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龙湖毛文斌跳槽合生创展,能扭转广州业绩颓势吗?

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沉寂了一段时间后,毛文斌加入合生创展,所要迎接的挑战并不小。

记者|黄昱

从龙湖离职近半年后,原龙湖集团广佛公司董事长毛文斌终于确定了下一站——合生创展。

据界面新闻确认,毛文斌于近日加入合生创展,职位为合生创展广州区域公司董事长,也就是说这位在广州深耕多年的地产人不会离开大本营。

毛文斌的地产从业经历丰富,加入龙湖之前在中海地产、招商地产、方兴地产等都有过任职。2013年,毛文斌加入龙湖,为这家房企在广州区域打开局面。

作为龙湖进军广州区域的重要推手,毛文斌过去多年一直担任龙湖广州区域总经理,负责广佛地区的全面管理。2021年9月,龙湖将广州公司和珠海公司合并成广佛公司,毛文斌升为广佛公司董事长,同时龙湖广州公司总经理沈宗荣任命为龙湖广佛公司总经理。

伴随着龙湖组织架构调整和人事变动,关于毛文斌被变相降职的消息也不断传出。到去年10月,龙湖集团内部正式发布人事变动的公告,称因“追求个人职业发展”,毛文斌将不再担任广佛公司董事长职务。

据界面新闻了解,龙湖广佛公司董事长一职至今也并未有人担任。

沉寂了一段时间后,毛文斌加入合生创展,所要迎接的挑战并不小。

成立于1992年的合生创展是一家典型的家族企业,老板朱孟依将半辈子的精力都倾注在了这家公司,并将女儿朱桔榕从小当作继承人培养。2020年,朱孟依正式将权杖交给朱桔榕。

如何处理好和老板家族之间的关系,这是不少职业经理人需要面临的课题。

多年来,合生创展都存在职业经理人不稳定的问题,例如2003年-2012年间,合生创展先后出走了四任行政总裁,该职位一度空缺长达六年,2018年高薪聘请的原中国建设银行广东省分行副行长席荣贵也在任职不到三年后就离职了。

近些年,朱桔榕也在极力吸引人才。2021年7月,原凯德中国首席执行官罗臻毓加盟合生创展,职位是联席总裁。至今,合生创展行政总裁一职仍然空缺。

作为曾经的“华南五虎”之首,虽然早在2008年就将集团总部从广州迁往了北京,但合生创展的土储资源还是主要位于广州区域。

财报数据显示,截至2021年6月底,合生创展拥有土地储备约为3048万平方米,其中在广州和惠州分别有767万平方米、732万平方米,另外北京、天津、上海、宁波则分别为598万平方米、587万平方米、362万平方米、2万平方米。

无论从土储总量,还是从所进入城市数量来看,合生创展已经失去了曾经“华南五虎”以及“地产航母”的光环。尽管如此,这还是合生创展已经开始重新发力后的结果。

由于长期以来奉行“多囤地、慢周转”的开发模式,合生创展销售规模增长缓慢,直到2009年也才达到150亿元的销售额。此后多年合生创展发展缓慢,销售额在百亿左右持续波动。

2019年以来,合生创展发力的趋势明显,不仅积极在公开市场拿地,销售额也连续大幅上涨,2019-2021年分别为212.58亿元、358.34亿元、422.99亿元,远超行业平均增速。

广州及惠州依然是合生创展的销售重地。2021年上半年,合生创展在广州及惠州共有15个在售项目,合约销售额约为78.15亿元,占集团总销售额的37%,主要项目包括合生湖山国际、合生悦公馆、合生时代城等。

2021年,在行业整体融资艰难的背景下,合生创展减少了拿地,全年拿地支出约为67亿元,而2020年达到了184亿元。

评级机构惠誉指出,去年合生创展拿地金额是大幅低于最初预期的,原因是该公司希望在市场条件恶劣的情况下保留一定的现金。与此同时,惠誉预计合生创展应在寻求在大湾区等需求强劲的地区拿地的机会。

除了公开拿地外,对于合生创展来说,要想继续寻求在规模上的突破,还是要加快推动旧改项目的进展。

合生创展其实在广州介入不少旧改项目,但均进展缓慢。2018年举办的广东省三旧推介会上,合生创展集团资料显示,其在广州地区或有介入超10个城市更新项目,如凤和旧改项目、前进项目、番禺新基村、员岗村等。

位于海珠的凤和旧改项目为广州投资金额最大的旧村改造项目,预计总投资金额达346.67亿元,去年初正式确立合生创展为合作企业。

然而去年10月,广州明确旧改中要防止大拆大建,房企传统的旧改开发模式受到一定挑战。如今,带领合生创展在广州区域取得突破的重任落到了毛文斌的身上。

尽管还存在一些历史顽疾,但在当前的市场环境下,合生创展相对其他民企债务风险较低。

惠誉指出,合生创展再融资风险低、杠杆率适中且合同销售额具韧性。合生创展已使用内部现金偿还今年1月到期的5亿美元债券,并发行2.5亿美元8%票息率的担保债券,因此未来18个月仅有少量资本市场到期债务,包括2022年7月到期的7.2亿港元债券和2023年1月到期的2.5亿美元债券。

但合生创造也并非没有问题,今年1月底,由于与审计机构普华永道在2021财年的相关审核项目上存在分歧,普华永道随即暂停了对合生创展2021财政年度审计程序。这一消息公布后,引发资本市场担忧,当天合生创展股价一度最多跌幅达30%。

在销售方面,合生创展也面临压力。今年前2个月的销售金额约为49.45亿元,同比下降9.94%,销售均价为18588元/每平方米,同比大幅下降43.58%。

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