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上海内环边的“鸡鸭鱼村”,完成近乎“孤例”旧改,居民全部回迁住进新房

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第一次见到吴菊玲时,她站在小区门口,穿着黑色的过膝呢大衣,左边领口别了一枚胸针,头发清爽地盘在脑后,刘海有点像上海人说的“童花头”。

今年春节前夕,她担任居民区党总支书记的龙华新村正式完成了227套旧房综合改造,其中拆落地重建项目的居民基本完成回迁,在虎年到来前拿到了盼望已久的新家钥匙。

采访当天,吴菊玲还没走进小区大门,就在居委会的临时办公点被一位60多岁的阿姨拦下。阿姨今天来拿新房的钥匙,但分在同一套房的弟弟却不同意姐姐先拿到钥匙,理由是“担心姐姐占领卫生间”。

正当记者一头雾水时,吴菊玲对这样的“突发”似乎习以为常。“你和弟弟先去沟通,冷静一下,不要每次一见面就黑脸。”

有句话怎么说来着?没有一场旧改是普通的。龙华新村或许还是这些“不普通”中的特例,但绝不会是孤例。

小区里养鸡鸭,“蛇出没”都不稀奇

拦住吴菊玲的阿姨被分到的是拆落地后新建的6层电梯房。而就在不到两年前,这里还是一片平房和棚户,不仅没有像样的厨卫,违建更是见缝插针地散落在各处。2020年8月,吴菊玲刚从高档住宅强生花苑转岗到一街之隔的龙华新村,眼前如同窝棚一般的景象让她惊呆了。

焕然一新的龙华新村。  舒抒 摄于今年春节

拆落地重建后的二层居民楼。

龙华新村的位置其实颇佳,紧邻内环高架和龙华烈士陵园,但也的确同其他旧改项目一般,居住条件简陋,甚至更有过之。当中的原因有很多。

这里至今仍是中国人民解放军第七三一五工厂地块,属于军产土地。历史上,早在1870年,这里就建成了“江南制造局”的枪弹分厂,后统称为“龙华兵工厂”。近百年前,这里紧邻淞沪警备司令部,距离“龙华革命烈士就义地”仅一墙之隔。

而龙华新村作为工厂的家属区,居住的大多为职工和家属。在本轮旧改前,龙华新村的占地面积为56亩,总建筑面积2.74万平方米,有住房24幢。其中8幢为售后公房,16幢为公有住房,有居民530户约2200人。

小区里条件稍好的售后公房大多建于1965年前后,多为四层或六层建筑。条件稍差的则是公有住房,大多为一层或二层,主要建设于新中国成立之初。也有部分1949年前建成的设施,比如马圈。新中国成立后,为了尽快改善老百姓住房条件,马圈改造后从“马住”变成“人住”,但环境并不好,近似于“滚地龙”。

旧改前,违章遍地的龙华新村。   龙华街道供图

旧改施工期间把马圈拆掉时,工人从地下挖出了6条菜花蛇,拍照给吴菊玲看,立马把她吓坏了。但很快吴菊玲就从居民口中得知,几十年来在龙华新村,“蛇出没”从来都不稀奇。她总结了一下原因:这里几十年未曾改造;环境多年脏乱差;居民在小区里种菜、养鸡、养鸭;违章遍地,仿佛一个“迷你城中村”。

龙华新村也并非从未改变。历年来徐汇区的几轮旧住房综合改造中,小区的大部分公有住房都进行了成套化改造。但当时的改造仅增加了煤卫设施,没有增加居民的实际居住面积,这让不少对改造怀有更高期待的居民在交房后期开始擅自违建,通过加盖平房楼层、搭建阳光房等方式改善居住条件。

于是,截至此次旧房综合改造前,2019年龙华新村的存量违建达到了173处,建筑面积有3250平方米。

要在这样一座“鸡鸭鱼村”打赢一场“城市脱贫攻坚战”,压力首先落在了徐汇区龙华街道。

房子有“先天Bug”,旧改难上加难

近年来,上海加快推进旧房综合改造,徐汇根据中心城区特点,提出“三旧”变“三新”的目标,即老旧住房换新颜、老旧小区穿新衣、老旧小区居民过上新生活。

龙华新村旧住房综合改造项目就在这一背景下启动,涉及拆落地重建居民楼14幢、宿舍楼2幢,还有历史保留保护建筑修缮2幢、售后公房修缮8幢。总体流程按照设计方案征询、签订《改造协议书》、《搬迁过渡协议书》等旧改的“通用”环节展开。

2019年12月25日,第一轮16幢房屋的意愿征询开始。很快,一期最早签约的108户居民搬离。签约难度更大、违建更为密集的二期40余户居民,在看到一期新房开工建设后也陆续搬离,静待一年后新家在原址重新拔地而起。

