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物业股不香了?虎年首家物企上市即破发

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作者:孙梦凡    责编:张歆晨

物业股曾是资本市场当之无愧的“香饽饽”。

3月10日,金茂服务(00816.HK)正式在港交所挂牌,成为虎年首个完成上市的物管公司。不过,在物业股整体降温的背景下,金茂服务“上市即破发”,截至收盘报5.80港元,跌幅高达28.75%,目前总市值约52.28亿港元。

回望过去两年,物业股曾是资本市场当之无愧的“香饽饽”,不仅上市企业身影此起彼伏,板块整体估值也较房地产更为亮眼。如今,沧海桑田,金茂服务破发背后,是这家公司基本面的问题,还是整个物业股已经“不香了”?

公开信息显示,金茂服务的成立最早可追溯至1993年,公司前身系中化酒店。2007年,金茂物业正式成立,开始为金茂集团开发的写字楼提供物业管理服务。

此后,金茂物业逐步向全国扩张,并将业务扩展至住宅、写字楼等多种领域。2021年,公司名称正式由“金茂物业”变更为“金茂服务”,并于8月份正式启动上市进程。

相较于其他民营房企的物业平台,金茂服务背靠中国金茂,后者是国内排名前20的国企开发商,由中化集团间接持有35.3%股份。过去数年,中国金茂为金茂服务的扩张提供了极大支持,截至2021年9月30日,后者的合约面积有超九成来自母公司。

此外,中国金茂在全国布局了34个城市运营项目,金茂服务已与其中22个项目订立前期物业管理合约,包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市等组合,有12个项目已投入运营。

中国金茂控股集团有限公司总裁李从瑞称,作为金茂服务的母公司,中国金茂将从战略、项目、资金、人才等方面,支持金茂服务健康快速发展。

在物企日趋独立发展的背景下,上述模式虽具有稳定性,但也反映出其第三方外拓能力有待提升。截至2021年9月30日,金茂服务来自第三方物业的合约及在管面积分别仅440万平方米、310万平方米,占比分别为9.62%、13.36%。

除了依赖母公司,金茂服务在规模量级上属于中等,还未跻身上市物企前列。截至2021年9月30日,该公司合约建筑面积约4570万平方米,在管面积为2320万平方米。而截至2021年中期,上市物业合约面积均值达1.78亿平方米。

从盈利指标上看,金茂服务物业管理板块毛利率约17.5%,其中来自金茂集团及中化集团开发物业的毛利率为18.2%,独立第三方开发物业的毛利率约8.6%,后者主要包括政府设施及学校等公共物业,该公司已终止若干毛利率较低的学校项目。

规模不占优势、依赖母公司、盈利能力待提升等多重因素,使资本市场的热情未如想象中高涨。从另一方面说,金茂服务上市即破发,也反映出物业股的热潮已渐渐退却。

今日,上市物企龙头碧桂园服务发布2021年业绩预告,称2021年该集团未经审核综合收入、税前利润、期内净利润等,将较2020年同期取得超过50%的增长。不过,截至收盘,该公司股价仍处于下跌状态,报38.60港元,跌幅4.34%。

平安证券在研报中称,过去的2月份,物业板块“跑输大市”。受部分民企信用事件、前期股价反弹力度较大等影响,恒生物业服务及管理指数下跌7.6%,跑输恒生指数3.1个百分点;其成分股PE(TTM)均值18.7倍,处于2016年以来0.9%分位。

国金证券也称,去年4月以来,物管板块整体股价走势跟地产基本一致。因地产行业出清,诸多房企面临生死问题,使得市场对物管公司的未来成长性产生质疑,也对公司未来控制权归属担忧提升。关联房企的存活问题,成为决定物管公司估值的核心因素。

业内认为,当下,物管板块估值回调,且分化明显,中小物业公司上市意义减弱。万物云及龙湖智慧服务上市后,并购市场预计将维持一定热度。不过到年底,行业规模竞赛将迎来尾声,企业规模排名情况将趋向稳定。

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