40宗地，总起拍价超850亿，上海今年首轮供地来了

继北京之后，上海也将迎来今年的首批集中供地。

2月23日下午，上海2022年第一批次集中出让地块信息出炉。根据上海土地市场官网显示，上海本次共推出40宗土地，均为涉宅用地，总供应面积达215.6公顷，总起拍价850.7亿元。

据界面新闻统计，上海首批集中出让的40幅地块中，有纯宅地31幅，商住综合用地5幅以及4幅“城中村"改造地块。

分区域来看，在今年上海的首批土地出让中，主城区供应地块有4宗，其他区域供应36宗。具体来看，自贸区临港新片区出让8幅地块，青浦、松江各出让5幅，宝山出让4幅，奉贤、嘉定、闵行、浦东新区各出让3幅，金山、普陀各有2幅地块出让，市区徐汇、杨浦各出让1幅地块。

其中，起始总价最高的3宗地块分别为普陀区长风社区地块，约63.7亿元；普陀区中山北社区地块，约62.5亿元；徐汇区斜土街道地块，约43.2亿元。

至于起始楼面价最高的3宗地块，则是徐汇区斜土街道地块、杨浦区平凉社区地块和普陀区中山北社区地块，分别为78751元/平方米、73000元/平方米以及64581元/平方米。

中指研究院土地事业部分析师殷玉轩表示，上海本次供地明显信心十足，在商品住宅供应总量上有大幅提升。回溯2021年，上海的三批集中供地共计成交了78宗含宅地块（不含安置房等特殊用地），而2022年仅仅首轮集中供地，便有40宗涉宅用地出让。

整体而言，上海此次供应土地分布范围较广，门槛也较低。根据此次出让规则，触顶溢价率最低为4.24%，最高为10%。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为，多数地块总价不高，且土拍最高限价不到20亿元的有21宗，占比差不多达到一半，利好资金预算不多的房企。

除此之外，从规则调整来看，2022年上海的首次供地也更务实和公平。

公开信息显示，上海本次供地首先做出调整的是“评标办法”，部分地块不再采取“135分制”，而将改用“商务标（70分）＋技术标（30分）的100分制”。

其中，商务标分为经济实力（20分）、技术资质（10分）、项目经验（10分）和出让要求影响度（20分）；技术标分为总体设计（10分）、建筑设计（10分）和商务展示（10分）。

此外，上海增加了4宗摇号地块，其余依旧采取 “招挂复合”+“一次书面报价”的竞价模式。目前来看，该模式也是现阶段两集中城市中较为合理和高效的竞价方式。

对于此前延续的“随机值”的处理，上海本次供地也进行了优化。公告显示，进入“一次书面报价”阶段后，若出现相同报价触发“随机值”，政策调整为所有竞拍人均可修改其报价，不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。

对此，殷玉轩分析称，该条竞价政策的改变，直接增加其余报价人在出现相同报价后的参与度，更加降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性，使公平性得到更大的保证。

结合近期房地产行业一系列偏暖政策，对于上海今年的首轮土拍热度，卢文曦预测房企参与热情依旧会较高。一线城市依然是热点，上海的拿地规则使房企有一定利润空间；在今年已入市的房源中，有楼盘比当初房地联动价要高出一些，房企利润得到保障。

上海此次供地信心十足的背后，也得益于上海楼市的活力，即便在淡季，市场表现也并不差。

根据国家统计局数据，今年1月上海新房价格环比上涨0.6％，同比上涨4.2％；二手房价格环比上涨0.6％，同比上涨5.8％。

今年以来，全国已有多个城市公布了2022年第一批集中供地的土地信息。

年初，北京发布了2022年度第一批次商品住宅用地房出让公告，共计18宗，总建筑规模约169万平方米，已于2月17日完成集中出让，揽金480亿元。

经历了2021年集中供地元年，接下来，各地将陆续开启2022年土地市场的第一次集中拍卖。