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阳光城等房企积极自救 行业回暖信号愈发明显

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在众多遭遇流动性危机的房企中,阳光城(000671.SZ)是其中一直坚持努力应对的房企,即便面临比其他房企更多元的危机,其也没有选择躺平。对比其他同行,阳光城在员工理财兑付、债务展期方面不乏样本示范作用。

阳光城本已谈好展期的一只信托产品,由于主体评级被下调而触发提前清偿事件,公司回应称会争取与持有人再次谈判展期;公司销售规模下滑之初,阳光城主席林腾蛟已布局好由多年集团老员工组成新的高管团队;股东泰康人寿选择大规模减持止损,所幸市场已有预期,并未导致股债价格大幅波动。

2月9日晚间,阳光城公告称,股东泰康人寿保险有限责任公司(简称“泰康人寿”)计划通过大宗交易等方式减持数量及比例为不超过1.65亿股(占公司总股本的3.99%)。此前的2月8日,因主体信用等级被下调,阳光城一只5亿人民币规模的信托产品“2020华济建筑ABN001”触发提前清偿。

对此,阳光城回应21世纪经济报道记者时强调,目前还是要努力活下去,保生产经营、保交付,努力还债。

2月10日,阳光城收报2.81元,跌幅1.06%,总市值116.3亿元;美元债价格近期维持在18美元左右。而由于评级下调,阳光城境内债券已于2月7日停牌,只允许大宗交易。

密集债务管理周期

根据2月9日晚间的公告披露,泰康人寿根据公司资产配置需求和相关投资决策,拟通过集中竞价交易、大宗交易方式减持阳光城股份。

泰康人寿持有阳光城股份165,201,279股(占阳光城总股本比例3.99%),计划在阳光城公告披露之日起3个交易日后的6个月内通过大宗交易等法律法规允许的方式、在公告披露之日起15个交易日后的6个月内通过集中竞价交易方式减持数量及比例为不超过165,174,779股(占公司总股本的3.99%)。

按照公告,泰康人寿大规模减持动作将从下周陆续开始。值得一提的是,泰康系已于2021年12月27日转让所持阳光城7.41%的股份,并通过大宗交易减持2%股份,最终减持阳光城9.41%股份,公告前泰康人寿手中还持有3.997%股份。

此次在阳光城披露2021年业绩预亏之后,泰康人寿再大幅减持,市场对泰康人寿这一举动已有预期,因此阳光城股债价格并未出现大幅波动。

但阳光城此时更大的压力在于债务展期。2月8日,作为发行人,中国金谷信托有限责任公司公告披露,因阳光城母公司阳光城集团股份有限公司(简称 “阳光城集团”)主体信用等级降至BBB,触发“深圳前海联捷商业保理有限公司2020年度第一期华济建筑实业优先级资产支持票据”(简称 “2020华济建筑ABN001”)贷款提前提前清偿事件。

国内评级机构东方金诚在7日发布评级公告,下调“2020华济建筑ABN001”信用等级至BBB。这是继1月27日公告后的又一次评级下调。

“2020华济建筑ABN001”临时公告解释两次评级下调的原因:第一次下调因共同债务人阳光城集团股东泰康人寿和泰康保险减持其所持阳光城集团股份、阳光城集团多名高管辞职、部分股份被司法冻结等原因;此次,则鉴于阳光城集团预计2021年净利润大幅亏损,且未按期支付“21阳光城MTN001”的利息。

据发行初期的评级报告,“2020华济建筑ABN001”发起机构为联易融孙公司深圳前海联捷商业保理有限公司,受托人为金谷信托,阳光城集团为共同债务人,发行规模为4.99亿元,2021年11月18日到期,优先级占比99.8%。

该ABN的资产包括5.44亿工程、材料、服务类的应收账款债权,涉及23户债务人包括华济建设工程集团有限公司(下称 “华济建设”)等、对应债务人均为阳光城集团下属公司,属于房地产行业及建筑行业。据披露,华济建工成立于1999年,在2017年被收购改组成为阳光城建筑业务板块子公司,主要服务于阳光城集团房地产项目,截至2020年6月末,承建成都半山悦、西昌文澜府、许昌翡丽花园、佛山绿岛湖等住宅项目。

鉴于阳光城集团综合实力对这笔ABN有强的增信作用,彼时国内评级机构对该信托产品的评级为3A级。随着行业进入下行周期,阳光城的偿债能力也遭遇了强所未有的挑战,早于2021年11月5日,阳光城已召开“2020华济建筑ABN001”持有人会议并获得90%持有人同意展期至2022年11月18日。然而,2022年春节后,由于主体评级下调还是发生了触发提前清偿事件。

从2021年三季度开始,阳光城经营状况下行,2021年预亏45亿到58亿。随之而来的是泰康系大幅减持,放弃当年对赌协议的权利;2022年1月,公司原董事长兼总裁朱荣斌辞职。2月7日,东方金诚也将“20阳城01”、20阳城02”、20阳城03”和21阳城01”信用等级由AA下调至BBB。

阳光城是房企进入密集债务管理周期的一个典型案例,且并非孤例。债务展期管理成为房地产行业2021年四季度至今的一个重要课题。此前的1月6日,中诚信托公告宣布世茂集团(00813.HK)在分期还款过程中出现违约情况,而世茂否认其公开市场违约,由此揭开了世茂集团非标融资违约之争的大幕。

