第一次见到吴菊玲时，她站在小区门口，穿着黑色的过膝呢大衣，左边领口别了一枚胸针，头发清爽地盘在脑后，刘海有点像上海人说的“童花头”。
今年春节前夕，她担任居民区党总支书记的龙华新村正式完成了227套旧房综合改造，其中拆落地重建项目的居民基本完成回迁，在虎年到来前拿到了盼望已久的新家钥匙。
采访当天，吴菊玲还没走进小区大门，就在居委会的临时办公点被一位60多岁的阿姨拦下。阿姨今天来拿新房的钥匙，但分在同一套房的弟弟却不同意姐姐先拿到钥匙，理由是“担心姐姐占领卫生间”。
正当记者一头雾水时，吴菊玲对这样的“突发”似乎习以为常。“你和弟弟先去沟通，冷静一下，不要每次一见面就黑脸。”
有句话怎么说来着？没有一场旧改是普通的。龙华新村或许还是这些“不普通”中的特例，但绝不会是孤例。
小区里养鸡鸭，“蛇出没”都不稀奇
拦住吴菊玲的阿姨被分到的是拆落地后新建的6层电梯房。而就在不到两年前，这里还是一片平房和棚户，不仅没有像样的厨卫，违建更是见缝插针地散落在各处。2020年8月，吴菊玲刚从高档住宅强生花苑转岗到一街之隔的龙华新村，眼前如同窝棚一般的景象让她惊呆了。
焕然一新的龙华新村。 舒抒 摄于今年春节
拆落地重建后的二层居民楼。
龙华新村的位置其实颇佳，紧邻内环高架和龙华烈士陵园，但也的确同其他旧改项目一般，居住条件简陋，甚至更有过之。当中的原因有很多。
这里至今仍是中国人民解放军第七三一五工厂地块，属于军产土地。历史上，早在1870年，这里就建成了“江南制造局”的枪弹分厂，后统称为“龙华兵工厂”。近百年前，这里紧邻淞沪警备司令部，距离“龙华革命烈士就义地”仅一墙之隔。
而龙华新村作为工厂的家属区，居住的大多为职工和家属。在本轮旧改前，龙华新村的占地面积为56亩，总建筑面积2.74万平方米，有住房24幢。其中8幢为售后公房，16幢为公有住房，有居民530户约2200人。
小区里条件稍好的售后公房大多建于1965年前后，多为四层或六层建筑。条件稍差的则是公有住房，大多为一层或二层，主要建设于新中国成立之初。也有部分1949年前建成的设施，比如马圈。新中国成立后，为了尽快改善老百姓住房条件，马圈改造后从“马住”变成“人住”，但环境并不好，近似于“滚地龙”。
旧改前，违章遍地的龙华新村。 龙华街道供图
旧改施工期间把马圈拆掉时，工人从地下挖出了6条菜花蛇，拍照给吴菊玲看，立马把她吓坏了。但很快吴菊玲就从居民口中得知，几十年来在龙华新村，“蛇出没”从来都不稀奇。她总结了一下原因：这里几十年未曾改造；环境多年脏乱差；居民在小区里种菜、养鸡、养鸭；违章遍地，仿佛一个“迷你城中村”。
龙华新村也并非从未改变。历年来徐汇区的几轮旧住房综合改造中，小区的大部分公有住房都进行了成套化改造。但当时的改造仅增加了煤卫设施，没有增加居民的实际居住面积，这让不少对改造怀有更高期待的居民在交房后期开始擅自违建，通过加盖平房楼层、搭建阳光房等方式改善居住条件。
于是，截至此次旧房综合改造前，2019年龙华新村的存量违建达到了173处，建筑面积有3250平方米。
要在这样一座“鸡鸭鱼村”打赢一场“城市脱贫攻坚战”，压力首先落在了徐汇区龙华街道。
房子有“先天Bug”，旧改难上加难
近年来，上海加快推进旧房综合改造，徐汇根据中心城区特点，提出“三旧”变“三新”的目标，即老旧住房换新颜、老旧小区穿新衣、老旧小区居民过上新生活。
龙华新村旧住房综合改造项目就在这一背景下启动，涉及拆落地重建居民楼14幢、宿舍楼2幢，还有历史保留保护建筑修缮2幢、售后公房修缮8幢。总体流程按照设计方案征询、签订《改造协议书》、《搬迁过渡协议书》等旧改的“通用”环节展开。
2019年12月25日，第一轮16幢房屋的意愿征询开始。很快，一期最早签约的108户居民搬离。签约难度更大、违建更为密集的二期40余户居民，在看到一期新房开工建设后也陆续搬离，静待一年后新家在原址重新拔地而起。
但这场改造实际并非风平浪静。
“我刚到这里，虽然旧改已经启动，但是二期的房子一间都没拆，另外还有2家存在实际困难的居民没有搬离，旧改很有可能半途而废。”吴菊玲说。
