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发挥住房保障民生兜底作用 实现更多人群安居宜居优居

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2021年是党和国家历史上具有里程碑意义的一年。回望过去一年,我国实现第一个百年奋斗目标,开启向第二个百年奋斗目标进军新征程,沉着应对百年变局和世纪疫情,构建新发展格局迈出新步伐,高质量发展取得新成效,实现了“十四五”良好开局。在2022年全国两会之际,人民网《两会“财经眼”》聚焦全国两会期间的热点话题及政府工作报告中的重点内容,从经济目标、减税降费、绿色发展、乡村振兴、数字经济等角度,集中采访一批代表委员、权威专家、行业领军者,为推动经济高质量发展献计献策。

住房保障,既关系民生,也关乎发展。

“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”寥寥数百字,再次明确2022年房地产发展方向。

记者梳理发现,“房住不炒”“三稳”等关键词再次强调了房地产总基调不会变,“探索新的发展模式”“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”则是首次出现在《政府工作报告》中,既在字里行间透露出今年房地产市场调控的重点,又诠释了对保障不同群体合理住房需求的高度重视。

多位代表委员和专家在接受人民网记者采访时表示,今年的《政府工作报告》延续了此前中央经济工作会议的基调和任务,保证了调控政策的连续性和稳定性,增强了调控政策的协调性和精准性。同时,围绕“房住不炒”的长效机制和房地产供给侧改革,紧扣“高质量”主线促进房地产业良性循环和健康发展,这些中长期思路对于今年开展房地产工作具有积极意义和促进效果。

加强民生兜底保障

明确坚持“房住不炒”“三稳”目标

“全文共出现76次!”这是“稳”字在今年《政府工作报告》中出现的次数。与之对应,我国房地产政策基调背后同样连着一个“稳”字。

有专家表示,以“稳”为主题,再次明确要求“房住不炒”,是今年房地产市场调控长期的指导方针,也是持续改善民生,着力稳定宏观经济大盘的重要保证。

“从2016年首次提出‘房住不炒’,这个提法是一以贯之的,这表明中央对房地产市场政策的导向已经非常明确,不再将房地产作为短期调控手段。”国务院发展研究中心研究员、国研经济研究院院长李布在接受人民网记者专访时表示,当前我国住房领域发展不平衡、不充分矛盾仍然存在,归根结底就是要满足群众实实在在的住房需求,特别是重点群体的阶段性住房困难问题。

“中央对房地产的政策一直是明确而延续的。在不同的时期采取宽或严的调控是正常的,不必过度担忧。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示,目前,房地产政策工具是长短结合,在循序渐进中房地产市场健康发展的长效机制已初步形成。

今年两会对房地产的表述,放在了“切实保障和改善民生”板块中。对此,李布分析称,“住有所居”是民生“七有”的重要内容之一,切中了住房本身的核心要义,其背后折射出的是,一方面住房要向居住属性回归,另一方面住房的投资作用特别是投机作用必须得到有效抑制。

“在‘稳’的基调下,具体而言,未来保障性租赁住房市场供给将起到加强民生兜底保障的作用,解决群众的住房民生问题,真正实现‘房住不炒’、平抑房价。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。

探索新发展模式成亮点

助推“租购并举”政策落实落地

今年的《政府工作报告》首次提出要“探索房地产新的发展模式”。这一表述,是继去年底中央经济工作会议提出之后,再次出现在公众视野。

探索新的住房发展模式“新”在哪里?李布看来,第一个“新”是要在住房保障和住房市场之间要建立新的结构平衡。

据他介绍,一方面要在住房保障体系中,更好发挥政府的作用,通过多种方式实现住房保障群体“应保尽保”,特别是要强调“租购并举”导向;另一方面要在住房市场体系中,要在充分发挥市场在资源配置中的决定性作用基础上,优化房地产调控政策,重在满足首套中小户型、中低价位的自住需求,解决好超大城市和大城市群“人房匹配”问题。

第二个“新”是住房领域发展模式创新,在住房金融制度、房地产税收体系、土地供给渠道等基础性领域,深化改革创新,有效控制房地产贷款红线,化解和防范房地产市场的系统性风险。

第三个“新”是要形成新的政策调控工具箱,针对住房矛盾的阶段性特点变化,进一步完善调控手段,突出因地制宜、预判预调,实现稳房价、稳地价、稳预期,形成新的更加健康平稳的市场秩序。

“针对当前房地产行业面临的主要问题,探索新的发展模式势在必行。”全国政协委员莫天全建议,一要坚持市场体系和保障体系并行发展,建立人-房-地联动机制;二要坚持租购并举,保障租房群体享有公共服务的权利;三要坚持盘活存量,健全配套服务。

最早提出“租购并举”,并明确其为住房制度改革的主要方向,始自2015年底召开的中央经济工作会议。而确定这一政策导向,针对的正是长期以来我国房地产市场“重售轻租”的现实。

“印象最深的是保障性租赁住房政策的出台,2021年7月2日国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),首次从国家层面明确了住房保障体系的顶层设计,体现出国家对于保障性租赁住房的重视程度。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示。

“比如,在顶层设计上,明确了我国房地产市场是以市场化商品房、保障性租赁住房和长租房为支撑的三足鼎立的立体化结构。”赵然认为,这为满足不同生活水平群众的需求,为广大人民群众创造“住有所居”“优其所居”提供了多种选择。

