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捂盘惜售?自己告自己?为什么这个网红盘的9569套房产要申请查封?

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“从查封文件来看,‘已转移登记给第三方、已销售备案、已办理预购商品中房预告首次登记的房屋及所占用范围的土地使用权,不在本次查封范围内’,因此已销售网签的房源均不会受到影响。”

成都高新区千亩大盘南城都汇再遇风波。

日前,中国裁判文书网发布了3份判决书,均与舜鸿地产(成都)有限公司(下称舜鸿成都)相关。

判决书显示,因舜鸿成都与卓颖投资集团有限公司(下称卓颖投资)案件纠纷,卓颖投资分别申请查封舜鸿成都位于成都市高新区房产4603套及2021套,查封期限3年,合计申请财产保全以41.1亿元为限;南京琨灏五金贸易有限公司同样申请查封舜鸿成都房产2945套,财产保全以4.3亿元为限。

3份判决书合计申请查封房产9569套,保全金额45.4亿元。

此次被查封的房产正是目前在建项目南城都汇七、八期(七期更名为山河峰荟,八期为山河玖璋),而舜鸿成都前身则为和记黄埔地产(成都)有限公司,原为李嘉诚旗下长实集团所有。2020年7月,长实集团将所持有的成都南城都汇项目估价约78.47亿元港币,卖给了由禹洲地产和成都瑞卓置业分别持有50%股权的受让方。

9569套全部查封

公开资料显示,2004年和记黄埔以21亿元拿下高新区1036亩土地,成交楼面价206万元/亩,这宗地一举成为当时成都乃至整个西部的地王,其北侧就是成都当时有名的桐梓林富人区。

和记黄埔也以此打造了其在成都的一号作品——南城都汇,项目占据成都高新区核心地段,整体规划为8期开发建设,包括住宅及商铺产品在内,可售房源数量接近2.33万套,此前长实集团已累计销售1.65万套。

而在拿下南城都汇这片千亩土地之后,和记黄埔成都公司2006年便将其中886亩土地分别抵押给中国建设银行、中国农业银行和中国银行,以此获取贷款26.21亿元,这比该宗土地成交价款21.35亿元还多出4.86亿元。

2020年7月,长实集团将所持有的成都南城都汇项目估价约78.47亿元港币,转让给了由禹洲地产和成都瑞卓置业分别持有50%股权的受让方,转让时仍剩下6750套未售房源,主要为七、八期,未售房源占比约29%。

在转让10个月后,2021年5月,山河玖璋(即南城都汇八期)取证推出372套房源,均价15527元/平方米。

据贝壳找房显示,目前项目在售二手房338套,成交价格均在30000元/平方米以上。巨大的剪刀差也让项目吸引了大批有资格的购房者报名,最终项目被熔断在无房第一顺位,入围门槛至少63个月社保。

此后,项目再无新推。

3月10日上午,《每日经济新闻》记者以购房者身份电话咨询项目置业顾问时了解到,“近段时间应该不会再推新房源了,目前在售为商业部分和车位,商铺价格在200多万-1000多万元。”

至于为何暂时不再推出以及何时推出新房源?该置业顾问直言“并不清楚”。

判决书显示,此次被查封缘于舜鸿成都与卓颖投资、南京琨灏五金贸易有限公司案件纠纷,卓颖投资、南京琨灏申请查封舜鸿成都位于成都市高新区房产9569套,查封期限3年,其中截至查封之日起,已转移登记给第三方、已销售备案、已办理预购商品中房预告首次登记的房屋及所占用范围的土地使用权,不在本次查封范围内;而对以上被申请人财产的保全以金额45.4亿元为限。

记者就此联系了禹洲集团,对方表示“此案比较复杂,暂不方便回应”。

自己告了自己?

启信宝显示,舜鸿成都此前正是和记黄埔地产(成都)有限公司,目前由舜鸿有限公司与Carton International Limited分别持有50%股权,这两家境外企业均为长实集团名下的间接全资附属公司。

据悉,此前长实集团在出售南城都汇项目时,为了完成交易,长实集团曾向受让方提供了24亿元卖方贷款,作为部分收购对价,此外受让方还要向南城都汇项目公司提供逾10亿元股东贷款,相当于其总计现金代价超过81亿元。

由于长实集团提供了24亿元卖方贷款,使得受让方当即需要支付的收购代价为57亿元。卖方贷款的年利率将按照伦敦银行间同业拆借利率(LIBOR,当前美元同业拆借12个月利率为0.5%左右)加上年息5.5%计算,受让方必须在2年后到期偿还长实集团的卖方贷款。

根据当时的协议,交易完成后,长实集团将在股权层面从南城都汇项目彻底退出。但是,长实集团将以合作方为主进行项目开发运营,不仅向受让方提供了24亿元卖方贷款以作财务资助,还在和黄成都公司留任一名董事,参与南城都汇项目公司的开发管理。此人正是此前和黄成都公司法人代表,如今舜鸿成都董事周伟淦。

不过值得注意的是,尽管目前舜鸿成都控股股东仍是长实集团,但通过股权穿透后发现,目前舜鸿成都的7名主要人员中,董事长王婷婷、董事阮策、监事林月琴均来自禹洲集团,如王婷婷此前曾先后担任深圳禹佳服务、天津禹佳服务、郑州熙康房地产开发有限公司等公司法人代表,这些公司实际控股股东均为禹洲集团;而董事唐保荣、张世东、监事张剑峰则来自成都瑞卓置业。

另外一个值得玩味的地方则是,启信宝显示,卓颖投资是一家于2016年8月注册于香港的企业,全资控股杭州舜嘉贸易有限公司(下称杭州舜嘉)。

但通过层层股权穿透后记者发现,杭州舜嘉真正意义上的控股股东正是禹洲地产。

具体来看,杭州舜嘉对外投资了两家房地产公司,分别是北京禹茂房地产开发有限公司、苏州舜鸿房地产开发公司,持股比例均为49%;而两家公司另外51%股份则均由禹洲地产通过子公司间接100%持有。

与此同时,杭州舜嘉法人代表张瑜同时也担任着厦门禹佳科技、惠州禹博惠城房地产开发等22家公司法人和高管,而这22家公司最终实控人均为禹洲集团。

此次申请保全也被业内人士认为是开发商恶意捂盘,意在提高项目销售价格。

可供参考的是,据第一财经此前报道,在接手南城都汇项目后,禹洲地产和成都瑞卓遇到了诸多历史遗留问题,如接盘方本想在收购以后按照新项目来核定预售价格,拟提高售价,但相关部门认为交易是股权转让不能认定为新项目,只能按照续建项目核定价格,只能按照续建项目核定价格,就是说不能超过上一批次备案价或预售价。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉《每日经济新闻》记者,一般来说,开发商名下房源被申请查封一方面会直接导致房产不能办证、不能过户,另一方面如果被强制执行,还有被拍卖的风险。

“不过从查封文件来看,‘已转移登记给第三方、已销售备案、已办理预购商品中房预告首次登记的房屋及所占用范围的土地使用权,不在本次查封范围内’,因此已销售网签的房源均不会受到影响。”

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