原因之一，是龙华新村的“先天Bug（缺陷）”：小区用地属于军产，居民只有使用权，因此房屋不能交易也不得对外出租。与彭浦新村等拆落地改造后可以出售或租赁的旧改项目相比，龙华新村有着几乎最为严格的旧改限制。
“这个房子没‘利’可图，只能自住，如果租给别人，说明你还有其他地方住，那么房子就要被厂里收回。”吴菊玲说。房子改造后不能“套现”，让龙华新村的旧改难上加难。
旧改前的龙华新村，居民多年来生活在脏乱差、霉烂多的环境中。
旧改后的龙华新村。 来源：上海徐汇
龙华新村新建六层电梯房
龙华历史文化风貌区的限高要求，则让房屋在重建时一度被限制在了2层楼高。经过多方论证，最终房屋增加了3层阁楼，在确保美观度和限高的同时，尽可能增加居民的居住面积。
可到了选房环节，“突发”又来了。同其他旧改项目一样，龙华新村也是抽号选房。但实际抽号后，有居民觉得号码太靠后，想要重新抽，也有居民选房后变卦，想要重新选房。
分到的新房有好坏之分吗？这个问题与个人的心理预期挂钩。吴菊玲介绍，无论是2层房还是多层电梯房，房型类别都是固定的几种，大小则根据居民此前居住的房屋面积，按比例增加后确定。整个拆落地项目有一个宗旨，就是新建房屋不小于原来的面积。至于每栋楼建筑面积增加多少，需因地制宜，没有统一的法规和标准。
“每个小区的条件不同，我们这里主要还是靠居委会与居民多沟通，既要踩牢红线，更要尽可能多地考虑居民的利益和诉求。”均衡，在旧改中始终是件难事。
买断的是份额，维系的是亲情
即便选好了房，不少“一户多家庭”的新房还面临内部“分房间”的任务。矛盾和旧账，也从这里翻开。
张阿姨今年64岁，和母亲徐奶奶还有丈夫住在一栋二层居民楼的2楼，不算厨卫面积家里有30多平方米，还有一个3层阁楼。但一家人腿脚都不便，阁楼就暂时堆放杂物没有装修。
不装修阁楼还有一个原因：房子并不属于张阿姨。
张阿姨（左）带着吴菊玲（右）和记者前往家中。
张阿姨家未装修的三层阁楼。 舒抒 摄
旧改前，张阿姨和丈夫、母亲以及自己的哥哥、嫂嫂住在同一平房，房屋的实际承租人是母亲徐奶奶。在分配新房时，张阿姨一家、哥嫂一家和母亲分别是3户人家，但只能分到一套新房，是新建6层电梯房中的一套三居室。
最理想的状态是三家人继续生活在同一屋檐下，每户人家一间房。但这样仍要合用厨卫，且三家人实际并无继续同住的意愿。徐奶奶则希望能与女儿一家同住。
房子到手后不能交易兑现、不能各买新房分开住，分一套房子怎样才能不离心？一家人找到了居委会商量。“我一看，这家人家三代都是党员，肯定家风优良，可以沟通出一个好结果。”吴菊玲说。
不过，她并没有只跟“老一辈”们沟通，而是找到了徐奶奶已经成家的孙女，80后党员小张。小张告诉吴菊玲，奶奶平时对爸爸和姑姑都很好，也知道这次分房的事情让奶奶很为难，作为小辈很希望能让老人家安心、顺心地度过晚年。
因此，小张提出了一个设想，由她来买断姑姑张阿姨在新房中的份额，在专业部门公证下分期转给姑姑，新房就归属于张阿姨哥哥一家。
张阿姨（右）和母亲徐奶奶（左）一起烹制晚餐
当天家中晚餐的菜单是：梅干菜烧肉、鱿鱼炒莴苣、菌菇白菜汤。 均 舒抒 摄
那么张阿姨和母亲住在哪里？“我亲戚在龙华新村也有一套房，已经空关了很久，这次她分到了二层房的2楼，自己依旧不回来住，就把房子借给了我。”由于是亲属关系，张阿姨和母亲可以借住在亲戚分到的新房。
新家一有着落，小张买断份额的提议也得到了张阿姨、徐奶奶和张阿姨大哥三方的认可。最终经街道、居委会和房管部门评估，根据每平方米6万元的市场价和张阿姨应分到的房屋面积折算后得出，小张需花190万元对张阿姨的份额进行买断，由居委会和物业共同证明。
“这是目前为止最成功的一桩买断案例。”吴菊玲说。由于龙华新村只有靠近天钥桥路一侧能造6层住宅，靠近龙华革命烈士就义地一带因为限高要求，只能建造带阁楼的2层房，因此谁分到电梯房、谁分到阁楼房也容易成为矛盾诱因。对此，龙华新村旧改采取了归纳片区的方式，居民原本住在哪一片，原则上就搬到哪一片的新建房。
