政府工作报告房地产看点：满足购房者合理住房需求，因城施策促进行业良性循环

记者｜牛钰

继续保障好群众住房需求，坚持“房住不炒”、“三稳”、租购并举，满足购房者合理住房需求以及探索新的发展模式，是2022年政府对房地产工作方面的主要部署。

3月5日上午，国务院总理李克强在政府工作报告提到，继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

坚持“房住不炒”

“房住不炒”的基调已连续多年出现，“探索新的发展模式”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”是首次出现在政府工作报告中，但在去年底中央经济工作会议、全国建设工作会议、以及近期住建部行业高质量发展新闻发布会等一系列重要会议中已强调。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在坚持“房住不炒“底线的同时，报告也明确了改革的内容：“会议重点提出发展新模式、保租房、三稳和良性循环等，也就说围绕“房住不炒”的长效机制和房地产供给侧改革（保租房、新模式、老旧小区、城市更新、提升城镇化质量等），将会结合起来，渐进推进，这是房地产中长期的主题。

在房地产发展模式方面，今年两会期间也有类似提案和建议出现，如有委员提出探索新发展模式的建议包括：坚持市场体系和保障体系并行发展，建立人-房-地联动机制；坚持租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利；坚持盘活存量，健全配套服务等。

“满足合理住房需求“

值得注意的是，此次政府工作报告中对“满足合理住房需求“的表述，包括刚需和改善性住房需求。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，实际上，改善型住房需求在市场中的占比不断提高，贝壳研究院估算，全国改善型换房需求能够占到50%-60%，包括品质的改善和区域的改善。

据此，许小乐认为促进改善型需求释放，既能够打通二手房、新房和土地市场的循环，也能够促进城市更新改造投资，对于发展租赁市场也有非常大的帮助。可以说，在当前形势下，促进改善型需求能够有效缓解房地产企业资金困局。

再次强调租购并举

另外，继2018年两会后，今年两会再次强调租购并举的战略，长租房市场将继续快速发展。

2021年两会时已提出“规范发展长租房市场”，一年来，中央、地方针对租赁领域监管政策逐步完善，多省市在“十四五”规划中明确了完善和发展长租市场，以及保障性租赁住房的建设目标，租赁市场愈发规范化发展。

2月24日，在住房和城乡建设高质量发展发布会上，住建部在“住房供给侧结构性改革“方面，也着重提出要大力增加保障性租赁住房供给，着力解决新市民、青年人住房困难问题。

全年预计能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。同时将加快推进长租房市场建设。

而在金融端已出现对合理住房需求、住房租赁市场的支持文件。

3月4日时，中国银保监会、中国人民银行发布了《关于加强新市民金融服务工作的通知》，文件提及了优化住房金融服务和满足新市民安居需求的导向。 也提及支持银行保险机构通过参与保障性租赁住房试点、助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式推动增加长租房源供给，完善住房租赁市场供应体系。

多家分析机构认为，今年将更多的出台土地、金融等支持租赁市场化发展的支持政策，通过发挥市场主体的力量，解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求，继续规范租赁市场的发展。

因城施策促进房地产业良性循环

今年的政府工作报告还有一个新的描述：因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，这意味着各地政府可以根据自身情况，调整之前的房地产政策。

自去年下半年以来，已出现多个城市因城施策出台支持楼市发展的政策。

据中指研究院监测，今年1-2月份，全国已有超40个城市放松房地产调控政策，包括公积金额度、首付比例，购房补贴、以及放松限购限贷等方面，也有菏泽等城市已经下调了商贷首付比例。

3月份伊始，地方精细化房地产调控的消息不断传来，其中不乏郑州等热点城市。3月4日，界面新闻从青岛即墨区不动产登记中心了解到，该区已实行放松新房、二手房出售年限的认定规则，减少交易约束松绑“限售”。同日，唐山、南昌也调整了公积金管理政策，提高公积金贷款额度，唐山还将二套房首付比例降至30%。

中指研究院认为，宏观政策的发力对房地产行业的稳定运行亦将带来重要支撑，预计全年M2增速保持高位， LPR继续下调，为房地产行业资金流动性恢复奠定良好基础的同时，也能够降低企业、购房者的资金成本，改善供需两端资金面。