满足合理住房需求获重视

由保障刚需扩展至改善、养老等多方群体

住房消费作为扩内需促消费的重要领域之一,对于稳增长的重要性不言而喻。在多地发布的2022年《政府工作报告》中,“满足购房者合理需求”这一词也屡被提及,这也意味着,只要能够真正满足消费者使用需求即为合理,住房的民生属性更为突出。

行业供给侧改革背后都蕴含着新的经济增长点。中国宏观经济研究院研究员刘琳在接受记者采访时表示,今年两会关于房地产的表态,既有供给侧内容,也有需求侧内容,兼顾了中长期发展和短期市场维稳两方面。

供给侧方面,除继续实施城市更新、老旧小区改造、重大民生设施建设等方面以外,《政府工作报告》强调推进保障性租赁住房建设,中长期有利于推动发展长租房市场、探索“租购并举”新模式,短期内也可以拉动投资,为稳定经济增长大局做贡献。

需求侧方面,《政府工作报告》中明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”,延续了去年10月下旬以来中财办、央行、住建部、银保监会等部门关于住房需求的政策思路,即支持合理的住房需求,包括刚需和改善性住房需求。支持合理住房需求与“房住不炒”并不矛盾,且在房地产市场过快下行时期反复强调支持合理住房需求,对稳定市场预期有积极作用。

刘琳举例称,从市场运行情况看,去年10月以来个人住房按揭贷款增加,房价上涨城市数量增加,部分一二线城市二手房市场回暖,市场初现触底企稳迹象。

她还表示,针对新市民解决住房问题,更是从供求两方面予以支持。一方面完善长租房市场,增加保障性租赁住房供给,另一方面,明确对新市民购房需求实施普惠金融支持。

李布则强调,下一步无论是继续贯彻“房住不炒”的总基调和“租购并举”的新模式,还是实现“三稳”的预期,都需要深化供给侧结构性改革,才能实现人、房、地、钱等要素真正畅通起来,城市才能更好地创造美好生活。

给予规模庞大的新市民群体定向的金融支持政策,正成为“满足购房者的合理住房需求”的政策发力点。莫天全在全国两会上建议,相比而言,降低首付比例对需求端的影响更为直接,既包括对首套房/二套房首付比例的直接调节,也包括对部分城市二套住房的认定标准的间接调节,“应进一步加大对刚需和改善需求的信贷支持力度,促进需求恢复,稳定市场预期。”

在我爱我家集团董事长、总裁谢勇看来,满足合理住房需求,核心则在于面向新市民与青年人,在更大的时间与空间范围内提供丰富多样的租房选择,一方面是合理的租金,让租户的“付得起”,另一方面是推动职住平衡,为居住构建舒适的工作、生活等外部环境,让租户“住得好”。

中央重提因城施策

良性循环成2022年楼市关键词

“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”是今年《政府工作报告》中提到的另一大亮点,对于行业实现健康发展至关重要。

在因城施策方面,2015年“两会”就曾提出坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任;2016年则提出因城施策去库存;2020年为因城施策促进房地产市场平稳健康发展。虽然因城施策的目的不同,但因城施策这一调控手段并未改变。而2022年,因城施策的目的为促进房地产业良性循环和健康发展。

李布表示,随着我国新型城镇化进程不断深化,人口不仅呈现向大城市群、大都市圈城镇化集聚的趋势,而且地区间人口流动方向发生新变化,城市间的分化越来越明显。

“因此,房地产市场不可能全国同此凉热,肯定是要落实因城施策。”在他看来,各个城市面临的问题可能完全不同,各地可根据自身城镇化水平、人口增长规模、融资能力,通过包括优化供地、完善信贷、调整税收、提升公共服务等一揽子措施,更好的推进和引导保障房、长租房建设,调节住房需求有序释放,优化房地产市场监管环境。

对此,谢勇表示,从宏观角度来看,中国的房地产市场正处于重要调整期,过去房地产有很强的投机属性,“良性循环”则推动整个行业走向稳定有序,今后将逐步走向以提升房地产建造品质,提升存量房地产服务品质为核心的高质量发展。

那么,2022年房地产行业该何去何从?如何解决重点群体住房困难问题?“良性循环”无疑将成为重要关键词。

“目前房地产行业良性循环仍面临较多阻碍,不利于经济的稳定发展。”对此,莫天全建议,要进一步加大对房地产开发企业的资金支持力度,畅通上下游产业资金链,稳定企业信心。

“高校毕业生、新蓝领等新市民、青年人是我国城镇化进程中的关键群体,对促进城市新业态发展、带动国内大循环、稳定社会就业发挥着重要支撑作用。”全国政协委员、中央党校(国家行政学院)马克思主义学院院长张占斌在接受记者采访时如是说。

张占斌表示,解决好这部分重点人群的住房问题,既是解决大城市住房问题的关键所在,也是实现人民安居乐业、社会安定有序的需要。

他同时表示,当前各界对租赁住房的关注点主要集中在供给端,而新市民、青年人为代表的重点群体覆盖面广、收入跨度大、住房痛点不一,对保障性租赁住房的需求存在较大差异,需分类研究、统筹考虑。

对此,张占斌建议,要紧密结合不同关键群体的需求,在建立多层次保障性租赁住房供给体系、提升受保障对象的居住体验和租住服务、强化住房基础设施建设和租赁市场治理水平等方面,探索美好租住新路径、新模式、新方法,为大学毕业生、新市民、青年人提供保障性租赁产品,切实增强其城市生活的幸福感、获得感、成就感。

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