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两会再提取消预售制:人大代表建议提高预售门槛直至现房销售

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在去年多家房企出现债务危机,全国多地楼盘出现烂尾或面临烂尾风险的背景下,今年两会期间再次掀起对“取消商品房预售制”、“实行现房销售”的讨论。

据澎湃新闻(www.thepaper.cn)不完全统计,2022年全国两会期间,全国人大代表、民进江西省委会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡,全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹,全国政协委员、南通大学校长施卫东,全国政协委员、四川省工商联副主席张建明等多位人大代表和政协委员均围绕商品房预售制度提交了相关建议提案。

多位全国政协委员连续多年提交围绕商品房预售制度的提案

据江西省住房和城乡建设厅官方微信号消息,近日,住房和城乡建设部、人民银行、银保监会印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》,在预售资金监管上提出了一些很好的政策措施,但预售制度的短板问题仍未全面解决,我国房地产业仍然面临着巨大风险。为此,今年两会期间,全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡建议从完善商品房预售管理制度入手,有效防范房地产市场风险。

在卢天锡看来,商品房预售制度存在预售许可条件不明、门槛较低;预售合同的法律地位不明晰;预售资金监管存在制度短板;购房人预付款支付方式不利于保障购房人权益;房地产开发企业违规成本较低等社会反映强烈、亟待推动解决的突出问题。

和卢天锡一样关注商品房预售问题的还有全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹。据安徽网报道,关于废除商品房预售制度,实行商品房现房销售的提案,周世虹已经连续提了4年。

周世虹提到,专业机构数据显示,2021年全国有6300多万套商品房已售,但未竣工交付给购房人,有部分开发商的负债已经上千亿甚至达到万亿以上,随时都有引发债务危机的风险。

在周世虹看来,目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累,具备了较强的资金实力和市场竞争能力,金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式,商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。周世虹认为,如果没有预售制度,如果实行现房销售,房地产企业危机将不会涉及购房人,将不存在“保交付”等问题,更不存在社会稳定和系统性金融风险问题。

全国政协委员、南通大学校长施卫东也向全国政协十三届五次会议提交了《关于加强期房销售监管并逐步取消期房制度的提案》,施卫东建议加强期房销售监管,在银行设立专用监管账户或由住建部门成立第三方托管机构,管理期房销售定金,并按地区逐步取消期房制度。

全国政协委员、四川省工商联副主席张建明的观点是,中国房地产市场经过20多年的迅猛发展,预售制这项原意在于扶持房企的政策也到了退出历史舞台的时候,实行现房销售制度,有助于坚持住房的消费属性,抑制其资本属性过热带来的泡沫。他认为,房地产是民生问题,在中国家庭资产配置中,79%由房地产构成。房地产的健康发展,对提高人民生活的幸福感具有举足轻重的地位和作用。

据封面新闻报道,这也是张建明第三次把取消房屋预售制的相关建议带上全国两会。

商品房预售合同纠纷不断

我国的商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房卖与买受人,并由买受人支付商品房价款的交易形式。商品房期房买卖即商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的商品房提前出售给买受人,由买受人支付相应定金或者房款,并约定将来将预售的商品房卖与买受人的一种交易形式。

商品房预售是目前我国市场普遍认可的房屋交易形式,商品房预售制度的实施对于我国房地产市场的发展有着不可替代的推动作用。但因其预售的特殊形式及由此产生的交易标的物的不确定性,使得该交易在实践中极易产生纠纷。

按照北京盈科(杭州)律师事务所此前提供的数据,近十年我国以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%,在2017年全年涉诉案件达40137件。在随后的两年间,由商品房预售带来的合同纠纷案件的数量也只增未减。2020年度全国商品房预售合同纠纷涉诉案件虽较2019年度有所下降,但案件数也达81647件。

由于预售造成的维权案件也有所上升。根据中国消费者协会发布的《2021年全国消协组织受理投诉情况分析》中商品大类的投诉数据,2021年,房屋及建材类的投诉量为33328件,占商品大类投诉比重为3.19%,这一投诉量较2020年增加0.03%。

对于商品房维权事件,中国消费者协会官网公布的案例中曾这样评析道:商品房问题一直是消费调解中的老大难问题。开发商地位的强势,房屋建筑行业特有的专业性和购房合同中许多合同条款的预先设定等因素都导致这类投诉解决起来费时费力。

怎么办?

那么,面对当前商品房预售制度突显的问题有何对策?取消商品房预售制度可行?

对此,卢天锡呼吁,逐步提高商品房预售许可门槛,建立商品房预售履约担保机制,同时调整购房款付款方式,从购房人“一次性全额”付款,变成按工程进度分期付款。

卢天锡表示,建议调整购房款付款方式,改变当前由购房人“一次性全额”付款(含按揭贷款)并由监管部门按进度拨付预售资金的模式,变为购房人按工程进度分期付款的模式,即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后,由购房人缴纳规定比例的首付款,剩余款项按预售合同约定的工程进度分期支付,项目达到竣工交付条件后支付尾款,其中一定额度转入由政府监管的质量保修金专户。申请银行贷款的,后续按揭款根据预售合同约定的工程进度逐步发放贷款。

此外,卢天锡建议,尽快修订《城市商品房预售管理办法》。进一步细化明确全国统一的商品房预售许可条件,逐步提高预售许可门槛(如多层主体封顶、高层主体结构2/3,超高层主体过半),直至过渡为现房销售。同时,尽快制定《城市商品房预售资金监管办法》,提高房地产开发企业违规使用商品房预售款项的行政处罚标准,增加金融机构违规扣划、施工企业和材料供应商等配合房地产开发企业违规套取商品房预售资金的处罚条款。

张建明则提到,“我们也要避免欲速则不达”,要留够窗口期,建议在政策公布和正式施行之间,留足一定时间窗口(比如三年),给相关市场主体评估、调整、转型等充分准备,以确保新政的有序、稳健、高效实施。无论是实施商品房预售还是现房销售,都应该以维护良好的市场秩序为根本。特别是实行预售制度时,开发商更应该秉承诚信原则,按照合同约定及时交付房屋,应趋利避害,维护市场稳定,促进市场平稳健康发展。

张建明建议,时机成熟时,取消预售制,全面实行现房销售制度。对于企业,可以促进其由“资本”驱动到“营运”驱动的切换。对于地方政府,可以摆脱经济对地产的过度依赖,促进高质量发展。

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