网易首页 > 网易上海房产 > 正文

涉房金融调控“稳中有度”,房地产步入“精耕细作”时代

2022-03-04 09:40:18 来源: 证券日报 举报
0
分享到:
T + -

3月2日下午,银保监会主席郭树清在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示,我国地方政府隐性债务状况趋于改善,房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。郭树清称,现在房地产价格有一些调整,需求方面结构也有所变化,对金融业来说是一个好事。

这场发布会透露出房地产行业企业发展需挤出投资需求,防范金融风险,平稳调整的信号。而事实上,政策面和房企自身也在一直回应。

自开年以来,多地“因城施策”出台多项稳楼市“自选”政策,进行多番 “稳中有度”的涉房金融政策调整;与此同时,房企也在通过债务展期、出售资产、内部调整等手段积极展开“自救”。业内普遍认为,部分一、二线城市楼市已有暖意,房地产行业将告别“高歌猛进”,从高增速向高质量发展阶段转变。

政策篇:金融化势头逐步扭转

房地产对于国民经济的重要性不言而喻。在繁荣初期,能够加速城镇化与农业人口向城市迁移,为工业等发展提供充足的劳动要素。但随着房地产开发与投资的回报率持续超过实体经营时,金融资源便开始向该领域过度倾斜,部分房产脱离居住属性,“炒房”现象出现。房地产开发经营模式转变为“高负债、高杠杆、高周转”,深埋金融风险隐患。

鉴于此背景,2016年,明确“房住不炒”定位以来,涉房金融政策一直在进行“阶段性调整”。受2020年疫情突发影响,前期房地产市场也有“受伤”,但随着疫情防控形势向好、复工复产加速推进,叠加经营贷、消费贷等助推,资金开始违规流入楼市,冷清不足2个月的房地产行业,进入长达4个月之久的升温区。

彼时,部分城市楼市“虚热”问题严重,引发政策层面重点关注。2020年7月份,在房地产工作座谈会上,相关部门明确表态,“要高度重视当前房地产市场出现的新情况、新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦”。同年,控制房企有息债务增长的涉房融资“三道红线”,以及各大商业银行明确分档设置的房地产贷款余额占比上限、个人住房贷款余额占比上限政策,相继落地。

但政策传导至市场需要时间,部分重点城市2021年上半年楼市成交依然火热,炒房团仍有出没。在此背景下,2021年7月份,住建部等八部门联合发布通知,将依法重点整治房地产开发、房屋买卖等人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。信贷收紧紧随其后,热点城市房贷利率接连上调,监管部门对违规贷款银行密集开出罚单。2021年下半年,房地产市场明显降温。

不久之后,受制于融资端收紧、销售端遇冷、信贷环境趋严以及偿债压力犹存等因素,过去盲目扩张的房企开始陷入流动性危机。当某知名头部房企出现债务违约,引发了市场对行业信用基本面的担忧。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示,不论是“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度,还是二手房指导价等调控政策,本意均是稳楼市,构建行业发展的长效机制。不过,一些金融机构在具体执行过程中也确实存在尺度过严、力度过大等问题,叠加部分房企本身不自律,加速此类房企流动性危机浮出水面。

去年四季度以来,涉房金融政策动态调整再启,信贷环境边际改善,压在房企头顶的流动性“紧箍”有所放松。尽管当下销售端回暖迹象还不明显,但对从业者来说,春天的气息已淡淡飘来。

细数近半年来的政策变动,呈现“稳中有度”之势。降准、降息之外,并购贷也被明确“暂不纳入房地产贷款集中度管理”,且不计入“三道红线”融资限制。同时,商品房预售资金监管新规出台,缓解了房企的流动性紧张。

一位不便具名的业内人士称,虽然并购贷调整难以对整个房地产市场产生较大影响,但确实在客观层面减少了银行放贷约束,利好情绪面,叠加今年1月份5年期以上LPR迎来21个月以来的首次下调,犹如给楼市又注入一剂“强心针”。

谈及涉房金融政策调整的原因,东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时认为,首先,去年下半年以来,头部房企债券违约风险逐渐暴露,成为市场关注焦点,而房地产及其上下游产业链在整个国民经济中占有较高比例,因此从维护金融稳定大局出发,需要适度调整房企融资政策;其次,在前期政策压力下,房地产行业转入“寒潮期”,销量放缓、房价下跌、投资下滑等问题接连出现且呈持续状态,因而从引导行业健康发展和良性循环角度出发,也需要政策面做出调整。

王青称,从产业链角度看,房企债务违约会导致关联行业财务风险和坏账损失增加,对房地产风险敞口较大的金融机构首当其冲。为避免系统性金融风险的发生,当前房地产调控政策从趋紧变为适度调整。

当下政策的适度宽松,在全国各地正以多种“自选”加“组合”的方式落实,最终目标是助力房地产行业告别高歌猛进,拥抱精耕细作,从高增速向高质量发展阶段转变。

行业篇:积极自救助基本面回暖

回顾此次行业信用基本面危机,始于某闽系千亿房企。刚高喊迈入2000亿元规模阵营不久,该房企掌舵人就曝出被列入失信被执行人名单,连带公司深陷债务违约、市值缩水、项目停工、业主维权等深渊。

