摘要：这是自2021年末监管层提出鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务以来，并购融资首次惠及民营房企。
华夏时报记者 李贝贝 上海报道
3月3日，碧桂园集团、美的置业同时宣布获得招商银行提供的地产融资额度。其中碧桂园集团获授150亿元，将全部用于地产并购业务；美的置业获得120亿元额度，用于业务并购及个人住房按揭专项用途。同一天，福州万科也获得兴业银行并购贷款近30亿元。
值得注意的是，这是自2021年末监管层提出鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务以来，并购融资首次惠及民营房企。亿翰智库方面指出，并购融资主体范围扩大至民企，部分优质民企获得并购融资额度，对民营企业融资环境的改善是一个积极信号，房企融资环境预计将迎来改善。
优质民企“雨露均沾”
3月3日，招商银行与碧桂园签署了150亿元地产并购融资战略合作协议。
根据合作协议，招商银行将授予碧桂园150亿元并购融资额度，专用于碧桂园的地产并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求所衍生的创新类融资产品。
碧桂园方面表示，其与招商银行将建立深度的地产并购融资战略合作关系，碧桂园的并购业务发展将得到更充分的支持，更好地把握市场上所呈现的收并购机遇。
同日晚间，美的置业发布公告称，与招商银行签署《并购融资战略合作协议》及《按揭合作备忘录》，获得招商银行60亿元并购融资额度及60亿元住房按揭贷款专项额度，用于公司的地产并购业务和有关地产开发项目的个人住房按揭贷款业务。美的置业董事会指出，双方的合作“充分支持本集团的并购业务发展，令本集团更好地把握市场上所呈现的收并购机遇，也助力本集团实现更加理想的销售回款业绩”。
上述2家房企之外，福州万科也在3月3日获得兴业银行并购贷款近30亿元。
值得注意的是，这3家房企是首次获得并购贷的民营企业。去年12月央行、银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。之后，多家银行陆续向优质房企提供并购贷以及发行并购债券。
不过，较早获得资金自持的房企多为央、国企。例如，2022年1月25日，华润置地发布消息称，其及华润万象生活分别与招商银行在深圳签署了《并购融资战略合作协议》，各方将就并购融资建立深度合作伙伴关系，招商银行将全力支持华润置地、华润万象生活并购业务发展；2月，招行和浦发银行共计授予大悦城控股200亿并购融资额度，交通银行也给五矿地产提供100亿元并购授信额度。光大证券研报直言，银行发放并购贷的意向支持方也多为国企，“这也反映了当前市场环境下金融机构对于民企持更为谨慎的态度”。
毫无疑问，作为银行近期授予并购贷款额度的这几家民营房地产企业，也都是经营稳健、资金状况和财务指标均保持良好水平的优质房企。
以碧桂园为例，截至2021年中期，其平均融资成本为5.39%，净负债率为49.7%，现金短债比2.1。诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪指出，美的置业及碧桂园较为稳健的经营、良好的企业信用是二者获得融资支持的关键点。
收并购参与动力仍不足
业内公认，金融机构对这几家民企并购融资的支持，意味着房地产融资开始向基本面较好的优质民企放开，随着并购贷款授信范围的进一步扩大，房地产行业的资金面紧张状况有望得到缓解。
“并购融资主体范围扩大至民企，部分优质民企获得并购融资额度，对民营企业的融资环境的改善是一个积极信号。”亿翰智库方面指出，随着民营企业融资环境的改善，一方面可以帮助出险企业纾困，助力部分地产项目重启，降低群体性风险事件发生的概率；另一方面，地产转型需要有合理的融资支持，民营优质企业获得融资有助于地产行业“软着陆”目标的实现。
“民营房企获得并购贷，对出险企业项目的并购是一个非常利好的信息。”全国房地产商会联盟副主席、中国房地产数据研究院院长陈晟向《华夏时报》记者表示，这说明监管对房企的融资端至少是恢复到了正常状态。“我相信房企们再经过一段时间的审核、评判，最后会形成一批比较积极的土地和项目并购案例。”陈晟表示。
中指院数据显示，截至2月末，房企发行并购债融资38.2亿元，计划发行15亿元；银行提供并购贷款融资额度770亿元、发行并购债50亿元，计划发行100亿元，房地产行业共获并购类融资近千亿。
但客观地说，目前市场各方在收并购方面的参与动力不足，上述房企获得的并购融资多数还未真正用于出险企业。例如，华侨城发行的2022年第一期中期票据规模达15亿元，拟全部用于偿还金融机构借款，其中9.6亿元用于偿还并购贷款，5.4亿元用于偿还发行人流动资金贷款，但仅用于过去已经完成的收购，并非用于出险企业项目收并购。
据中指院统计，目前已披露的债券募集说明书显示，募集资金用途中，用于并购的比例不超过50%；从并购对象来看，则多为从共同开发项目的其他股东手中收购，对象仅限于合作方，并未惠及第三方房企；且涉及的项目均是按期开工、推进顺利，并于近期开盘的。中指院认为，并购债暂时并未明显体现出为出险企业项目纾困的作用。
对此，陈晟认为，这主要是因为并购是比较严格的审核判断的过程。其向《华夏时报》记者坦言，尽管市面上有很多待并购的项目，但也存在不少问题，比如收并购交易复杂，出险项目往往涉及多方股权、债权，财务结构不清晰、尽调流程长，实操层面较为复杂。另一方面，目前市场仍处于下行周期，未来预期不明朗，受让企业态度也比较谨慎。
例如，2021年下半年以来，与美的置业达成股权交易的企业就有花样年、雅居乐、金科股份等，涉及的项目包括重庆美的金科郡、佛山美的·花样年·云璟、武汉美的·云筑等。
美的置业方面介绍说，公司收并购的逻辑首先确实是以合作项目为主，合作方为当前资金紧张面临刚性兑付的企业；项目的选择囊括多种类型，判断标准需要综合考虑自身优势、城市能级、潜力片区、项目本身质素、账面资金铺排等方面。此外在城市能级方面，美的置业选择收购的项目要配合其城市升级战略，以一二线、强三线为主，逐渐退出低能级城市。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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本文来源：华夏时报
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