但这场改造实际并非风平浪静。

“我刚到这里,虽然旧改已经启动,但是二期的房子一间都没拆,另外还有2家存在实际困难的居民没有搬离,旧改很有可能半途而废。”吴菊玲说。

原因之一,是龙华新村的“先天Bug(缺陷)”:小区用地属于军产,居民只有使用权,因此房屋不能交易也不得对外出租。与彭浦新村等拆落地改造后可以出售或租赁的旧改项目相比,龙华新村有着几乎最为严格的旧改限制。

“这个房子没‘利’可图,只能自住,如果租给别人,说明你还有其他地方住,那么房子就要被厂里收回。”吴菊玲说。房子改造后不能“套现”,让龙华新村的旧改难上加难。

旧改前的龙华新村,居民多年来生活在脏乱差、霉烂多的环境中。

旧改后的龙华新村。   来源:上海徐汇

龙华新村新建六层电梯房

龙华历史文化风貌区的限高要求,则让房屋在重建时一度被限制在了2层楼高。经过多方论证,最终房屋增加了3层阁楼,在确保美观度和限高的同时,尽可能增加居民的居住面积。

可到了选房环节,“突发”又来了。同其他旧改项目一样,龙华新村也是抽号选房。但实际抽号后,有居民觉得号码太靠后,想要重新抽,也有居民选房后变卦,想要重新选房。

分到的新房有好坏之分吗?这个问题与个人的心理预期挂钩。吴菊玲介绍,无论是2层房还是多层电梯房,房型类别都是固定的几种,大小则根据居民此前居住的房屋面积,按比例增加后确定。整个拆落地项目有一个宗旨,就是新建房屋不小于原来的面积。至于每栋楼建筑面积增加多少,需因地制宜,没有统一的法规和标准。

“每个小区的条件不同,我们这里主要还是靠居委会与居民多沟通,既要踩牢红线,更要尽可能多地考虑居民的利益和诉求。”均衡,在旧改中始终是件难事。

买断的是份额,维系的是亲情

即便选好了房,不少“一户多家庭”的新房还面临内部“分房间”的任务。矛盾和旧账,也从这里翻开。

张阿姨今年64岁,和母亲徐奶奶还有丈夫住在一栋二层居民楼的2楼,不算厨卫面积家里有30多平方米,还有一个3层阁楼。但一家人腿脚都不便,阁楼就暂时堆放杂物没有装修。

不装修阁楼还有一个原因:房子并不属于张阿姨。

张阿姨(左)带着吴菊玲(右)和记者前往家中。

张阿姨家未装修的三层阁楼。  舒抒 摄

旧改前,张阿姨和丈夫、母亲以及自己的哥哥、嫂嫂住在同一平房,房屋的实际承租人是母亲徐奶奶。在分配新房时,张阿姨一家、哥嫂一家和母亲分别是3户人家,但只能分到一套新房,是新建6层电梯房中的一套三居室。

最理想的状态是三家人继续生活在同一屋檐下,每户人家一间房。但这样仍要合用厨卫,且三家人实际并无继续同住的意愿。徐奶奶则希望能与女儿一家同住。

房子到手后不能交易兑现、不能各买新房分开住,分一套房子怎样才能不离心?一家人找到了居委会商量。“我一看,这家人家三代都是党员,肯定家风优良,可以沟通出一个好结果。”吴菊玲说。

不过,她并没有只跟“老一辈”们沟通,而是找到了徐奶奶已经成家的孙女,80后党员小张。小张告诉吴菊玲,奶奶平时对爸爸和姑姑都很好,也知道这次分房的事情让奶奶很为难,作为小辈很希望能让老人家安心、顺心地度过晚年。

因此,小张提出了一个设想,由她来买断姑姑张阿姨在新房中的份额,在专业部门公证下分期转给姑姑,新房就归属于张阿姨哥哥一家。

张阿姨(右)和母亲徐奶奶(左)一起烹制晚餐

当天家中晚餐的菜单是:梅干菜烧肉、鱿鱼炒莴苣、菌菇白菜汤。  均 舒抒 摄

那么张阿姨和母亲住在哪里?“我亲戚在龙华新村也有一套房,已经空关了很久,这次她分到了二层房的2楼,自己依旧不回来住,就把房子借给了我。”由于是亲属关系,张阿姨和母亲可以借住在亲戚分到的新房。

新家一有着落,小张买断份额的提议也得到了张阿姨、徐奶奶和张阿姨大哥三方的认可。最终经街道、居委会和房管部门评估,根据每平方米6万元的市场价和张阿姨应分到的房屋面积折算后得出,小张需花190万元对张阿姨的份额进行买断,由居委会和物业共同证明。

“这是目前为止最成功的一桩买断案例。”吴菊玲说。由于龙华新村只有靠近天钥桥路一侧能造6层住宅,靠近龙华革命烈士就义地一带因为限高要求,只能建造带阁楼的2层房,因此谁分到电梯房、谁分到阁楼房也容易成为矛盾诱因。对此,龙华新村旧改采取了归纳片区的方式,居民原本住在哪一片,原则上就搬到哪一片的新建房。

