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一二线城市土拍密集启动,热度回升出现91%溢价率

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作者:马一凡    责编:张歆晨

总体来看国企托底现象依旧明显,多数百强地产民企拿地仍然停滞。

去年热度跌至冰点的土地市场正在起变化。最近一周,合肥、南昌、厦门都进行了土拍,升温明显,南昌一宗地块以91%的溢价率拍出,刚刚结束首轮供地的厦门单日收金154亿元,合肥单日收金264亿元。

去年下半年开始部分房企资金流动性压力加大,债务违约频发,导致土拍市场低迷。2021年全年国有土地使用权出让收入8.71万亿元,同比仅增长3.5%。今年前两个月,国有土地使用权出让收入同比下降29.5%。进入3月份后,随着60多个城市出台新政提振房地产市场信心,土地市场终于回暖。

不过,土地市场上的竞争者仍旧以央企、国企为主。“目前我们还没有大的投资计划,至少今年上半年不考虑拿地了。”华东一家千亿规模民营房企内部人士告诉记者。克尔瑞统计数据显示,去年的销售百强房企有七成今年一块地都没拿,投资完全停滞。

厦门两地块进入触顶摇号环节

厦门曾是中国土拍最为火爆的城市之一,从2019年到2021年,厦门的单价地王一年上一个台阶,最高楼面单价从4.2万元/平方米到6.7万元/平方米只用了两年多时间。

不过在三个多月前的2021年第三批集中供地中,厦门土拍大爆冷,流拍率高达50%,就连岛内优质稀缺地块都没有开发商应价。

这一冷淡局面在刚刚结束的厦门2022首轮集中供地竞拍中被扭转。3月24日,厦门今年的首次集中供地首日土拍成交9宗地块,收金154亿元,其中5宗地块溢价成交,两宗进入最后的触顶摇号环节。厦门把部分去年流拍地块重新上架,结果被房企争抢。

两宗地价触顶地块分别是思明区环岛干道与蔡岭路交叉口住宅用地、集美区九天湖路与杏林北路交叉口住宅用地,溢价率达到15%,分别被金地和中海收入囊中,总低价分别为14.6亿元和6.4亿元。

此轮供地最大赢家是厦门本地国企建发集团,共斥资94.4亿元,拿下三宗涉宅地块,都位于厦门岛内,一宗位于思明区湖滨社区,两宗位于湖里区。

在厦门供地前一日,江西省省会南昌市下辖的南昌县,进行了一场小规模土拍,只推出两宗地块。结果其中一宗DAJ2022008地块刚开拍,就受到激烈争抢,开场不到两分钟,7家开发商迅速出价,最终拍了166轮、历经两小时,该地块以91%的溢价率被江西伟象实业投资集团有限公司竞得。根据企查查显示的工商登记信息,这是当地一家小型民营房企。

去年下半年,安徽省省会合肥市也经历了大面积流拍,今年首轮供地,合肥拿出了最核心的地块,包括稀缺的滨湖、经开区宅地。

3月17日,合肥今年的首次土拍明显升温,一共吸引了近40家房企参加,不仅仅是央企国企诸如保利、华润、中海等参与,邦泰、徽创、新华、泽信等民企,还有杭州大家房产这类外地城投公司也来到了合肥参拍。

最终,合肥30宗涉宅地块有一半都进入最后的封顶价竞品质阶段。人气最高的滨科城BK202204号地块吸引了23家企业参与竞品质,合肥共计收金264.46亿元。

接下来一周,还有武汉、成都、重庆的大量地块即将开拍,长沙与杭州则在4月份开始首轮供地。

地方政府积极吸引房企参拍

在3月份各地土拍陆续回暖前,地方财政“卖地”收入已经出现了大幅下滑。

2021年2月,集中供地新规首次被提出,在22个重点城市施行,上半年各地集中供地火爆,根据财政部公布的数据,2021年上半年国有土地使用权出让收入3.44万亿元,同比增长22.4%。不过去年下半年流拍现象普遍,最终全年国有土地使用权出让收入8.71万亿元,同比仅增长3.5%。

今年1-2月,根据财政部最新公布的数据,国有土地使用权出让收入已经同比下降29.5%,成为收入端的拖累项。

对于这一块收入,各地的地方政府今年正在积极筹备,与去年相比,2022年首批供地部分城市时间有所提前。截至目前,已经至少有12个重点城市公布首批次集中供地计划,北京在1月7日便率先打响虎年供地第一枪,现在福州、合肥、青岛、厦门等二线城市也已经完成第一轮竞拍。

为了解决土地市场低迷、信心不足的问题,不少城市降低了供应规模,但是提升了优质地块推出比例,以此来吸引房企参拍。

不过在地价方面,除了北京、青岛调低起拍价,其余城市楼面价均有不同程度上涨。比如:福州今年首轮集中供地平均起始楼面价,同比去年首轮上涨了37%,环比上一轮上涨7%;合肥今年首轮集中供地平均起始楼面价同比上涨13%,环比上涨29%。

中指研究院认为,起始楼面价的普遍上涨,跟部分城市优质地块推出数量增多有关,比如福州、合肥加大了主城区供地力度,带动了成交楼面价上行,厦门岛内地块供应明显增加,半数地块位于岛内,武汉今年首批供地7宗中有5宗位于核心城区,面积占比高达99%。

克而瑞研究中心表示,近一周重点监测城市的土地市场已经有所回升,平均溢价率环比上涨至4.3%,流拍率下降2.4个百分点至12.6%。市场热度的回温主要受二线城市所带动,如南昌摇号5幅地成交溢价率均在15%左右,青岛、福州、合肥也均有溢价率超过10%的地块成交,二线城市溢价率也因此上涨至6%。

此外,国企、本地城投公司托底现象依旧非常明显,比如福州12幅成交地块中近八成由本土国资平台竞得;北京首批次集中供地拿地企业中,民企仅旭辉一家,其余房企全部为国央企或混合所有制企业;厦门的优质地块,基本全被央企国企收入囊中。

根据克尔瑞1-2月新增货值榜单,去年的销售百强房企,目前有七成以上一块地都没拿,投资仍处于完全停滞状态。

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