经历了高开低走的2021年后，房地产市场将发生哪些调整？今年的楼市政策方向如何？
2月24日上午，国新办举行新闻发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽介绍推动住房和城乡建设高质量发展，并答记者问。王蒙徽着重介绍了加强房地产市场调控、推进住房供给侧结构性改革等方面的工作，这也被认为是今年监管层对楼市的首次定调。
与往年类似，“保持房地产市场平稳运行”是今年住建部的重点工作之一。为此，住房和城乡建设部副部长倪虹重申“房住不炒”的定位和“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段”的原则，并强调，保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性。
上述“四性”被认为是高层对于房地产调控操作的一种新的思路和方向。分析人士指出，这反映出当前的调控手段已日臻成熟，楼市调控不断深化，对于房地产市场的稳定发展和良性循环大有裨益。
值得注意的是，住房城乡建设领域在稳定宏观经济大盘中的作用再次被强调。在城市发展进入存量改造和增量调整并重的阶段，住建部介绍了城市更新、老旧小区改造、“新城建”等存量领域的任务。在保持房地产市场平稳运行的同时，对相关存量领域的激活，正在提上日程。
政策注重协调性、精准性
在多重因素的影响下，2021年的房地产市场“高开低走”。去年上半年，房地产市场供需两旺。随着信贷政策的收紧，下半年市场交易规模出现下滑。但全年的房地产销售面积和销售金额仍然实现小幅增长，并创下历史新高。
对于2021年的房地产市场，倪虹总结为“总体平稳”，这种平稳表现在四个方面：住房成交量保持正增长；房价涨幅有所回落；房地产开发投资保持了正增长；去化周期还处在合理区间。
这也为今年的楼市调控奠定了良好的基础。易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，虽然去年市场出现了一定波动，部分房企陷入流动性危机，但全行业的系统性风险并未爆发。且到岁末年初，随着政策的纠偏，市场有所回温，房价也趋于稳定。
统计局发布的70大中城市房价数据显示，今年1月，一线城市和二线城市的新房价格环比均由跌转涨，三线城市房价继续负增长，但降幅有所收窄。
倪虹表示，对于今年稳楼市的目标，有四个方面的考虑：保持调控政策的连续性和稳定性；增强调控政策的协调性和精准性；坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险；持续整治和规范房地产市场秩序。
严跃进指出，明确了房地产政策调控的“四性”，是目前高层对于房地产调控操作的一种新的思路和方向。不同的是，连续性和稳定性的表述是过去都有的，而协调性和精准性是这两年提出来的。
按照住建部的说法，连续性和稳定性，主要是指房地产长效机制的执行，以及对合理需求的支持。其中，“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”的说法，被业界普遍视为利好。
去年12月，银保监会提出，现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款。此后，房地产开发贷款和按揭贷款都有所松动，并带动了市场的回暖。
分析人士普遍认为，住建部的此番表态与银保监会的思路是一致的，这也预示着合理的房地产信贷将会继续得到支持，市场也有望进一步复苏。
协调性和精准性则体现为三个“加强”：加强土地、金融和市场监管等政策的协同；加强部、省、市的调控联动；加强对城市“一城一策”政策的指导和监督。
对此，严跃进表示，协调性的启发在于，金融、土地、行政等政策需要配合，不要出现政策之间的“打架”。精准性的内涵则在于，要基于对不同区域市场的研判进行针对性调整，不搞“一刀切”，也防止矫枉过正的现象。
中指研究院也指出，今年强调政策的协调性和精准性，加强土地、金融和市场监管的协同，可以理解为住建部、央行、银保监会、自然资源部等各部委之间的政策将协同推进，避免政策多重叠加导致行业出现较大波动。
受访对象普遍认为，总体来看，今年的楼市调控政策将趋于平稳和精准，对于合理需求的支持也会加强，但并不意味着政策出现根本性转向。尤其是信贷政策，短期内不会大幅度松绑。
楼市稳增长需“双管齐下”
作为国民经济中的重要产业，房地产及相关产业链在扩内需、稳增长方面的作用同样不可忽视。
当日，王蒙徽对我国房地产业所处的发展阶段进行了详细解读。他指出，我国现在仍然处于城市快速发展的阶段，城镇的人口规模、家庭数量仍在持续增加。目前，我国每年城镇新增就业人口超过1100万，住房的刚性需求比较旺盛。同时，2000年以前建成的大量老旧小区，住房面积小、配套差，质量也不高，群众改善居住环境和居住条件的要求都比较迫切。
“我国城市发展已经进入了城市更新的重要时期，由过去大规模的增量建设，向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变。”王蒙徽表示，这其中蕴含的内需潜力巨大。
在扩内需、稳增长方面，他提出，今年除了保持房地产市场平稳运行外，还将在推进住房供给侧结构性改革、推进城镇老旧小区改造、推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程、大力推进“新城建”等方面进行发力。
其中，王蒙徽对“新城建”进行了格外强调，并指出，加快构建国家、省、市三级城市信息模型基础平台体系，全面推进智能市政、智慧社区、智能建造，协同发展智慧城市和智能网联汽车，通过打造示范基地，加快“新城建”项目落地。
“新城建”也被认为是“新基建”在住房和城乡建设领域的具体体现。分析人士指出，若激活这一市场，对经济增长的拉动作用将是长期性和持续性的。
随着房地产市场告别增量为主的“黄金时代”，传统开发模式对经济的带动作用正在减弱。根据国家统计局的数据，2021年全国房地产开发投资增速为4.4%，近年来首次低于同期的固定资产投资增速。有机构认为，未来数年间，房地产开发投资增速将告别与固定资产投资增速的“剪刀差”，降至与其相当的水平。
因此，在稳住楼市“基本盘”的同时，激活存量市场，有助于从住房领域“稳定宏观经济大盘”。
“2022年，我国宏观经济面临一定的下行压力，房地产行业仍将发挥重要的稳定器作用。”中指研究院指出，一方面，促进刚性和改善等合理住房需求释放，维护房地产市场平稳运行，有助于促进行业良性循环，维持房地产业在宏观经济中的带动力。这也是今年房地产市场稳字当头的另一重考量。
另一方面，老旧小区改造、“新城建”、适老化城市建设和改造等存量市场也是带动房地产开发投资、基础设施投资的重要领域。这些领域的激活，将在中长期里惠及经济增长和民生改善。
就2022年而言，政策性住房将是稳增长的主要发力点。按照计划，今年住建部将建设筹集保障性租赁住房240万套（间），明显高于2021年的水平。同时新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。这对今年房地产开发投资的拉动作用值得关注。
本文来源：21世纪经济报道
作者：张敏
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