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郁亮呼吁投资者:重估万科价值

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经济观察网 记者 陈月芹 3月31日,不像其他房企先集中介绍各板块经营情况,2021年业绩推介会一开场,万科董事局主席郁亮先进行了28分钟的反思和剖析。他说,“昨天晚上(公告业绩)我特别忐忑不安,像一个孩子、一个学生没考好试,要拿成绩单要给父母看一样”。他说完全能理解股东各种各样的情绪,不满也好,失望也好,困惑也好,关切也好,他感同身受。

上一次万科管理层公开表达类似感慨,还是在7个月前。同样面对投资者对净利下降的提问,万科总裁兼首席执行官祝九胜也很忐忑,也想起了读书时,期中考试没考好。

郁亮这一次说:2021年业绩表现让股东失望了,并向52万名万科股东表示诚挚的歉意。

因为业绩下降,郁亮自愿放弃2021年度全部奖金,年报披露,其去年税前年薪为154.7万元。祝九胜也透露,因为业绩,管理层大幅下降个人收入,万科干部员工为此付出的代价是两位数百分比的降薪。

回头看这份“考砸了”的期末成绩单:全年营收4528亿元,同比仅增长8个百分点,归母净利润却近乎腰斩,同比下降45.7%,在截至3月31日已如期公布业绩的22家房企中,这一降幅仅略好于华侨城A(-70%)、正荣地产(-69.48%)和建业地产(-66.4%)。

从近两年房企业绩来看,利润下降成为房地产行业普遍现象。22份已发布年报中,仅龙湖集团、华润置地、中国金茂、绿城中国等6家房企归母净利润同比正增长,其中龙湖同比增幅最大,约19.3%。剩余16家房企出现了不同程度降幅,集中在5%-25%之间。

相较之下,资深好学生万科净利润下滑幅度之大,依然引发投资者追问。

郁亮在长达4000余字的《致股东》信中将净利润下滑归因于:一是地价占售价比上升,开发业务毛利总额同比减少189亿元;二是投资收益下降69亿元;三是对部分项目、个别股权投资等进行减值,折合减少归母净利润约26亿元。其中既有外部市场下行因素,也有内部原因,例如部分城市投资追高冒进,对市场判断过于乐观,以及部分城市公司暴露出能力短板,拖累业绩。

此外,郁亮在业绩会上还补充了两点反思与检讨,一是过去充分授权、分布式管理造成离散度大;二是多赛道同时探索,付出了比预想中更高额成本的“学费”。

郁亮多次强调,开发业务未来仍是万科最主要的业务,但仅仅有开发,而没有经营和服务类业务,也很难支撑万科更高质量发展。一个很重要的原因是,2021年全国商品房销售额达到了18万亿元,郁亮认为这或许已经是房地产开发行业的“天花板”。

“我们要在’天花板’到来之前做好布局”,郁亮说。

预见开发业务见顶之后,万科意欲投入更多资金和精力到经营和服务业务。

从业绩会的部分细节也可见端倪,参与业绩会的管理层人数达历年之最,除了例行5位高管——郁亮、祝九胜、执行副总裁兼财务负责人韩慧华、执行副总裁刘肖,还新增了2位管理层:在上海远程参会的开发经营本部首席合伙人张海,以及物业事业集团首席合伙人朱保全。

近2个小时的业绩会中,郁亮、朱保全、刘肖等管理层花费了至少42分钟,用于介绍经营和服务业务的发展和展望,对多元业务的着墨力度之大,在过往历年万科业绩会上都不曾出现。

从2014年高呼转型以来,万科在物业服务、长租公寓、商业开发、物流仓储、酒店和冰雪等多个领域均有布局。转型8年,2021年公布的多元化业务营收约759.64元,仅占总营收约16.7%。此外,教育和食品事业部被列为“其他业务”,年报中并未写明具体营收和利润率,养猪业务仅披露了2021年度出栏生猪113万头。

在2021年中期业绩会上,祝九胜曾坦言,万科当年过于乐观,对转型所需的时间、所碰到的难度、所需要建立的能力严重估计不足。

这一次,郁亮也呼吁,特别希望机构投资者能够对综合性不动产业务重新估值。他强调,首先,前述多元化业务和开发业务的发展空间不同,发展空间大小决定了资本市场对每1块钱的利润的估值不同;二是增长方式不同,开发业务看销售额,而经营服务类业务通常是滚雪球发展;三是经营服务类业务能带来稳定性现金流、风险偏好小。郁亮以上海七宝万科广场为例,原始投资至今增值161%,利润达35亿元。

财务上看,目前经营服务类业务的收入和业务规模都没法和开发业务比较,但未来利润空间更大。因此,郁亮重申希望机构投资者、分析师重新评估万科的市场价值。

尽管目前资本市场对部分新兴业务形成统一的估值模型,但横向比较不同房企的经营性业务,依然可以看出各家的成色。

商业地产凭借长期稳定收租模式,被视为“现金奶牛”,可以平滑地产周期。单从商业地产来看,截至2021年底,万科旗下累计开业211个商业项目(含113个社区商业),其中印力平台累计开业105个商业项目(含25个社区商业和32个轻资产输出管理)。

期内万科商业营收约76.22亿元,同比增长20.57%,其中由印力管理的项目营收52.3亿元,同比增幅约24%。

而同期龙湖商业累计开业商场61座,数量不及万科,但商业租金达81.5亿元,同比增长40%;华润置地投资物业(包括酒店经营)部分的租金收入超174亿元,同比增幅在36%以上;新城控股商业运营总收入86.4亿元,同比增长51%。由此可以看出,万科商业板块的增长速度与同行相比仍有差距。

另一项投资性物业租赁住宅来看,泊寓年内营收28.9亿元,比龙湖冠寓高出6.6亿元,同比增长13.9%,而龙湖冠寓的营收同比增幅达23%,并在2021年首次实现盈利。

郁亮在业绩会上反思,在建立新赛道的过程中,试错必不可少。例如万科非常希望能够发挥机构租赁的作用,对城中村进行大规模的集中改造,但过去“二房东”模式让万科付出了很大代价,“到今天还在为此付出代价。如果没有城中村二房东业务,万科的长租公寓业务早就开始可以赚钱了”。

如何衡量经营服务类业务成功与否,郁亮认为第一个标准是能否上市。多元化业务有自己独立发展的需要,并且房地产行业在资本市场上已经很多年不能再融资,这些多元化业务放在万科里连融资机会都没有,这是万科希望多元化业务独立上市的原因。

郁亮也补充,公司把每个多元化业务视为“儿子”,而不是当成养大后卖肉赚钱的“猪”。他希望一个家里每个儿子都很有出息,都特别能干,“这个家才能家大业大”。

作为万科孵化的第一个即将上市的板块,万物云CEO朱保全第一次走上业绩会台前。在业绩会前夕,万物云上市进程再迈一步,中国证监会已经给出了“小路条”,这意味着,万物云后续可以向港交所递交上市申请表格,进入在港IPO实质阶段。

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