本文转载来源：搜狐焦点上海
从上周开始，2022年上海第一批次集中供应进入集中开盘期。
截至3月23日，33个楼盘中，11个已经开盘，17盘结束认购、即将开盘。在这些项目中，已有10个确认触发积分制，入围分数线悉数公布，最高分为百汇园三期94.96分，森兰名苑则是准满分盘，88.86分入围，招商外滩玺和金鼎首府均在75分以上……
当共同应对疫情带来的冲击，依然不乏上述这些炙手可热的项目，高分落选比比皆是，一房难求；但同时也有项目交出的答卷落个冷清收场，门可罗雀。哪怕是同一个区或同一个板块，冷热不均也是常态。
在市场大环境基本接近的背景下，有盘能火热，也有盘会遇冷，最关键的因素还是在于项目本身是否足够扛打，包括但不限于地段位置、项目品质、户型产品、价格倒挂、房企品牌等因素，都会影响一个项目的人气和成败。
大家都知道，第一批次松江区一次性推出7个项目，上周（3.14-3.20）率先有中骏璟荟、复地富顿街区、上海奥林匹克花园、金地丰盛道4个项目开盘，并且当周网签就有3个进入成交榜单前五。
同区不同命，松江7个项目中也有例外。3月22日，位于泗泾的绿中海项目突发公告，称因认购登记期间（3.4-3.10），意向认购客户数量少于此次准售房源，经申请获批，取消此次公证摇号排序，并申请撤回原定3月28日的开盘摇号公证活动。
泗泾绿中海发出这样的公告，其实很多看过项目的人一点都不意外。就泗泾绿中海项目来说，到底哪些方面不尽如人意呢？今天就带大家来客观品品这个项目。
泗泾绿中海实拍
PART | 壹
距离9号线泗泾站约3公里
在大家印象里，泗泾称得上是松江楼市热点板块之一，已经集结了融创、金地、绿地、建发、招商、保利等品牌房企在此开发项目。前些年扎堆出现的融创壹号公馆、泗水和鸣、9号公馆等项目基本都是位于9号线泗泾站北侧区域，开盘快速售罄，其中还有不少项目触发积分制。
而本次推出的绿中海项目，位于泗泾镇沪松公路2518弄，这里靠近泗泾东部边缘，远离交通生活配套丰富的泗泾中心区域。
交通出行方面，泗泾绿中海距离9号线泗泾站约3公里，这个距离步行不太可能，只能依靠开车、公交车或助动车短驳，而且如果依赖9号线通勤，早高峰进站限流是个不可回避的问题。
项目东侧就是沪松公路，开车去松江新城、九亭、七宝等方向较为方便。根据官宣消息，沪松公路快速路（虹桥枢纽-松江枢纽联络线）已经规划出炉，预计2022年开工建设，未来前往市区或松江南站枢纽更为快捷。
生活配套方面，泗泾绿中海马路对面正是泗泾五金城，对周边业主来说，装修新居采购建材软装会很方便。项目与泗泾吉买盛、晶尚坊距离都在1.3公里之外，距离三湘商业广场、大润发约3公里，便利度并不高。
PART | 贰
塔楼结构住宅，3梯6户
但凡去过泗泾五金城或路过沪松公路古浪路附近，总会看到这样带着尖顶斜坡形状的超高层建筑，在周边一众小高层或多层小区中，显得尤其突兀。
这里就是泗泾绿中海，与上海市面上常见的板楼结构不同，这是典型的塔楼结构建筑。
板楼、塔楼是目前住宅市场主要的两种建筑形式，从建筑外观、居住品质、居住密度、套内面积使用率等方面来看，区别非常明显。
板楼是指由多个住宅单元组合并排组合而成，横切面图的长度明显大于宽度，每个单元都有单独等楼梯、电梯。
塔楼顾名思义就是外型像一座塔，多户围合而成，共用电梯、楼梯为布局核心，向东南西北四周布局，每层至少4户、6户或者更多。
随着购房者对于居住品质和舒适度的要求不断提高，朝向稳定、南北通透、南向面宽更大、采光通风均好的板楼，成为绝对主流。
反观泗泾绿中海，采用的正是几乎已被上海住宅市场淘汰的塔楼结构，这是一种对土地利用最大化的设计方式，居住密度更大，户型均好性差，朝向东南西北都有。
7栋超高层住宅已经实景呈现，南北栋距小，建筑密度大。在实体样板房中看到，3梯6户，电梯间过道狭窄黑暗，多数楼层的采光通风及视野受限。而这正是泗泾绿中海这种塔楼建筑不可避免的硬伤。
