作者：孙梦凡 责编：张歆晨
银行按揭贷款过度收缩，远洋资金回笼变慢。
由险资力量控股的远洋集团（03377.HK），即使呈现较为稳健的财务状态，但经营数据依然折射出行业调整带来的不利冲击。
3月23日晚间，远洋集团发布2021年财务数据。报告显示，去年远洋集团实现营业额约为642亿元，同比提升14%；毛利约为113亿元，同比提升8%；年度净利润约为51亿元，同比提升9%；核心净利润约为28亿元，同比提升26%。
虽然营收等指标稳步提升，但受国内房地产市场下行等因素影响，期内远洋集团的毛利率下降至18%，上年同期为19%；公司拥有人应占溢利、每股基本及摊薄溢利下降至27.29亿元、0.358元，较2020年均下降约5%。
远洋集团的主要股东为中国人寿保险（集团）公司、大家保险集团有限责任公司，在过去的房地产发展周期，远洋集团以较低的融资成本，跻身至行业千亿阵营。自2020年“三道红线”政策实施以来，远洋集团在相关指标上持续保持绿档。
但是，去年严峻的行业发展环境，使得远洋集团也不可避免受到波及，具体表现为盈利能力相对下降、在手现金规模同比缩水，净借贷比率有所攀升。
年报显示，2021年远洋集团实现营业额642亿元，物业开发仍然保持最大的贡献率，其营业额约占总营业额的86%。其中，来自北京、环渤海、华东、华南、华中及华西区域的开发收入占比分别为19%、15%、22%、21%、17%及6%。
伴随着业绩规模扩大，远洋集团的销售成本也相应提升。2021年，该集团总销售成本约529.89亿元，上年同期为460.53亿元；因一二线城市项目结转较多，相应的土地成本较高，远洋期内物业开发业务的平均土地成本达到8300元/平方米。
此外，由于利息及其他收益减少，销售及市场推广费用、行政费用、财务费用等增加，导致该集团年度溢利同比减少。报告期内，远洋集团的净资产收益率、总资产回报率等盈利指标均同比下降。
盈利空间缩小，是整个地产行业不可逆转的大趋势。远洋集团在年报中表示，经历本轮快速出清和整合后，未来行业竞争或将减弱，行业将告别高周转、高盈利、高风险的发展时代，整体从“热带”北归到“温带”，进入红海、微利时代。
除此之外，受行业融资环境收紧的影响，远洋集团在手现金及负债指标也发生异动。
截至报告期末，远洋集团“三道红线”仍保持绿档，流动比率为1.65倍，尚未使用的融资额度约2322亿元，但期末现金资源总额明显下降至270.79亿元，2021年中期时为382.32亿元，同时净借贷比率上升至85%，而上年同期为55%。
远洋方面表示，净借贷比率上升，主要受2021年下半年房地产市场整体融资政策收紧、银行按揭贷款额度过度收缩等极端因素影响，导致资金回笼速度较慢。另外，为应对极端行业风险，集团适当增加了开发贷的支取，以保障后续的财务稳健。
去年11月，惠誉就曾将远洋集团展望由“稳定”下调至“负面”，重申长期外币发行人违约评级“BBB-”，主要预计其净负债比率会维持在40%以上。
总体而言，远洋集团债务结构较为合理，融资成本也保持在低位，2021年综合资金成本进一步降低至4.96%。期末，1年内到期负债占比20%，1-2年内到期负债占比19%，2-5年内到期负债占比50%，5年以上到期负债占比11%，短期贷款占比低。
在境外债务方面，远洋集团2022年到期美元债5亿美金，其中2亿美金已于2022年1月完成再融资，剩余3亿美金计划于4月偿还，下一笔美元债到期为2024年。
销售业绩上，去年远洋集团未实现全年1500亿的销售目标，仅完成协议销售额约1363亿元，同比增长4%，北京地区占比最高约27%；销售面积约767万平方米，同比升9%，平均销售价格下降7%至每平方米约19400元。
为加快周转速度，去年远洋新获取项目坚持“小快周转”，25万平方米以下项目占比85%。全年来看，远洋集团共获取25个开发项目，新增土储571万平方米，总货值超过800亿元，平均土地成本约每平方米7040元。
展望未来，远洋集团认为，在经历“政策底”后，行业将面临相对友好的政策环境和信贷环境，但“房住不炒”、“去杠杆、去产能”和“稳房价、稳地价、稳预期”三大原则不会改变。
与此同时，购房客户、金融机构、供应商、政府等上下游产业链的信心与预期恢复仍需时日，经济下行压力导致客户购买意愿及能力的下降，同样不容忽视，短期行业形势难言乐观。
值得注意的是，该集团认为，由于2021年房企资金短缺造成拿地和开工下降，2022年将会短暂存在“供应不足”的窗口，供需关系或将得到一定程度改善。多重因素作用下，行业将缓慢走出“市场底”，不会大起大落。
本文来源：第一财经
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