旧改后的龙华新村二层居民楼，外形被居民亲切地称为像“小别墅”。
蒋阿姨家的独立厨房。 舒抒 摄
无独有偶，虽然“一户多家庭”的情况在此次旧改中颇为普遍，仍有不少居民以亲情为先，相互“退一步海阔天空”，实现了“早签约、早搬家、早享受”。
较早搬进新居的蒋阿姨与丈夫同住在一栋二层房的1楼。这是一套南北两居室中较小的一间，面积有10余平方米。住在大间的是蒋阿姨丈夫的妹妹和妹夫。旧改前，两户人家住在同一平房。由于一套新房只能新建一套厨卫，因此商量分房时，在居委会引导下，两家人决定，原本住小间的蒋阿姨一家仍住小间，妹妹和妹夫虽然按面积折算住到大间，但主动将厨卫让给了蒋阿姨一家，自己在大间中重新辟出空间建厨卫。
“要彻底解决几代人的住房难是很困难的，我们只能尽力为居民做到改善。”吴菊玲说。
居民都将回搬，旧改结束服务常在
一次旧改，反映出家家有本难念的经。如果家庭关系欠佳，亲情也有可能脆弱不堪。此时，居委会反而成了弥合亲情的“万能胶”。
最晚搬走的几户人家中，有一户的承租人是90多岁高龄的婆婆，而实际居住人是儿媳和罹患重病的孙女。婆婆签订旧改协议后，儿媳和孙女却始终没有搬离。
原来，拆落地改造期间，居民搬离旧宅自行在外租房过渡，政府每个月会补贴一定数额的过渡费，一般在居民搬离后落实。而这户居民的家庭条件实在困难，需要先拿到过渡费才有钱租房。社区干部上门了解情况后，为这户居民寻找了价格合适的房源，并先行落实了过渡费和房租，总算为母女俩找到了新的住处。
记者在居委会门口遇到的姐弟两人，原先住在同一屋檐下，姐姐一家住小间，弟弟一家住大间。此次旧改，两家人分到了一套2居室的6层电梯房，依旧是姐姐住小间、弟弟住大间。只不过，按比例新增的住房面积都增加到了大间。
“关系融洽的家庭，分到大间的会把厨卫都让给住小间的，毕竟是有血缘关系的一家人，家和万事兴。”社区干部告诉记者。但这对姐弟，弟弟愿意将厨房“让”给姐姐，卫生间则要自己使用，姐姐对弟弟的决定显然并不满意。因而，到了分发钥匙阶段，弟弟不同意姐姐先拿钥匙，理由是“担心姐姐先一步‘占领’厨卫”。
今年春节期间的龙华新村，居民陆续住进了新家。
龙华新村居民周爷爷在自己的新家，他居住在二层居民楼的1楼，与一双子女同住。 均 舒抒 摄
只要有类似的矛盾，居民第一个想到的就是找居委会解决。吴菊玲道明了其中原因。
“龙华新村的旧改和其他地方不同，我们的居民最后都要实打实地搬回来居住，居委会要继续服务他们，因此旧改期间不能有任何糊弄、隐瞒、夸大或虚假承诺，居民家庭内的矛盾只要找上居委会，我们也要认认真真想办法纾解。”
记者采访中，吴菊玲的手机铃声响个不停，其中不少都是居民致电来看新房、领钥匙。
趁吴菊玲接听电话，徐奶奶忍不住向记者透露了一个插曲：旧改签约时，有邻居悄悄问她，为何不趁此机会将女儿张阿姨“赶走”，这样就少一个人“分房子”。在一些老人的观念里，出嫁的女儿就是“外人”。对此，徐奶奶不为所动，还主动告诉居委会有这些不和谐的“吃瓜言论”。
“涉及到利益，哪怕跟自己没关系，还是有人会抱着‘看戏’的心态想要搅浑水。”吴菊玲说。旧改中什么情况都会发生，曾在高档社区做了12年居民区工作的她，来到龙华新村负责旧改后，对社区工作需要的胆量、作为、儿女情怀以及对人性的考量有了更深的感受。“这么多年的经验告诉我，真情不一定能马上换到真心，但没有真心一定得不到居民的真情。”
近年来，龙华地区相继迎来龙华革命烈士纪念地整体连通及功能拓展、龙华烈士陵园周边环境综合整治，新建成的龙华广场再现“秋江塔影”，修缮后的千年龙华塔重焕光彩。作为龙陵周边综合整治的重要组成部分，龙华新村的旧房综合改造用实际行动证明，区域环境的整体改善并不只有人们熟知的城市地标，每一条道路、每一个居民小区由内而外的蜕变，才是整个区域品质提升的内生动力。
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本文来源：上观新闻
作者：舒抒
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