从当天资本市场反应来看,面对房企的流动性危机,资本市场如惊弓之鸟。彼时世茂股价波动,但世茂在资产变现上积极主动。据公开披露信息统计,世茂创始人、董事会主席许荣茂采取质押公司股份、出售优质项目、豪宅资产等手段陆续套现融资规模在70亿元左右。

房企进入债务管理周期,大部分民企都对已到期的美元债、境内非标融资等进行了展期。对比新力控股(02103.HK)、花样年(01777.HK)、奥园(03883.HK)等等房企在面对违约危机时的一筹莫展,世茂与阳光城在于投资人沟通方面的应对是积极有效的。

资本止损动作

从阳光城近期债务管理来看,房企债务管理危机成因复杂,市场下行之时,资本也随之抽身。

2020年9月,房企“三条红线”政策叠加房地产贷款集中度管理等金融调控政策出台,最先触发的是房地产隐形投资大户中国平安的战略收缩。2020年9月,中国平安(02318.HK)公告终止旗下平安资管、平安寿险与招商蛇口签订的涉资大约35亿元战略合作协议。

根据当年7月签订的定增认购协议,平安资管同意以现金认购招商蛇口非公开发行的223061825股股份,认购金额为3517684991.16元。

中国平安表示,由于目前资本市场环境的变化,经平安资管与招商蛇口友好协商,双方同意终止本次关联交易。

2021年,险资加速退出房地产行业投资标的,包括金地等大房企。大家人寿先后5次大幅减持金地,累计套现超70亿元。除了金地,后来又陆续减持金融街股份,持股比例从14.11%降至目前的10.11%;中国人寿接连减持万科A,持股比例从2.16%降至0.73%;中国人寿也减持了招商蛇口。此前擅长于投资内房股的华人置业,也先后退出多家房企投资。

2021年8月起,华人置业接连出售手中的房企股票与票据,包括出售中国恒大股票2.17亿股套现近5亿港元、出售佳兆业三笔美元票据回笼8832.02万美元(约合6.88亿港元)。

阳光城创始人林腾蛟也在这场流动性危机中难于独善其身。2021年11月4日,林腾蛟辞去兴业银行董事一职。随后的8天时间内,兴业银行持续发生大宗交易:11月4日共发生3笔交易,总成交金额9.970亿元;11月9日,共发生4笔大宗交易,总成交金额9.999亿元;11月11日,成交金额9.998亿元;11月12日,成交金额13.85亿元。兴业银行三季报显示,阳光控股有限公司为兴业银行第八大股东,目前持有该行约4.97亿股股份,持股比例为2.39%,其中2.43亿股已质押。从知情人士提供的信息来看,林腾蛟已陆续售出其所持有的兴业银行股份。

一名观察人士认为,行业上行周期,资本对房企发展有加持作用,但在下行周期,资本便是一把双刃剑。面临普遍性的流动性问题,房企未来两个月债务集中到期,房企债务管理能力也将面临考验。

未来两月美元债集中到期

梳理公开信息可见,阳光城集团债务集中在2021年-2022年到期,偿付压力可见一斑。但它也仅仅是行业的缩影。今年3、4月份,房企将进入美元债集中到期状态。据21世纪经济报道的美元债查询工具统计,3、4月份有美元债到期的房企共有21家,包括中国金茂、远洋集团、绿地集团、雅居乐、融信、新城控股、正荣地产、华夏幸福、花样年、时代中国、中骏置业、万达商业地产(香港)、阳光城、宝龙地产、弘阳地产、景瑞控股、新湖中宝、荣盛发展、德信中国、银城国际、亿达中国等,其中12家总部位于长三角区域。

一名房企人士则透露,当下债务展期已是投资人与企业的最优解,从这角度而言,企业债务管理空间也变大了。即便如此,房企资金压力仍然有待释放。

IDG中国首席经济学家柏文喜曾在1月7日对世茂投资人与媒体记者召开的电话会上指出,目前房地产行业整体流动性较差,行业信心有待恢复。

柏文喜这一预判来自于从去年下半年以来的各地销售下行,楼市传统的“金九银十”不再。从今年春节楼市行情来看,除上海之外的市场行情也还没有明显反弹迹象。房企在2021年四季度的拿地意愿也有所下降。

春节前后,政策面的回暖信号越发强烈。

2021年12月25日,央行官网发布货币政策委员会四季度例会内容,其中重点提出“维护住房消费者合法权益,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产市场健康发展和良性循环”。分析人士指出,央行将在个人住房贷款上有所表现,这从各地房贷放款周期有所收缩也可见端倪。随着央行在降低房贷利率、增加房贷额度等方面有所动作,释放需求端的消费,满足和提振购房者的合理需求,一定程度上缓解了房企近期销售回款难度。

另据南方财经2月10日披露,近日相关部门下发了关于城市商品房预售资金监管的相关意见。据了解,最新文件明确预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定,以确保项目竣工所需资金,达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。在某知名房企事件之后,部分地方政府对于预售资金存在过度监管的问题,上述文件将对这些行为进行矫正,有利于帮助一些资金面临困难的房企缓解资金流状况。

随着融资端与流动性放松,阳光城们正在期待行业的春天来临。

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