作者：武小飘 责编：国子昂
春寒料峭，房企融资暖意初显。
3月18日下午，卓越商管宣布，成功发行1亿美元优先票据，债券期限3年，发行利率为2.91%，而该利率也创下了卓越商管境外发债利率的历史最低记录，这比部分国央企融资利率还低。卓越也成为2022年首家实现美元债融资的民营房企。
去年下半年至今，诸多头部品牌房企因流动性被扼住咽喉，美元债交叉违约层出不穷，市场信心荡到谷底。最新的2月，房企境外融资更是进一步“缩水”。市场研究机构克而瑞新近的研报数据显示，100家典型房企2月的融资总量仅为398.17亿元，同比下降58.8%，规模创下2018年以来的新低。
在美元债面临集中兑付的当口，房企暴雷、裁员等负面信息集中，叠加房地产行业销售数据回落等因素影响，市场信心仍然不足。此时，发债机构对于房企及其旗下物企融资信用度的考量更为严苛。外债融资总量跌至谷底也侧面反映卓越商管以较低利率实现美元债融资实属不易。
毫无疑问，房企正在经历一场史无前例的压力测试。在历经多年规模的狂飙突进之后，房企纷纷于2021年下半年急剧减速。据克而瑞数据显示，百强房企单月业绩增速自2021年7月由正转负之后，降幅不断扩大。规模房企2021年度目标平均完成率不到90%，明显低于过去三年超过105%的平均水平。央行新近的金融数据更进一步显示，2月居民中长贷减少459亿元，录得十五年来首度负增长。这被认为与居民购房热情锐减，楼市低迷直接相关。有多位券商及地产人士就新近的疫情、部分地区经济近乎停摆等，结合低生育率、高失业率等新经济环境变量，断言居民购房意愿难获提振，楼市需求端将进一步萎缩。而保持地产主业基本盘稳固，并具备强管理及运营实力的房企被认为具备更强的抗风险能力，有望迎来新的发展契机。以城市综合运营商愿景稳健前行的卓越集团可谓正逢其时。
踩准融资窗口期 加固财务“护城河”
早在1亿美元优先票据发行之前，卓越商管已成功发行了多只融资产品。
3月7日，深交所固定收益信息平台显示，卓越商管申报的21.6亿元“前海壹号大湾区绿色资产支持专项计划（碳中和）ABS项目”状态更新为“已反馈”。 3月3日，深圳市卓越商业管理有限公司新一期申报公开发行的公司债券项目状态更新为“通过”。
事实上，房地产调控在2021年多重加码，行业形势急转直下。及至2021年下半年，购房需求急剧萎缩，房企现金流恶化，暴雷等信用风险事件频发，融资难成为行业共性难题。及至2021年底至2022年初，仅个别老牌国资房企成功发行债券等产品。
最新的2月，房企境外融资严重“缩水”。中指研究院新近研报也进一步佐证境外再融资难度与日俱增。在2022年2月，房企在海外仅有一笔新发债券。“开年以来，海外评级机构再次对多家房企下调级别或展望，表明海外投资人对当前房企流动性、偿债能力等问题持有较大负面态度。”该研报称。越来越多的房企谋求境外债展期、置换或者资产重组的当下，民营房企短期内实现发行境外债被认为几无可能。相较之下，前后多次成功发行融资产品的卓越实属难得。
融资凛冬获顺畅发行，这部分得益于卓越在财务安全领域的严格把控和前瞻意识。它在经营过程中对资金指标严格管控，针对标准融资出现风险的情况已提前演练，及时化解风险。动态调整战略投资成为卓越降低杠杆的抓手之一。
此次2.91%低利率境外债融资也是为卓越卸载经营负担，通过健康稳定经营与回款，补充内部流动性。从发行时间节点上看，此次美元优先票据发行正好踩准了地产行业融资窗口打开的节奏。
受国务院金融稳定发展委员会专题会议等六部门近日对房地产行业表态的影响，3月17日，连跌多日的地产股翻红，除少数几家房企股价微跌，绝大多数地产股收涨，部分涨幅超40%，楼市风向暖意尽显。
央行明确表态，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。就社会各界密切关注的房地产税传闻，财政部也发布消息称，2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，助益购房者信心修复。诸多宏观政策均被视为为萎靡不振的房地产市场注入“强心剂”，稳定房地产市场预期。焦灼等待利好政策甚久的房企融资人士敏锐地感知到，行业融资窗口期已至。这也为卓越集团后续发行债融产品赢得了良好的机遇。
从商管板块三月以来多只债融产品发行延展而来，卓越集团也加紧了对财务安全的筛查。尤其是在“三道红线”成为衡量房企健康度的重要指标之时，加固财务“护城河”成为当务之急。