旧改后的龙华新村二层居民楼,外形被居民亲切地称为像“小别墅”。

蒋阿姨家的独立厨房。  舒抒 摄

无独有偶,虽然“一户多家庭”的情况在此次旧改中颇为普遍,仍有不少居民以亲情为先,相互“退一步海阔天空”,实现了“早签约、早搬家、早享受”。

较早搬进新居的蒋阿姨与丈夫同住在一栋二层房的1楼。这是一套南北两居室中较小的一间,面积有10余平方米。住在大间的是蒋阿姨丈夫的妹妹和妹夫。旧改前,两户人家住在同一平房。由于一套新房只能新建一套厨卫,因此商量分房时,在居委会引导下,两家人决定,原本住小间的蒋阿姨一家仍住小间,妹妹和妹夫虽然按面积折算住到大间,但主动将厨卫让给了蒋阿姨一家,自己在大间中重新辟出空间建厨卫。

“要彻底解决几代人的住房难是很困难的,我们只能尽力为居民做到改善。”吴菊玲说。

居民都将回搬,旧改结束服务常在

一次旧改,反映出家家有本难念的经。如果家庭关系欠佳,亲情也有可能脆弱不堪。此时,居委会反而成了弥合亲情的“万能胶”。

最晚搬走的几户人家中,有一户的承租人是90多岁高龄的婆婆,而实际居住人是儿媳和罹患重病的孙女。婆婆签订旧改协议后,儿媳和孙女却始终没有搬离。

原来,拆落地改造期间,居民搬离旧宅自行在外租房过渡,政府每个月会补贴一定数额的过渡费,一般在居民搬离后落实。而这户居民的家庭条件实在困难,需要先拿到过渡费才有钱租房。社区干部上门了解情况后,为这户居民寻找了价格合适的房源,并先行落实了过渡费和房租,总算为母女俩找到了新的住处。

记者在居委会门口遇到的姐弟两人,原先住在同一屋檐下,姐姐一家住小间,弟弟一家住大间。此次旧改,两家人分到了一套2居室的6层电梯房,依旧是姐姐住小间、弟弟住大间。只不过,按比例新增的住房面积都增加到了大间。

“关系融洽的家庭,分到大间的会把厨卫都让给住小间的,毕竟是有血缘关系的一家人,家和万事兴。”社区干部告诉记者。但这对姐弟,弟弟愿意将厨房“让”给姐姐,卫生间则要自己使用,姐姐对弟弟的决定显然并不满意。因而,到了分发钥匙阶段,弟弟不同意姐姐先拿钥匙,理由是“担心姐姐先一步‘占领’厨卫”。

今年春节期间的龙华新村,居民陆续住进了新家。

龙华新村居民周爷爷在自己的新家,他居住在二层居民楼的1楼,与一双子女同住。 均 舒抒 摄

只要有类似的矛盾,居民第一个想到的就是找居委会解决。吴菊玲道明了其中原因。

“龙华新村的旧改和其他地方不同,我们的居民最后都要实打实地搬回来居住,居委会要继续服务他们,因此旧改期间不能有任何糊弄、隐瞒、夸大或虚假承诺,居民家庭内的矛盾只要找上居委会,我们也要认认真真想办法纾解。”

记者采访中,吴菊玲的手机铃声响个不停,其中不少都是居民致电来看新房、领钥匙。

趁吴菊玲接听电话,徐奶奶忍不住向记者透露了一个插曲:旧改签约时,有邻居悄悄问她,为何不趁此机会将女儿张阿姨“赶走”,这样就少一个人“分房子”。在一些老人的观念里,出嫁的女儿就是“外人”。对此,徐奶奶不为所动,还主动告诉居委会有这些不和谐的“吃瓜言论”。

“涉及到利益,哪怕跟自己没关系,还是有人会抱着‘看戏’的心态想要搅浑水。”吴菊玲说。旧改中什么情况都会发生,曾在高档社区做了12年居民区工作的她,来到龙华新村负责旧改后,对社区工作需要的胆量、作为、儿女情怀以及对人性的考量有了更深的感受。“这么多年的经验告诉我,真情不一定能马上换到真心,但没有真心一定得不到居民的真情。”

近年来,龙华地区相继迎来龙华革命烈士纪念地整体连通及功能拓展、龙华烈士陵园周边环境综合整治,新建成的龙华广场再现“秋江塔影”,修缮后的千年龙华塔重焕光彩。作为龙陵周边综合整治的重要组成部分,龙华新村的旧房综合改造用实际行动证明,区域环境的整体改善并不只有人们熟知的城市地标,每一条道路、每一个居民小区由内而外的蜕变,才是整个区域品质提升的内生动力。

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