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上海票交所公布房企商票逾期累计数据 楼市流动性趋于缓和

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金额不多,但风险逐渐累积。

21世纪经济报道记者唐韶葵 实习生王佳琦 上海报道

3月3日,上海票据交易所(简称“上海票交所”)信息披露平台最新公告显示,2021年9月1日至2022年2月28日出现3次以上付款逾期、且截至2022年2月28日有逾期余额或2022年2月当月出现付款逾期的承兑人数量为1148家。

此前,上海票交所规定,商票信息披露自2021年8月1日起正式施行。因此,这份最新公布的名单,也可以说是房企商票累计逾期情况的首次亮相。

21世纪经济报道记者留意到,这其中,隶属于房地产行业的世茂集团(000813.HK)、中南建设(000961.SZ)旗下有多家房企出现持续逾期的情况。其他涉及商票逾期的还有绿地、融创、花样年、新力、荣盛、奥园、祥生、阳光城等。

值得注意的是,世茂集团全国有24家子公司出现商票累计逾期;中南建设共有48家子公司商票累计逾期253,449,688.58元;融创(01918.HK)旗下则有5家子公司发生商票逾期,其中两家未披露信息,其余三家累计逾期金额约100,695,779.32元。

商票逾期面面观

从商票逾期的子公司分布地图,可以看出这些房企布局战略与城市房地产行情对企业现金流的影响程度。

比如,世茂集团这24家子公司涉及福州、厦门、南京、天津、武汉、南京、成都、南宁、宁波等城市,而作为世茂大本营之一的福州涉及公司数最多,达到了6个。2021年的福州楼市上下半场分化明显,上半年市场热情高涨,但随着各地加大调控力度、信贷收紧、房企资金获取受限、市场急速向下,销售、土地、投资纷纷遇冷。

再如绿地集团(600606.SH)有3家子公司出现商票逾期,两家位于武汉、一家位于太原。很显然,福州市场早于2020年就出现下行,而武汉、太原等地的市场行情在过去一年也不太乐观。

又比如祥生,共有8家子公司发生商票逾期,总计7,540,763.12元,其中抚州祥生房地产开发有限公司没有披露具体信息。祥生8家子公司大部分位于长三角三四线城市,比如滁州、天长、丽水等地,这些城市的市场去化情况也不理想。

祥生方面回应称,目前公司旗下项目公司出现部分商票没有及时兑付的情况,主要原因是一部分持票人与项目公司存在纠纷还未解决所致。目前,项目公司正在积极与持票人进行沟通,商票也会有序兑付。

不止商票,就在此前的3月4日,中信信托发出“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”的第五次临时信息披露报告,宣布该信托产品进入首个“观察期”,时间为3月4日至5月31日,期间将视世茂的各项指标状况决定下一步的财务措施。

知情人士表示,3个月的观察期将给予世茂更多时间筹措资金以避免偿债压力。为尽快实现项目债权退出,受托人已联合世茂方就龙岗项目形成了详细引资入股材料,并已接触大型国企、外资基金、保险机构等超15家公司。

自去年11月以来,世茂集团一直积极自救,出售了多处优质资产,以缓解流动性紧张。自去年10月以来,世茂集团已处置回笼资金金额近100亿元。 2月28日,广州粤泰集团公告称,控股子公司深圳市大新佳业投资发展有限公司、深圳市中浩丰投资发展有限公司,与世茂房地产签订的《股权转让暨合作开发协议书》被提前解除,世茂集团退出并回收已投入的4.28亿资金。

在处于流动性紧张的房企中,世茂集团是表现积极、主动的几家之一。无论是处置资产、管理层与投资者的沟通,都展现出足够诚意。这也使得投资人、债权人愿意给予世茂在展期方案上的支持。

关于前述逾期情况,截至21世纪经济报道记者发稿时止,世茂集团方面并未有正式回应。但据21世纪经济报道记者了解,房企商票逾期也会有一些意外的情况,比如商票兑付也会出现“乌龙”:承兑人没有及时按下兑付键,房企即使已经打钱到账户,系统也会显示未兑付。据21世纪经济报道记者摸查,不少房企都经历过类似的“乌龙”。

政策更友善 楼市趋势向好

上述一家逾期房地产公司董秘接受21世纪经济报道记者采访时直言,公司旗下商票兑付的确个别有滞后的情况,但最终都是完成兑付的。

完全即时支付,对于房企而言,在去年底的环境下确实比较困难。事实是,去年很多企业的商票在市场流通中倒手多次。由于行业普遍存在的流动性挑战,房企一般会与合作方沟通支付条件,希望尽量减少直接的现金支付,但是确认持票主体是否接受条件就需要花费很多时间,因此兑付时间出现滞后;另外一些是合联营子公司,在商票兑付的时候也要股东方达成一致,在经营状况面临挑战的情况下,滞后的可能性加大了。“企业的支付出现滞后,从正常的情况来看是不应该发生的,但在去年的环境里可能也情有可原。”他说。

对于此次不少房企出现商票逾期的情况,该董秘分析认为,2021年行业出现银行贷款金额下降,并非监管过于严厉,而是房企能用于抵押融资的资源变少。他介绍说,去年下半年以来,很多城市出现预售款监管执行比制定的规则更严格的情况。这一方面有其合理性,各地出于保护辖区内项目安全交付的目的,预售款监管执行偏严。但这也是一把双刃剑,当个别区域安全性提高了,但整个系统性风险可能也被放大了。

他认为,在当下情况下,需要政府积极干预,一方面在需求端,引导合理的住房消费;另一方面,也需要放松对企业的正常资金的管制,推动行业良性循环。最近出台的商品房预售资金监管意见,首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。不少业内人士指出,推行全国统一的监管规则,有利于规范预售资金的使用,夯实地方相关部门的监管责任,也从一定程度上缓解了部分城市在执行上过于严厉的压力。

去年9月份以来,有关部门加快了按揭贷款、开发贷款投放,鼓励发放并购贷款,以及规范预售资金监管等,房地产流动性趋于缓和。据华泰证券统计,2021第四季度重点城市出台放松类调控政策35次,收紧类调控政策12次,系2020第二季度之后放松政策首次超过收紧政策。2022年这一趋势得到强化。

从宏观层面看,房企的艰难是阶段性的。日前,广发证券一份研报指出,企业端投资恢复的关键为需求端及信用端的恢复,目前跟踪的房企整体融资情况仍处低迷。但最近监管部门强调“避免出现行业性限贷、抽贷、断贷”,或意味着民企信用端的恢复将迎来转变。

2022年以来,房地产行业政策层面暖风频吹,目前有超40个城市发布了不同程度的楼市宽松政策,主要涉及降低首付比例、房贷利率下降等。

民企并购贷、银行间债券等均有利好消息。3月3日晚间,美的置业、碧桂园相继在官方微信公众号宣布,分别获得招商银行60亿元、150亿元并购融资额度,专用于地产并购业务。在此之前,获得银行并购融资额度的房企主要是华润置地、大悦城、五矿地产等央企。

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