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防范“稳楼市”用力过猛纾困的本源是稳定和防风险

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(原标题:专家:防范“稳楼市”用力过猛,纾困的本源是稳定和防风险)

最近,某市住建局朋友告诉我,自打去年底以来,她全部的工作重心都放在了“稳楼市”上面。这段时间,领导更着急了,相关的会议隔三岔五地开,主题也只有一个,如何才能让楼市尽快稳定下来。她也很纳闷地咨询我,贷款额度增加了,利率下降了,各种能用的纾困政策都用上了,比如契税补贴、公积金贷款额度增加,银行利率也下降了,为何楼市稳定不下来?

俗话说,“凡事都有一个过程”。前期涨得太快了,一旦转入下行,楼市下滑的惯性就出来了,很难一下子就稳定下来。特别是,当下老百姓对房价“只涨不跌”的预期不像过去那么强了,而疫情常态化和经济转型阵痛,收入的前景预期也不像过去那么乐观,自然就不敢贸然出手了。而且,现在大多数城市的二手房价还在下跌,谁也无法保证买了以后不会砸在手里。

这是我近期调研时,很多中介都在说的逻辑。另外,过去驱动房价上涨,很大程度上是“涨价预期”。这种预期实现以后,会带动更多的需求入市。从涨价源头来看,很大程度上是由卖地驱动的,即描绘一个美好的规划,比如某某新城、某某园区,再由开发商和自媒体等渠道方合谋来炒作。嗅觉灵敏的投资客先行入市,价格上涨的示范效应下,刚需也跑步进场。

这种模式下,后续需求是否有持续性,或者说房价能否撑得住,关键是承诺的规划蓝图有无兑现?调研发现,很多片区的规划蓝图无法兑现,甚至还停留在概念阶段,这就要命了。更夸张的是,房子交付了、业主入住了,小区通往外面主干道的道路都没修好,导致片区的入住率很低。实打实的感受经口口相传,就导致后续购买力用脚投票,房价怎么能撑得住呢?

当大势开始回调,这些区域的房子价格跌得更厉害。复盘发现,当初这些区域开发时,从地方主政者到房企、销售渠道,再到银行和购房者,谁也没有真正关心过,片区规划、公共配套能否真正落地,以及其对住房需求的支撑。事实上,大家都在关注一锤子收益,比如地方关心地能不能卖得出去,开发商卖了房就一走了之,房价上涨银行贷款没风险,小业主看到房价涨就开心。

这几轮楼市起起落落,对购房者是教育和“再教育”的过程。我在调查中发现,现在老百姓买房,不像过去那么盲从了。一方面,他们自己或身边亲朋都有参与房子买卖的经历,不再轻信过去那套营销话术;另一方面,当下房子越来越多,可挑可选的余地大,但大家肉眼所见的真正保值增值的房子,都能在二手市场溢价卖出,而周边100米范围内的社区却在跌价,忽悠终究会露馅。

问题是,当下各地纾困楼市的逻辑,和过去并无二致。显然,很多地方还是想刺激楼市繁荣,增加卖地,而市场层面却今非昔比、物是人非。这就不奇怪,为啥各种政策都用上了,楼市还是稳定不下来。但现实困境是,如果非要把楼市拉起来,在“稳字当头”的框架下,纾困就没有底线,纾困和救市就没有边界。比如,近期很多地方“降首付”“降利率”的政策。

可以预见,只要楼市不稳定、不反弹,纾困政策就会源源不断出来,各部门的优惠和托底举动就会接踵而至。在地方,越到基层,稳定楼市的动力就越强,也越容易出政绩。考虑到纾困政策落地对预期的扭转和拉升有滞后性,特别是地方对于楼市回升的诉求太强、太过急迫,“稳楼市”的要求层层传达下来,药剂越来越猛,叠加在一起,就造成了楼市再次暴涨。

这就是过去楼市“跌少涨多”,屡屡暴涨的罪魁祸首。近日,针对各地纾困楼市的尺度越来越大,官媒发文《“稳楼市”需谨防市场过快上涨》,讲的就是上面的逻辑。纾困的本源是稳定和防风险,但很多地方依赖楼市的思想还很顽固,纾困就演化为救市了。在“稳字当头”的顶层设计下,这种异化的纾困,似乎披上了合理的外衣,这是当前楼市政策最该防范的。

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