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远洋集团披露上年业绩,现金余额显著下降,净借贷比攀升至85%

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作者:孙梦凡    责编:张歆晨

银行按揭贷款过度收缩,远洋资金回笼变慢。

由险资力量控股的远洋集团(03377.HK),即使呈现较为稳健的财务状态,但经营数据依然折射出行业调整带来的不利冲击。

3月23日晚间,远洋集团发布2021年财务数据。报告显示,去年远洋集团实现营业额约为642亿元,同比提升14%;毛利约为113亿元,同比提升8%;年度净利润约为51亿元,同比提升9%;核心净利润约为28亿元,同比提升26%。

虽然营收等指标稳步提升,但受国内房地产市场下行等因素影响,期内远洋集团的毛利率下降至18%,上年同期为19%;公司拥有人应占溢利、每股基本及摊薄溢利下降至27.29亿元、0.358元,较2020年均下降约5%。

远洋集团的主要股东为中国人寿保险(集团)公司、大家保险集团有限责任公司,在过去的房地产发展周期,远洋集团以较低的融资成本,跻身至行业千亿阵营。自2020年“三道红线”政策实施以来,远洋集团在相关指标上持续保持绿档。

但是,去年严峻的行业发展环境,使得远洋集团也不可避免受到波及,具体表现为盈利能力相对下降、在手现金规模同比缩水,净借贷比率有所攀升。

年报显示,2021年远洋集团实现营业额642亿元,物业开发仍然保持最大的贡献率,其营业额约占总营业额的86%。其中,来自北京、环渤海、华东、华南、华中及华西区域的开发收入占比分别为19%、15%、22%、21%、17%及6%。

伴随着业绩规模扩大,远洋集团的销售成本也相应提升。2021年,该集团总销售成本约529.89亿元,上年同期为460.53亿元;因一二线城市项目结转较多,相应的土地成本较高,远洋期内物业开发业务的平均土地成本达到8300元/平方米。

此外,由于利息及其他收益减少,销售及市场推广费用、行政费用、财务费用等增加,导致该集团年度溢利同比减少。报告期内,远洋集团的净资产收益率、总资产回报率等盈利指标均同比下降。

盈利空间缩小,是整个地产行业不可逆转的大趋势。远洋集团在年报中表示,经历本轮快速出清和整合后,未来行业竞争或将减弱,行业将告别高周转、高盈利、高风险的发展时代,整体从“热带”北归到“温带”,进入红海、微利时代。

除此之外,受行业融资环境收紧的影响,远洋集团在手现金及负债指标也发生异动。

截至报告期末,远洋集团“三道红线”仍保持绿档,流动比率为1.65倍,尚未使用的融资额度约2322亿元,但期末现金资源总额明显下降至270.79亿元,2021年中期时为382.32亿元,同时净借贷比率上升至85%,而上年同期为55%。

远洋方面表示,净借贷比率上升,主要受2021年下半年房地产市场整体融资政策收紧、银行按揭贷款额度过度收缩等极端因素影响,导致资金回笼速度较慢。另外,为应对极端行业风险,集团适当增加了开发贷的支取,以保障后续的财务稳健。

去年11月,惠誉就曾将远洋集团展望由“稳定”下调至“负面”,重申长期外币发行人违约评级“BBB-”,主要预计其净负债比率会维持在40%以上。

总体而言,远洋集团债务结构较为合理,融资成本也保持在低位,2021年综合资金成本进一步降低至4.96%。期末,1年内到期负债占比20%,1-2年内到期负债占比19%,2-5年内到期负债占比50%,5年以上到期负债占比11%,短期贷款占比低。

在境外债务方面,远洋集团2022年到期美元债5亿美金,其中2亿美金已于2022年1月完成再融资,剩余3亿美金计划于4月偿还,下一笔美元债到期为2024年。

销售业绩上,去年远洋集团未实现全年1500亿的销售目标,仅完成协议销售额约1363亿元,同比增长4%,北京地区占比最高约27%;销售面积约767万平方米,同比升9%,平均销售价格下降7%至每平方米约19400元。

为加快周转速度,去年远洋新获取项目坚持“小快周转”,25万平方米以下项目占比85%。全年来看,远洋集团共获取25个开发项目,新增土储571万平方米,总货值超过800亿元,平均土地成本约每平方米7040元。

展望未来,远洋集团认为,在经历“政策底”后,行业将面临相对友好的政策环境和信贷环境,但“房住不炒”、“去杠杆、去产能”和“稳房价、稳地价、稳预期”三大原则不会改变。

与此同时,购房客户、金融机构、供应商、政府等上下游产业链的信心与预期恢复仍需时日,经济下行压力导致客户购买意愿及能力的下降,同样不容忽视,短期行业形势难言乐观。

值得注意的是,该集团认为,由于2021年房企资金短缺造成拿地和开工下降,2022年将会短暂存在“供应不足”的窗口,供需关系或将得到一定程度改善。多重因素作用下,行业将缓慢走出“市场底”,不会大起大落。

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