PART | 叁
主推约87-133㎡ 户型奇特
规划显示，泗泾绿中海占地面积约4.7万平方米，容积率2.5，总建面约15.9万平方米，规划由9栋16-30层高层及超高层住宅组成，合计1249户。
本次取证推出的是东南侧的27#、32#、33#三栋超高层住宅，总高分别为30层、24层。标准层为3梯6户布局，东西两侧各3户，南北两端为大面积的124、133平方米3房，中间两侧为小面积的87、89平方米2房。
因为是塔楼结构，泗泾绿中海呈现的户型，就显得十分“非主流”。动线不合理，动静分区混乱，采光通风差，暗间多，阳台小是通病。
先看小面积的2房户型，在整个楼层的中间，B户型87平方米和C户型89平方米，户型格局基本一样，都只能是各朝东或朝西开窗。客厅位于中间，因为采光面有厨房和阳台阻隔，采光通风受限；共用一个卫生间，而且还是暗卫。
再看大面积户型，124、133平方米都只做成3房2厅2卫，但这个面积段很多项目可以做成4房。
朝北的D户型124平方米，南侧入户，进门玄关处首先是一个没有窗户的卫生间；小房间朝北开窗，外接一个设备阳台，采光欠佳；主卧套房带独立卫浴和南向飘窗。
朝南的A户型133平方米，北侧入户，进门旁边设有一个卫生间，没有窗户，是个暗卫；客厅很大，但阳台很小，比例严重不协调；阳台旁边还强行分割了一个小房间，看户型图是承重墙并不能打通。
这样的3房户型，总价区间约500-630万元/套，你会考虑吗？
当然，户型产品方面并不是一无是处，户型虽差，但开发商在装修标准上还是舍得投入。比如配有中央空调、地暖，地板是书香门第，厨房装有樱花厨具，GE通用净水，卫生间是和成卫浴，墙壁贴的是纳帕皮彩，连防盗门号称价值3万元。（申明：装标仅供参考，以购房合同约定为准）
PART | 肆
扒一扒开发商背景
泗泾绿中海开发商背后的企业是台湾宝路集团，早些年在青浦徐泾、赵巷、昆山开发过绿中海项目，泗泾绿中海是其“绿中海”系列又一纯新项目。
通过天眼查了解到，泗泾绿中海开发商上海大得同置业有限公司，成立于2002年12月30日，主营范围为房地产开发经营，物业管理，家庭装潢等。
公开资料显示，近年来，上海大得同置业有限公司有过多次法律诉讼，案由多为建设工程施工合同、房屋拆迁安置补偿合同纠纷、股权转让纠纷等。另外，该企业去年在开发建设泗泾绿中海项目过程中实施了未取得污水排入排水管网许可证向城镇排水设施排放污水的行为，被松江税务局罚款35万元。
另外还要提醒的是，项目已在2021年6月底竣工，看着是准现房，但售楼处称项目交付时间预计会在2024年。在开发商跑路、项目烂尾、产证难产等情况时有发生的当下，还有2年多的时间，没人会百分百保证这个项目不会有不确定性因素发生。而且对于置换的业主来说，可能要多出2年的租房开支，这都是要考虑的时间和经济成本。
最后看价格，泗泾绿中海首批房源均价4.4万/平方米，在这一批松江的项目中处于中档。从项目到地铁站的距离看，泗泾绿中海并不是纯正地铁房，交通出行条件逊于同批次的九亭复地富顿街区、上海奥林匹克花园，3房户型价格甚至比复地富顿街区还要贵出几十万。而且第一批次单价5万/平方米以内的地铁房，还有宝山的四季都会等优质项目可选。
要知道，对很多家庭来说，买房置业是一笔巨大的开支，尤其是在房票珍贵的上海，出手必须慎之又慎，避免踩坑。
项目认购期间意向购房者过少，正说明购房群众的眼睛是雪亮的。在当下上海这种市场环境下，泗泾绿中海所呈现的产品，与市面上其他多数项目相比，太缺乏竞争力和说服力，也与购房者普遍追求的改善居住品质、让财富保值增值的需求和认知背道而驰，购房者不愿买单再正常不过。
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