“‘扩张步伐过大’和‘管理失速’是陷入困局的根本原因”,上述公司掌舵人对《证券日报》记者总结道。

这也绝非孤案。例如,2021年2月份之后,同为千亿元阵营的华夏幸福公告债务违约。同年7月份,千亿元规模房企蓝光发展宣布无法如期偿还27亿元债务。

据悉,自2021年10月份以来,由于上述房企违约引发行业信用担忧,评级机构纷纷下调内房股信用评级,境外债“借新还旧”通道几近堵塞。2021年,百强房企销售目标完成率均值为90%,销售规模负增长房企数量攀升。在行业整体去杠杆、市场降温大背景下,房企融资现金流和销售现金流双重承压,陷入两难境地。

更难的是,还债高峰期临近。据贝壳研究院统计,2022年,房企到期债务预计约9603亿元,1月份、3月份、4月份、7月份的月度偿债规模均超千亿元。

在多重压力下,绝大多数房企选择通过配股融资、回购境外债、债务展期、出售资产、内部调整等措施展开“自救”。

“‘时间短起效快’的化解风险方式主要有两种:一通过出售资产,快速回笼资金,以达到补充现金、偿还债务的目的;二是与债权人积极沟通,达成债务展期协议,延缓短期偿债压力。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《证券日报》记者表示,目前已有多家企业成功出售境内外所持有形资产、股权等。同时,也有多只海外债成功展期。这些举措可以快速解决短期债务压力,避免引发交叉违约、资金链断裂等衍生恶性事件。

具体来看,据不完全统计,共有18家房企将价值3200亿元的资产摆上货架。世茂集团、融创中国、阳光城等房企已经处置多处资产,多家大型房企借此回款均超百亿元。此外,需要注意的是,债务展期并不意味着可以改变偿债压力保持高位的现实。

根据上市公司公告和发债公开信息统计,近期各类形式的金融机构融资支持规模已超过700亿元,且2月下旬以来有加速增长趋势。需要指出的是,达成收并购交易并不容易。“通常需要应对抵押、担保等情况,剔除相应负债后,资产已大打折扣,极端情况会出现资不抵债,若减值过多出售,只能起到剥离债务的作用,无法充盈现金流。”刘水表示,在资金有限的情况下,如何在经营与偿债之间寻求平衡,是房企当前的第一要务。

市场篇:“小阳春”行情可期

“信贷政策的变化会快速反应到购房流程中,降低购房成本。同时,也能释放出‘稳预期’的信号。”在易居研究院智库研究中心总监严跃进看来,去年四季度以来,楼市信贷环境的适度宽松,或许能加速释放合理购房需求,有助于修复行业基本面和信心。

结合国家统计局近日公布的最新数据来看,在涉房政策适度调整后,1月份,在70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有39个和55个,比前一个月分别减少11个和8个。

以北京为例,《证券日报》记者从北京某房产中介处了解到,相较于去年11月底,当前各家银行的批贷速度有所加快,普遍为面签完毕后的3个工作日至5个工作日以内,甚至有银行可以做到最快1个工作日批贷。另外,从放款方面来说,相较于去年11月份仅有个别银行能在抵押完成后1个月内放款,当前大部分银行均能做到抵押完成后5个工作日,或过户后5个工作日至7个工作日以内放款。

张波认为,“因城施策”方针指导下,多个城市和区域发布稳楼市新政,叠加信贷环境持续改善,将提振市场信心,一、二线热点城市的楼市“小阳春”行情值得期待。

“当前大城市现房库存偏低,上海、杭州、深圳、重庆等商品住宅的去化周期不足1年,表明当地新房供应不足问题较为突出。结合居民部门住房金融环境边际改善,考虑到信贷环境通常领先销售6个月至9个月,预计信贷滞后效应将在今年三季度开始显现,届时住房需求将逐步恢复。”中国银行研究院研究员叶银丹告诉记者,此外,由于2022年整体地价上行压力较大,且重点城市当前现房库存紧张,预计可能会推动相应地区住宅、写字楼和商业地产等房价在今年下半年开始回升。

需要关注的是,尽管当前市场普遍预期本轮房地产下行过程将在年中告一段落,但对于楼市“小阳春”行情,王青却持有不同观点。王青认为,日前,住建部定调,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,而是更多承担起稳增长角色,加之房地产政策回暖取向更多是防御性的,主要是为了避免房企违约无序扩散。因此,预计年内出现楼市显著升温、房价再度较快上涨的可能性很小。而“因城施策”背景下,重点城市若出现迟到的“小阳春”行情,政策面或将及时回调,以防止楼市大落大起。

中信证券则表示,各地可能在住房需求支持方面还有新的加码动作。2022年3月份或是房地产市场销售的底部,基本面将在2022年二季度之后逆转。

整体来看,涉房金融政策的阶段性调整,叠加房企积极自救,部分一、二线城市楼市已有暖意,未来“小阳春”行情可期。

林美珠 本文来源:证券日报 责任编辑:林美珠_NSHS2707

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻
编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数

改善族必看!这些中环内即将加推的神盘该怎

阅读下一篇

返回网易首页 返回房产首页
进入关怀模式