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取消公摊、现房销售、租赁赋权成两会中的房地产热搜词

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2022年全国两会上,关于住房问题的热度不减。

日前国务院发布的政府工作报告,重申“房住不炒”的定位,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业健康发展和良性循环。

同时,多位全国人大代表、政协委员聚焦房地产领域建言献策,主要围绕商品房公摊面积、现房销售、租房、保障性住房等相关话题。

建议取消公摊面积

首先是老生常谈的“公摊面积”,3月7日,这一话题甚至冲上了微博热搜榜第一。

全国政协委员、宁夏回族自治区政协副主席洪洋表示,在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象。建议取消公摊面积,可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中,让老百姓明白付费,放心购房。

“公摊哪些面积,公摊多少面积都是一团迷雾,只能由开发商‘信口开河’,而业主毫无申辩权力。”洪洋介绍,公摊面积还衍生出一系列不合理收费,如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费。与此同时,公摊面积既然摊给业主,所产生的收益(广告、车位、会所、超市等收益)也应当摊给业主。

可事实并非如此,开发商只将公摊面积数据和费用摊给了业主,而公摊面积所产生的收益却被开发商据为己有;住宅物业费按建筑面积收费不合理,物业公司服务的只是公共面积,而并不入户服务,居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用,为什么物业收费要包含室内面积?而公摊面积并不供暖,却多数采暖费按照建筑面积(包含公摊面积)收取,这样的收费极不合理。

不少网友对此表示赞同,“让公摊走在阳光下”“支持购房透明化”“让税费征收变得更合理”。

也有人担心,取消公摊面积可能导致房价上涨,对房屋总价影响不大;即便对公摊面积进行明示,开发商仍然可能钻空子。

不过,有业内人士向观察者网表示,从长远来看,取消公摊让房价透明化更为合理。但改变商品房计价依据,牵一发而动全身,实际操作下来并不容易,也会受到一些阻力,分步实施、逐步推广或许更符合实情。

建议现房销售

与“公摊面积”一样引发热议的,还有关于“现房销售制度”的建议。

日前,全国政协委员、安徽省律师协会监事长周世虹与全国政协委员、四川省工商联副主席、明宇集团董事长张建明均提出全国范围内取消商品房预售制度,实行现房销售的建议。

周世虹表示,预售制度的实质是购房人预先付款,开发商后交房,中间交房等待期一般两年左右,这期间购房人不但要承担银行贷款利息和首付款的收益,还要承担逾期交房或不能交房的风险;同时,助推了开发商盲目扩张,形成高周转、高负债,极易引发开发商资金链断裂、项目烂尾闲置等一系列风险和社会稳定问题。

“专业机构数据显示,2021年全国有6300多万套商品房已售,但未竣工交付给购房人,有部分开发商的负债已经上千亿甚至达到万亿以上,随时都有引发债务危机的风险。如果再有开发商发生类似恒大债务危机,将对社会稳定和系统性金融风险构成重大危害。”周世虹认为,近期以来,房地产公司债务危机及商品房逾期交付对广大购房群体形成强烈冲击,导致部分购房人焦虑难安。金融体系和资本市场的发展,为开发商提供了多元化的融资方式;经过30多年的发展,房地产开发企业已经完成了资本积累,商品房预售制度存在的历史条件已不复存在,商品房预售制度改革势在必行。

无独有偶,张建明也指出,中国房地产市场经过20多年的迅猛发展,预售制这项原意在于扶持房企的政策也到了退出历史舞台的时候,实行现房销售制度,有助于坚持住房的消费属性,抑制其资本属性过热带来的泡沫。

值得一提的是,这已经是张建明第三次把取消商品房预售制的相关建议带上全国两会。

对此建议,网友大都持支持态度。

不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进向观察者网分析称,全面实行现房销售制度要避免“欲速则不达”,留够窗口期,给相关市场主体评估、调整、转型等充分准备时间,确保新政有序、稳健、高效实施。鉴于近期房企销售和资金压力,盲目过渡到现房销售模式则会进一步加大压力,实际上近期部分地方反而降低了预售许可标准,而不是提高了预售许可标准。

加速发展租赁市场,推进租赁赋权

随着高房价时代的到来,越来越多的人开始关注和讨论关于住房租赁市场改善。

在今年的两会过程中,同样有不少代表和委员针对租房领域,特别是保障性租赁住房方面提出自己的建议。

2021年,国家明确支持40个城市开展保障性租赁住房建设,预估“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800—900万套之间,租赁房源可持续供给能力得到保障。

2021年中央经济工作会议指出,要统筹推进经济发展和民生保障,完善公共服务政策制度体系。在中央“租购并举”的顶层设计和“房住不炒”的总基调下,“租购同权”政策已经具备重要的落地推广的前提条件。

同时住建部表示,2022年要大力增加保障性租赁住房供给,全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间),相比2021年任务量高出1.5倍,占十四五总目标的37%,由此可见,2022年保障性租赁住房将迎来爆发式增长。

全国人大代表、58同城CEO姚劲波提到,随着我国城市化进程的深入推进,住房是人民群众普遍关心的民生大事,目前政府已经建立多渠道、多元化的住房保障制度体系,将会逐渐解决低收入的基本居住问题。

他建议,住房租金年度涨幅不超过5%。“稳定租房价格,是我国促进房地产市场健康发展的重要抓手。目前大城市的新市民70%以租房为主,房屋租金占到收入的30%-50%,把年度租金涨幅率控制在5%以内,让新市民和年轻人更安心,提升幸福感。”

全国政协委员、房天下创始人莫天全也建议,推动住房模式由“购”向“租购并举”转变。大力发展住房租赁市场,特别是保障性租赁住房。当前人口流入量大、新市民和新青年人数多的城市供需矛盾突出,住房租赁需求较为旺盛,针对这部分城市加大租赁住房建设。保障性租赁住房有利于解决新市民的住房问题,公租房保障低收入群体的住房需求。同时,要推动租房居民享有公共服务的权利,解除租房群体的后顾之忧。

他认为,伴随着行业进入新的发展阶段,房地产企业在做好开发业务的同时也需要沿着住房服务链条进行转型升级。一方面,原有开发业务要实现有质量的发展,提高运营效率;另一方面,在代建、物业和租赁等服务领域,向服务商转型或是房企发展必然趋势。但由于过去发展中的确已积累了一定风险,因此房企在转变过程中需要把握好节奏,避免急转弯。

此外,全国人大代表、建行湖南省分行行长文爱华也从金融领域提出了自己的建议。

首先要加强租赁行业监管。加速推进《住房租赁条例》的立法出台;构建全面的网签备案制度;建设全国统一的“数字房产”系统;建立标准化、透明化的租赁合同体系。

第二,大力推进租赁赋权。推进租赁赋权的整体性治理;在基础公共服务方面实现租购同权;稳步推进增值型公共服务赋权。

第三,支持鼓励机构化长租房。加大税收优惠力度;完善长租房商业生态系统;鼓励专业化长租机构参与保障性租赁住房的管理和运营。

第四,加大金融的支持力度。打造住房租赁价格指数,合理引导租金价格走势;加大信贷支持力度;加快住房租赁保险的发展;积极探索“以房养老”的新模式;进一步推进REITs等金融产品创新。

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