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楼市暖意渐显,一二线城市房价企稳改善

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随着一系列利好政策的陆续落地,房地产市场逐渐感受到一丝暖意。

2月21日,国家统计局发布今年1月70个大中城市房价数据。按照国家统计局城市司首席统计师绳国庆的解读,“70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱,同比涨幅总体回落。”

具体来看,与去年12月相比,今年1月房价下降的城市数量有所减少,上涨城市的数量明显增加。价格信号的改善,也与近期市场升温的表现相匹配。

其中,从城市能级来看,一线城市和二线城市的新房价格环比均由跌转涨,三线城市房价继续负增长,但降幅有所收窄。这也意味着,一二线城市的楼市回暖步伐快于三线城市。

政策层面的利好逐渐落地,市场企稳回暖,是促使房价改善的主要因素。但受访者普遍认为,当前市场升温的基础仍然薄弱,随着传统“小阳春”的到来,市场能否进一步升温,仍需继续观察。

需求释放刺激房价改善

由于信贷政策收紧,房地产市场自去年下半年以来出现快速降温。去年7月至12月,全国商品房月度交易规模连续6个月下滑。到去年四季度,70个大中城市的房价走势转为以下降为主。

与此同时,监管部门开始出手纠偏。去年四季度,信贷政策在执行中出现一定的松动,部分城市也出台政策,对调控进行松绑。2022年以来,类似的松绑行为更加频繁。中原地产研究院的统计显示,今年以来,有超过45城市发布了稳定楼市的政策。

受此影响,多个热点城市市场的交易量出现升温,1月的房价表现也随之改善。

统计局发布的数据显示,70个大中城市中,1月有28个城市的新房价格出现环比上涨,数量创下近5个月以来的新高,房价下降的城市则下降到39个。二手房方面,价格上涨的城市升至10个,而在去年第四季度,该数量还仅为个位数。

近期出台的各项政策措施中,以对需求端的刺激为主。易居研究院指出,2022年落地的房地产纾困政策,主要涉及三方面内容:放松公积金贷款、部分非限购城市重启最低首付20%、通过财税刺激托底楼市,均着力于对需求端进行支持。

但该机构同时表示,这些政策都是在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整,并不代表房地产信贷政策的根本性转向。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示,去年下半年楼市持续降温,很大程度上是由于一些潜在的交易需求被抑制。随着部分政策的合理化调整,这些需求也开始陆续释放。

北京某大型上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,从去年末开始,其所在公司旗下项目的来访量就明显增多,到今年1月,项目成交情况开始改善。二手房方面,据贝壳研究院等机构等数据,近期热点城市二手房交易的房贷放款周期有所缩短,看房热度也明显升高。

房价表现的改善,正是这轮政策纠偏和市场升温的结果。多数受访者认为,虽然房价下降仍是当前热点城市的主流,但如果市场能持续改善,未来房价上涨的城市数量将进一步增加。

热点城市率先回暖

对于未来的市场变化和房价走势,多数受访者持乐观态度。

严跃进认为,按照现有的态势,对政策进行松绑的城市数量还将增加。这也将继续刺激需求的释放,并带动市场进一步回暖。因此,未来的房价还将继续升温。

我国房地产市场一直有轮动效应。近年来,一线城市和热点二线城市的交易量和房价表现,往往具有一定的领先性,被视为整体市场变化的风向标。

根据国家统计局的数据,今年1月,一线城市新房价格环比由去年12月下降0.1%,转为上涨0.6%;二线城市新房价格环比由下降0.3%,转为上涨0.1%;三线城市新房价格环比下降0.2%,降幅收窄0.1个百分点。二手房价格也有着同样的变化趋势。

在这轮市场调整中,热点一二线城市领涨的局面仍然存在。分析人士认为,从去年年末以来,一线城市房价的表现就优于70大中城市平均水平,体现出更加强劲的反弹动力。今年春节后,上海、南京、苏州等长三角城市率先回暖,对市场的带动也不可忽视。

因此,严跃进指出,按照这种轮动效应,市场的全面复苏有望逐渐实现。

中原地产首席分析师张大伟也认为,随着影响房地产市场的最大因素房贷逐渐缓和,市场在今年3-4月有望逐渐企稳,一二线城市将会率先走出低迷。

政策纠偏的效果也在不断释放。贝壳研究院发布的最新房贷利率数据显示,2月房贷利率下降空间加大,放款周期加快,预计后期信贷环境保持宽松;贷款支持性政策可能由公积金向商业贷款传导,政策调整由低能级城市向高能级城市过渡,利于实质性降低购房成本、释放购房需求。

该机构的统计还显示,春节过后贝壳50城二手房日均成交量较1月日均水平明显增长,市场景气指数保持平稳回升。预计后期成交活跃度进一步改善,房价恢复平稳。

值得注意的是,此轮市场的升温,更多被视为市场触底后的自发性调整。由于政策层面未发生根本性转向,未来的回暖幅度如何,仍需进一步观察。

但从中长期来看,房价企稳仍将是主流。今年1月,一二三线城市新房价格同比涨幅分别为4.4%、2.5%、0.5%,二手房价格同比涨幅分别为4.1%、1.0%、-0.7%,呈持平和回落态势。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,各线城市同比涨幅总体回落,涨幅均在5%以内,这代表从较长周期看城市房价整体平稳。

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