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恒隆去年租赁收入破百亿,陈启宗表态投资内地实属幸运

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陈启宗认为,内地奢侈品市场蓬勃,未来内地市场占比还会继续上升。

“内地市场目前占我们总租赁收入的67%,并会继续上升。”仅靠租赁收入便实现2021年扭亏为盈的恒隆集团(00010.HK),近日又公布了其董事长陈启宗的《致股东函》。

3月21日,陈启宗在《致股东函》中表示,在年内并无物业销售收入入账的前提下,2021年集团总租赁收入却创下新高,是公司史上首次突破100亿元(港币,下同),达109.19亿元,预计未来集团总租赁收入也会维持在100亿元以上。

根据恒隆集团3月21日公布的2021年财报显示,公司在2021年1月1日-2021年12月31日实现营业收入109.19亿元,同比增长14.62%,归属母公司净利润25.89亿元,同比扭亏为盈,上年同期亏损15.41亿元,基本每股收益为1.90元。

另据恒隆地产(00101.HK)年报,在2021年恒隆总物业租赁收入中,其中内地市场占比达到67%,即69亿元,同比增长31%;而香港市场仅为34亿元,同比下跌7%。

针对内地市场收入增涨,陈启宗分析,主要得益于高端购物商场的租赁收入进一步增加。“2021年,我们的高端购物商场租赁收入上升30%,而租户销售额则攀升55%。” 陈启宗表示,内地奢侈品市场较为蓬勃,未来内地市场占比还会继续上升。

经过去年一整年在内地市场的考察,恒隆集团副董事长陈文博认为,中国的国产高端品牌已经渐渐崛起,产品质量极为上乘,正逐步夺取欧美同行的市场份额,恒隆也会随之而受益。数据显示,在疫情前内地民众的奢侈品消费中,内市场只占约30%,其余70%则多在中国香港、伦敦、巴黎和其他国际市场。

贝恩公司发布的《2021年中国奢侈品市场报告》也指出,由于疫情出境受限,大部分中国消费者选择在境内购买奢侈品。得益于此,继2020年取得48%的增长之后,中国个人奢侈品市场2021年全年或将实现36%的增长,达到近4710亿元人民币。

这已是恒隆进军内地商业地产市场的第30年。过去一年,若不计算去年3月开业的武汉恒隆广场,恒隆在内地的6座高端购物商场的租赁收入增长介乎12%-47%之间,平均升幅为25%,3座次高端购物商场增长了2%。

在陈启宗看来,去年表现最好的两座购物商场为无锡恒隆广场和昆明恒隆广场,升幅分别达40%和47%。此外,上海的两座旗舰购物商场也继续表现出色,上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的租赁收入分别增长25%和18%。

其中,上海恒隆广场去年的销售额是集团所有香港商场总和的2.7倍。而除上海外,恒隆在无锡和昆明两个商场销售总和也已超过香港。

具体来看昆明恒隆广场,2021年商场收入为2.69亿元,较2020年增长47%,增幅位于各恒隆商场之首。截至2021年年底,商铺出租率从2020年的91%涨至97%,几乎达到满铺。此外,办公楼部分也表现突出。2021年实现收入0.81亿元,较2020年增长119%,年末出租率也升至71%。

去年3月新开的武汉恒隆广场同样增长强劲,陈启宗预计,两年内武汉恒隆广场或将超越无锡、昆明,成为上海以外销售额最高的商场。不到10个月,武汉恒隆广场的租户销售额就接近人民币10亿元,表现超出预期。

因此,陈启宗在函中也对昆明、武汉的两商场给出了高度评价,“昆明恒隆广场和武汉恒隆广场现在都成为龙头了,就如当初的上海恒隆广场一样。”

也正是基于良好的业绩表现,陈启宗认为,高端购物商场是唯一值得做的业务类型。接下来,恒隆将继续坚定不移,且致力把次高端物业升级至高端,如大连恒隆广场。

至于具体发展策略,集团主要有两点,即只发展有望成为所在城市的龙头高端购物商场,最好能一开业便做到;若有次高端物业受某种原因所限,开业时未能成为高端购物商场,也需尽快提升该物业档次。

对于恒隆集团在内地市场表现越发强劲,而同时部分内地房地产发展商出现财务违约是否会影响恒隆业务的情况,陈启宗给了否定回答。

陈启宗表示,恒隆的业务性质不同,定位是高端商业综合大楼的发展商和管理者。此外,与上述开发商建楼是为出售不一样,恒隆是选择持有。而且,多数房地产开发商致力于追求规模和速度,恒隆的策略则是讲求质素和耐性。

不仅如此,恒隆也会维持低负债率。陈启宗在函中说道,“本公司维持相对低的杠杆比率,净负债率少于25%。我们的债项总额,包括可用信贷额度中,有30%获归类为可持续金融。未来数年,本人预期年均资本支出为港币30亿至40亿。现有的可用信贷额度及物业销售收入足以应付有余。任何土地购置将在此预期的资本支出之外。”

再回到香港市场,陈启宗相信,香港的租赁业务因疫情所受的打击应该已成过去。虽去年全年收入仍较2020年下降7%,但在下半年零售租金与上年度同期相比已持平,预计2022年情况会再略有改善。

不过,他也坦言,接下来恒隆在香港只有在时机和价格都非常吸引时才会购置土地。而且,即使是购置土地,也是为了兴建住宅,尤其是豪宅市场。“本港的低税率,以及本地社会的许多其他方面,对内地的富人仍很具吸引力。”

公开资料显示,恒隆集团有限公司是一家主要从事租赁物业的投资控股公司。公司及其子公司通过三大分部运营。即内地物业租赁分部、香港物业租赁分部和物业销售分部。其中,物业销售分部主要是在香港从事发展及销售香港住宅。

在内地,恒隆目前的业务版图已覆盖9个主流一二线城市。

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