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上海今年首批集中供应40幅涉宅用地,触顶溢价率最高10%

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2月23日,上海土地交易市场发布2022年首批集中供应的涉宅用地,共计40幅将于3月底截止申请,4月集中出让。40幅涉宅土地总供应面积215.66万平方米,总起拍价850.7亿元,保证金比例20%,触顶溢价率最低4.24%,最高10%;其中纯宅地32幅。

从分布来看,40幅宅地涉及南汇区的自贸区临港新片区(8幅)、松江区(5幅)、青浦区(5幅)、宝山区(4幅)、嘉定区(3幅)、浦东新区(3幅)、闵行区(3幅)、奉贤区(3幅)、普陀区(2幅)、金山区(2幅)、徐汇区(1幅)、杨浦区(1幅)。

可以看到,与去年第三批次土地集中供应相比,此次上海五大新城的土地供应从14幅增加至26幅,同时,主城区杨浦区、徐汇区、闵行区等也都增加了土地供应,共计14幅;供应力度依旧以郊区为主。

制图:中指数据

多数地块总价不高

中原地产市场分析师卢文曦表示,相比去年4月份上海才公布第一批集中出让的土地,今年2月就公布相关内容,集中供地的节奏加快。早投放,可以让房企早做计划,应对从容。此次出让,多数地块总价不高,最高限价不到20亿元的有21幅,超过一半。

卢文曦指出,上海土地是“香饽饽”,但是拍地成本较高,除了保证金外所有拍地资金都是自有资金,同时还要算上合理溢价。相对而言,今年首批集中供应的宅地总价不高,对于资金预算不多的房企相对友好。

自贸区临港新片区出让最多,共计8幅,此次出让的地块土地面积最大的3幅均位于自贸区临港新片区,分别是202201630、202201605、202201612地块,土地出让面积均超过10万平方米,分别为13.8803万平方米(起始价23.27亿元)、11.95447万平方米(起始价38.9亿元)及10.66331万平方米(起始价25.27亿元)。

以出让面积最大的202201630地块来看,该地块涉及住宅项目建设的住宅套数下限为1250套。须配建保障性住房建筑面积占10%以上,计12493万平方米以上。地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%,计74953.62平方米以上(中小套型住宅设计建设标准为:多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米,下同)。

最贵的2幅土地来自普陀区,均要求全装修建设。一幅编号为202201634,是普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块。该地块为纯宅地,东至东新支路,西至B3-04B、B3-08、B3-12B地块,南至光复西路及B3-17地块,北至B3-04B、B3-15地块,出让面积36110.8平方米,计容面积96777平方米,起始价62.5亿元,最高限价67.5亿元,一次书面最高报价68.75亿元。以最高报价68.75亿元计,该地块楼面价约71040元/平方米。

根据预合同,该地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%,计72254平方米以上。

另一幅编号为202201601,是普陀区长风社区W060602单元pt0268-09地块。该地块为办公楼、居住用地,东至中江路,西至规划公共绿地,南至同普路,北至金沙江路,出让面积60659.7平方米,计容面积224441平方米,起始价63.7亿元,中止价66.4亿元,一次书面最高报价67亿元。以最高报价67亿元计,该地块楼面均价约29851.94元/平方米。

根据预合同,该地块所建住宅套数下限为607套。出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上,计3204平方米以上。受地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%,计38443平方米以上。

从评选“你是谁”变为评选“你能做出什么结果”

值得注意的是,此次集中供应的宅地对出让须知中“评标办法”、“一次书面报价规则”等条款作了相应调整。

中指研究院指出,部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标(70分)+技术标(30分)的100分制”。其中,商务标分为经济实力(20分)、技术资质(10分)、项目经验(10分)和出让要求影响度(20分);技术标分为总体设计(10分)、建筑设计(10分)和商务展示(10分)。该调整主要在于新增了“出让要求影响度”和更加详细的“技术指标”要求上。一句话概括就是从评选“你是谁”变为评选“你能做出什么结果”。这种调整无疑是从更加务实的层面防止“暴雷”。

而在进入“一次书面报价”阶段后,若出现相同报价触发“随机值”,政策调整为所有竞拍人均可修改其报价,不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。这条竞价政策的改变,直接增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度,更加降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性,使公平性得到了更大的保证。

此外,竞价政策方面,上海本次增加了4幅摇号地块,其余依旧采取 “招挂复合”+“一次书面报价”的竞价模式。中指研究院认为,后者是现阶段两集中城市中最合理、最高效的竞价方式,既达到了“三稳”政策的有效落实,又最大限度的复合了市场经济的规律。

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