和使用权房。其中,使用权房是指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准,由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋。

减免对象为最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户(简称“最终承租方”)。其中,小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法(2017)》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》(银发〔2015〕309号)划型标准认定;个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。

在减免期限方面,实施主体对最终承租方免除2022年部分租金,分两档执行。

第一档,普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方,2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的,根据租期按比例享受免租。

第二档,增加免除3个月租金。租赁合同存续期间,2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方,或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方,以及全年经营亏损的最终承租方,经出具上述任一证明材料,2022年再免除3个月租金,全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的,根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。

由上海国资委发布的《细则》解读显示,若同一街道多次出现疫情中高风险地区,以及房屋被多次封控、停业、征用,已享受过第二档减免的最终承租方不重复享受。疫情中高风险地区发生前,以及房屋被封控、停业、征用前,租约到期未续租的最终承租方,不追溯享受第二档减免。

对于上述两档具体执行减免租金的时间,《细则》解读中也给出了回答。其中,第一档,普遍免除3个月租金,在租租户2022年6月底前基本完成。第二档,增加免除3个月租金,根据出现疫情中高风险地区以及有关部门通知封控、停业、征用等实际情况办理。此外,疫情中高风险地区的认定,以国家卫生健康委、上海市卫生健康委、上海发布、上海市新冠肺炎疫情防控新闻发布会等官方渠道公布的信息为准。

因落实防疫要求严重影响经营活动情形的认定方式为:最终承租人接到有关部门的通知,承租房屋实行封闭管理、停业、被临时征用,或最终承租方全年经营亏损,由最终承租方出具上述任一证明材料。最终承租方在2022年租期不满一年的,最终承租方根据租期按比例享受免租。

免租金额以租赁合同为准,不包括物业费、停车费等管理费用。每月租金不一致的,由租赁双方协商确定。租赁合同已涉及免租、优惠租金等情形的,以实收年租金计算减免额,或由租赁双方协商确定。

《细则》指出,国有企业应当以便捷高效为原则,根据实际情况采用直接免除、从后续租金中抵扣或者返还等方式实施房租减免。存在转租行为的房屋,转租方不享受本次房租减免政策,最终承租经营的小微企业和个体工商户享受本次房租减免政策。其中,转租方为本市国有企业的,应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金;转租方为非国有企业的,应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方,鼓励非国有企业转租方对小微企业和个体工商户给予适当帮扶。

办理流程则要按照摸底、告知、受理、审批、反馈、报备流程进行办理,各环节具体办理方式、责任主体、办理时限等根据企业集团实施方案确定。对政策性减免租金其他未尽事项,采用“一企一策”“一事一议”方式予以支持。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,给中小企业降租金减压的话题,自2020年抗疫过程中就已经出现过。就目前看,包括国资委、上海以及全国重点城市都出台过类似的政策。如果企业因为经营压力骤大而短期内又难以消化,那么会反过来破坏稳定的房屋租赁关系,最终产生负面影响。因此上海国资委出台关于减免房租的细则,既符合上海积极做好抗疫和稳经济发展的导向,也有助于增强企业渡过难关的信心。

当前上海市正处于疫情防控的关键阶段,为全力支持相关行业克服困难、恢复发展,减少疫情对经济发展的影响,上海市采取多项积极应对措施。

同策研究院研究总监宋红卫也认为,《细则》可窥见房地产业在疫情影响下对于经济的重要作用。从房地产业对于GDP的贡献核算来看,租金价值是重要部分;国有企业积极带头减免租金,起到稳定经济的示范作用,进而引导更多的合资、民营企业加入到一起减免中小商户租金的行列中,为保障就业,保障经济发展做贡献。

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