一方面多选择中期或中长期融资产品，进而优化整体债务结构，充分保障公司资金链安全；另一方面，进一步加强现金流管控，提升债务周期，把控风险。
系列财务安全“组合拳”连番出击，卓越财务安全“护城河”持续加固。数据显示，卓越一直保持位于“绿色档”行列，一直低杠杆前行，境内评级自2017年以来，一直保持了长期信用最高级AAA评级，整体财务稳健。2021年，卓越位列中国房地产开发企业销售30强，连续16年入选“中国蓝筹地产企业”，荣膺中国房地产城市更新十强企业TOP2，中国房地产商业业地产综合实力TOP7。
轻重并举 提升硬核实力
财务稳健固然可以巩固企业正向健康的资本市场信用形象，保障现金流的流畅。但是，真正的“硬实力”是企业穿越周期的根本，也为融资增加了更多背书。
卓越主动建立“稳定经营”与“化解风险”二者互为因果的逻辑关系，通过多业务、多模式的运营调度，强化经营性回款，正向现金流保证长期从容发展。
在业务结构方面，卓越秉承“商住并举，综合发展”的发展战略，形成了地产开发、城市更新、资产运营、股权投资四大核心板块。以地产开发为“推进器”，城市更新为“发动机”，自持资产为“压舱石”，股权投资为“增长极”，卓越集团强调围绕主业适度多元化，强调管理高效，以此有效控制行业发展过程中的风险，做到业务“稳中求进，健康发展”。
以基本盘地产开发为例，2021年卓越集团销售全口径首过千亿，业绩同比增长超20%，年度回款率90%。在交付方面，2021年卓越累计交付30069套（全口径）交付套数，同比增长56%，累计交付率达到81%，2021年达到交付条件37132套（全口径）。相较不少地产企业自2021年以来深陷债务泥淖，疲于复工复产保交楼，卓越在地产开发主业上可谓是稳扎稳打，稳中有进。这无疑为卓越探索多种融资可能性提供了最强有力的注脚。
商管业务可谓是卓越“两翼”之一的特色业务，运营得当无形中会给房企打造出一条隐形的“现金流”管道，裨益房企战略性布局。与不少手持商管不动产却负累地产主业的房企殊异，卓越自持商业大多位于粤港澳大湾区及长三角核心都市圈的核心商业区，属于能良性反哺集团的现金奶牛性业务。2021年卓越集团管理面积约120万㎡，在管项目38个，布局全国40余城超200个项目，资产运营核心收入超30亿，商企服务延续上市蓬勃势头，积极外拓一二线核心城市商业地产。
另一翼城市更新业务同样势头强劲。卓越集团于2013年成立了全国第一家城市更新集团公司——深圳卓越城市更新集团有限公司，旗下优质更新项目超过百个，潜心深耕湾区更新近十年。更新合作项目已覆盖深圳各行政区核心区域，位于深圳的签约城市更新项目已超50个，已完成拆迁项目超15个。
与以往大不同的，行至当下的房企除了遭遇融资难的资金大环境，行业销售的主逻辑也正在发生微调。
克而瑞数据显示，自2021年下半年起，百强房企销售额连续八个月同比负增长。央行于3月11日公布的金融数据显示，2月居民中长贷减少459亿元，录得十五年来首度负增长。这被认为与居民购房热情锐减，楼市低迷直接相关。国泰君安等多家券商在就类似销售端数据做深入分析之际，均有不同程度地提及，与以往金融资源掣肘楼市景气度大不同，居民的购房意愿明显降低。更有券商及地产人士就新近的疫情、部分地区经济近乎停摆等，结合低生育率、高失业率等新经济环境变量，断言居民购房意愿难获提振，楼市需求将不复以往。更早前穆迪就预计2022年全国合约销售额同比将下降5%-10%。
房企在经历多年规模大肆扩张后，俨然必须直面行业减速的新现实。“要么死、要么活，没有中间状态”等行业格局论调已为更多房企认识并接受。缩表出清劣质资产，并运营提升良性资产效率是房企应对市场萎缩竞争更趋白热化必须做的事情。而在商管物业等方面运营及管理能力出众的房企也被认为更具有比较竞争优势。
中信证券等多家券商在新近针对六部委新近涉地产政策的研究报告中也进一步指出，未来房价涨幅可能进一步放缓，新房开发建设面积可能见顶，简单扩大再生产也可能面临市场挑战，企业需要适应全新时代。房地产企业需要围绕不动产空间提升持有、运营和服务能力，包括满足新市民居住需求、满足租赁需求、满足老旧小区更新改造需求，抓住城市空间服务业务机会等。
种种论调除了指向地产开发主业将面临更激烈竞争，也进一步佐证了早前打造地产开发主业之外第二赛道的必要性。类似卓越集团这种在巩固地产主业基本盘稳固外，持有优质商业物业，并深耕城市更新业务的房企也被认为有望迎来新的发展契机。
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