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“双向调控”规避“超调”:房地产调控的变与不变

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重申“房住不炒”“三稳”目标,是在之前楼市调控的基础上进行深化和调整。

3月5日,十三届全国人大五次会议开幕,国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告,其中涉及房地产的内容包括房住不炒、“三稳”目标、因城施策等。

调控是房地产多年以来的主题,但是今年房地产市场已然发生很大变化。在此背景之下,重申“房住不炒”“三稳”目标,专家认为,这与以往相比并不完全相同,今年的调控是在之前的基础上进行深化和调整,注重有针对性的“双向调控”,加强协同避免“超调”现象。

“房住不炒”下,“三稳”目标不变

今年的政府工作报告关于房地产调控的具体提法是:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式;支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

不难发现,“房住不炒”下的“三稳”目标再次出现。同时,继2020年后,“因城施策”再次出现在今年的政府工作报告中。

在全国政协委员莫天全看来,“房住不炒”应该与“因城施策”相配合,促进各地房地产业良性循环和健康发展。对于“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,这意味着不容许房价大起大落,要从政策、供需层面确保房价相对稳定。

对于重申“三稳”目标,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,这是政府希望房地产行业能够良性循环,满足合理需求。

值得关注的是,与此前政策收紧不同,近期不少城市的房地产政策出现适度宽松,诸如下调购房首付比例,下调房贷利率等。最为明显的是,3月1日郑州发布19条新政,既包括定向放宽限购、限贷,还包括下调土拍保证金比例,郑州调控的放松信号被认为意义重大。

对此,李宇嘉表示,从70个大中城市的房价来看,近期二手房价格下跌的有50个城市,基本上是以三四线城市为主,而且很多二线城市的房价也在下调。“今年至少是第一季度前后,政策整体处于一个宽松状态。而在非热点的三四线城市,两成首付应该是常态化。对于热点城市,目前,最明显的变化是房价像过去那样预期乐观。”

针对过热、降温城市,进行“双向调控”

事实上,从去年底开始,国家从金融政策角度已经开始对房地产进行纠偏、疏困,表现为房贷额度增加,贷款利率下降,但是市场并没有得到明显缓解。而在过去,一旦政策开始纠偏,往往不久市场就开始好转。

李宇嘉认为,目前企业信用风险还处于一个释放的过程中,供给端的冲击导致新房市场的定价处于促销状态,但对市场周转还没有明显作用。与此同时,开发商拿地的积极性不高,地块流拍率还较高,这也说明开发商对于整个市场的预期并不看好。

在这样的市场背景之下,“房住不炒”以及“三稳”目标仍然出现在今年的政府工作报告中,与去年的提法相同。

对此,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,这与往年相比也有不同之处,今年强调调控的针对性,也就是着眼于因城施策。另外是提高调控的协同性,这两点是在之前调控的基础上进行深化和调整。

值得一提的是,2月24日,在国新办举行的新闻发布会上,提到增强“四性”,保持调控政策的连续性和稳定性,增强调控政策的精准性、协调性。这一提法也为今年的房地产调控提出了新的要求。

在房地产调控更具有针对性方面,倪鹏飞认为,今年重要的点是针对不同城市的调控,今年的房地产市场出现了分化,预期在一些城市房地产继续过热的同时,一些城市则在降温。而过去强调的因城施策,是指防止升温、抑制投资投机需求方面的力度不同。

在倪鹏飞看来,这样对于不同城市走势的针对性调控意味着双向调控。因为不仅是针对过热的城市,而且对于市场趋冷的城市则是采取逆向调控的措施,无论哪种调控,这两个方面的调控都是着眼于“三稳”目标。

“在制定政策时,要根据城市的具体情况推出具体的支持或抑制政策,比如现在一线城市和主要二线城市应该采取比较维稳的做法,但个别城市房地产市场出现了不太健康发展的状况,还是要支持其向良性方向发展。”莫天全如是说。

加强协同性,避免“超调”

对于调控的协同性,倪鹏飞认为,这是在实践教训的基础上,加强了协同性。“在去年上半年,市场升温的形势比较严峻,当时,各部门都纷纷采取了措施,实际上当时就需要协同,协同不到位或者是用力过猛,可能就会出现一些问题。”

“协同不当就会出现政策空档,以及政策加重的问题。”倪鹏飞表示,今年相信调控的相关部门在此方面会有所加强,不仅是各部门之间要协同,而且省和部之间,以及各个城市的厅局和城市之间也要实现协同,只有这样才能够更好地实现双向调控,确保房地产市场处在“三稳”的合理区间。

李宇嘉也认为,目前提出的精准性、精细化调控,其实是对过去调控的总结,去年出现了“超调”的问题,所以今年提出了稳妥实施长效机制,评估政策叠加起来的效应。住建部、省市一条线要协同起来,金融土地和市场监管要协同起来,就不会导致“超调”的现象。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 赵琳

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